나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31325 [3] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 3층301호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31325 [3] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 3층301호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매1계 2025타경31325 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 3층301호 | 감정가: 411,000,000원 | 최저가: 287,700,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 전주지방법원 2025타경31325 (3)이며, 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 3층301호에 위치한 근린생활시설입니다.

감정가는 411,000,000원으로 산정되었으며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각인 부동산 임의경매 사건입니다.

토지면적은 82.60㎡ (약 25.00평)이며, 건물면적은 210.15㎡ (약 63.57평)입니다.

1.2. 물건 상세 내역

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층, 지상 5층 중 지상 3층 301호입니다.

외벽은 복층 로이유리, T30마천석, 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었고, 내벽은 몰탈위 페인팅, 목재 붙임위 인테리어, 일부 타일, 화강석 붙임 등 고급 마감재를 사용한 것으로 보입니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설비 내역이 양호합니다.

토지는 가로장방형 평지로 상업용 건물의 부지로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 전주효자초등학교 동측 인근의 노선상가지대에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

북동측으로 백제대로(노폭 약 50m)와 접하고 있어 가시성 및 접근성이 매우 우수합니다.

전주시의 주요 도로변에 위치한 상가로서 주위 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 접근성 및 교통 상황

북동측으로 광로2류(폭 50m~70m)인 백제대로가 지나며, 본건까지 제반 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편이므로 일반적인 교통 조건은 매우 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

경매구분은 부동산 임의경매이며, 소유자 및 채무자는 정OO, 채권자는 송OOOOOOO입니다.

경매의 진행 상황과 관련하여 말소기준권리 및 후순위 권리 관계에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

3.2. 매각 및 이용 상태

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

감정평가서 상 이용상태는 3층 301호가 **공실**로 기재되어 있으나, 주의사항에는 현황 "우리마디의원(임상의학연구소)"로 이용 중이라는 내용이 명시되어 있습니다. 이 상이한 정보는 현장 확인 및 점유자 조사를 통해 명확히 할 필요가 있습니다.

4. 상권 분석 및 잠재 가치

4.1. 상권 환경

본건이 속한 지역은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역(전주효자)으로 지정되어 있어 상업적 이용과 주거 안정성이 조화된 지역입니다.

광로2류에 접해있어 집객 효과가 크고, 배후 주거 단지(아파트, 단독주택)가 풍부하여 생활 밀착형 근린생활시설로서의 가치가 높습니다.

4.2. 건물의 현황 및 특징

면적이 210.15㎡ (약 63.57평)에 달하는 비교적 넓은 근린생활시설로, 병원, 학원, 사무실 등 다양한 용도로의 활용이 가능합니다.

건물의 구조 및 마감 상태가 양호하여 시설 유지보수 비용에 대한 리스크가 낮을 것으로 예상됩니다.

특히, 감정평가서에 의하면 1층 102호와 101호는 격벽이 없이 일체로 되어 있다는 참고사항이 있으나, 본건(301호)과는 별개이므로 301호의 내부구조는 별도 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 이용 현황 불일치 및 임대 관계

가장 큰 잠재적 리스크는 이용 현황의 불일치입니다. 감정평가서에는 301호가 공실이지만, 주의사항에는 "우리마디의원" 이용 중이라고 명시되어 있습니다.

만약 실제로 임차인이 존재한다면 대항력 유무 및 임대차 관계(기간, 보증금 등)에 대한 면밀한 현황 조사 및 권리 분석이 필요합니다.

임대관계가 "미상임"이므로, 낙찰 후 명도(인도) 과정에서의 변수와 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.2. 공법상 제한 및 혐오 시설 여부

제한사항으로는 상대보호구역(삼천초등학교, 효자초등학교) 및 역사문화환경보존지역이 있어 추후 용도 변경이나 증축, 개축 시 교육 환경 보호 및 문화재 보존 관련 법규를 준수해야 합니다.

가축사육제한구역(주거밀집지역)으로 지정되어 있으므로 해당 규제를 확인해야 합니다.

주변에 노선상가지대가 형성되어 있고 학교가 인접해 있어 일반적인 혐오시설(예: 화장장, 폐기물처리시설)은 없을 것으로 추정되나, 인근 지역의 생활 정보 및 특정 시설물 유무에 대한 현장 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 효자동1가 대로변에 위치한 대형 근린생활시설로서, 뛰어난 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

다만, 감정평가서와 현황상 주의사항의 이용 현황 불일치 문제(공실 vs 이용 중)와 임대차 관계 미상은 반드시 해결해야 할 선결 과제입니다.

상업시설로서의 가치는 높으나, 권리분석 및 명도 전략 수립이 성공적인 투자에 결정적인 영향을 미칠 것입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 약 50m 광로변에 접하여 가시성과 접근성이 매우 뛰어나며, 지역 상권의 중심지 역할을 수행할 수 있습니다.

용도 변경 및 활용 가능성: 넓은 면적(210.15㎡)을 바탕으로 병원, 전문 학원, 대형 프랜차이즈, 사무실 등 다목적 활용이 가능합니다.

우수한 건물 상태: 철근콘크리트 구조에 고급 마감재를 사용한 신축급 건물로 유지보수 비용 절감이 기대됩니다.

법원 정보

전주지방법원 경매1계