나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31325 [3] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 ""전주효자초등학교"" 동측 인근에 위치하는 ""더벨류넘버4 지1층 비101호, 4층 401호, 3층 301호, 2층 201호, 1층 103호, 1층 102호, 1층 101호로서, 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 구성된 지역의 노선상가지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

북동측으로 백제대로가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상 5층 중 지1층 비101호, 4층 401호, 3층 301호, 2층 201호, 1층 103호, 1층 102호, 1층 101호로서
외벽 : 복층 로이유리, T30마천석, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 목재 붙임위 인테리어, 일부 타일, 화강석붙임 등 마감.
창호 : 알미늄샷시, 강화유리 등 마감.

이용상태

㈎ 지1층 비101호, 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호, 2층 201호, 3층 301호는 공실입니다.
㈏ 4층 401호는 ‘우리마디의원(임상의학연구소)’로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로, 상업용건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약50m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-09-15) , 시가지경관지구(일반)(2017-06-30) , 제1종지구단위계획구역(전주효자) , 광로2류(폭 50m~70m)(접합)
가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효자초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
<추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

없슴.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 기호6(1층 102호)과 기호7(1층 101호)는 격벽이 없이 일체로 되어 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 현황 "우리마디의원(임상의학연구소)"로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 전주지방법원 2025타경31325 (3)

1.2. 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 백제대로 111 (효자동1가), 더벨류넘버4 3층301호

1.3. 용도: 제2종근린생활시설

1.4. 건물 정보: 철근콘크리트조 스라브지붕, 지하 1층, 지상 5층 건물 중 3층 301호, 사용승인일 1991년 5월 22일.

1.5. 면적:

* 토지면적: 82.60㎡ (약 25평)

* 건물면적: 210.15㎡ (약 64평)

1.6. 감정가: 411,000,000원

1.7. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분: 부동산 임의 경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경: 본건은 전주효자초등학교 동측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 노선상가지대로입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황: 북동측으로 폭 약 50m의 백제대로가 지나고 있으며, 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로2류(폭 50m~70m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 삼천초등학교 및 효자초등학교 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2020년 11월 19일 접수된 송정농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

* 등기부채권 총액: 약 2,230,412,005원입니다.

* 본 경매 사건의 채권자는 송정농업협동조합이며, 2025년 6월 17일 접수된 임의경매(갑9)로 인해 개시되었습니다.

3.2. 임차인 현황:

* 임차인: 우리마디의원, 곽형종

* 보증금: 0원

* 차임: 1,300,000원

* 배당신고일자: 2025년 7월 3일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인 현황 기준)

3.3. 특이사항:

* 본 물건은 "대항력있는임차인, 공동담보" 물건으로 분류되어 있습니다. (임차인 현황 상 대항력이 없음으로 기재되어 있으나, 특이사항 및 주의사항에서 '우리마디의원' 이용 중임을 명시하고 있어 확인이 필요합니다.)

3.4. 권리 분석 종합: 말소기준권리보다 늦게 설정된 후순위 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 현황과 물건명세서 상의 정보(대항력 유무)에 일부 불일치하는 내용이 있어, 이에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 현재 "우리마디의원(임상의학연구소)"로 이용 중이라는 점과 대항력있는 임차인이라는 특이사항으로 보아, 인수되는 임차 보증금이 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성: 본건이 위치한 효자동1가는 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 주변에 전주효자초등학교 등이 있어 배후 수요가 풍부한 상업 지역입니다.

4.2. 현재 이용 현황: 감정평가서에 따르면 3층 301호는 현재 공실로 기재되어 있으나, 주의사항 및 물건명세서 비고란에 "우리마디의원(임상의학연구소)"로 이용 중이라고 명시되어 있어 실제 이용 상태와 공부상 현황 간에 차이가 존재합니다. 4층 401호는 '우리마디의원'으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설: 전주효자초등학교, 삼천초등학교가 인근에 위치하며, 이들 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설: 인근에 이마트, 롯데마트 등 대형 쇼핑 시설이 차량 10분 거리에 위치합니다. 또한, 다수의 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

5.3. 혐오/유해 시설: 조사 결과, 본건 주변에 혐오 또는 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크: 임차인 현황에서는 "대항력 없음"으로 기재되어 있으나, 물건명세서 비고란 및 특이사항에 "대항력있는임차인", "우리마디의원(임상의학연구소)로 이용중"으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 만약 대항력있는 임차인이 존재하고 보증금 인수 의무가 발생할 경우, 예상보다 높은 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 제한 사항: 토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 학교 주변 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 향후 건물 이용 및 신축, 증축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 공실 가능성: 감정평가서 상 3층 301호가 공실로 기재되어 있으나, 현황 "우리마디의원"이 이용 중이라는 정보가 있어, 실제 인도 시 공실 상태가 될지, 임차인이 계속 점유할지 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주효자초등학교 인근의 노선상가지대로에 위치한 제2종근린생활시설로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 속합니다. 편리한 교통망과 주변 상권의 이점을 가지고 있습니다. 다만, 임차인 현황과 등기부등본, 물건명세서 상의 정보에 일부 불일치하는 내용(특히 임차인의 대항력 유무)이 있어, 입찰 전 현장 조사 및 권리 관계에 대한 철저한 분석이 필수적입니다. "우리마디의원"이 현재 이용 중이라는 점을 감안할 때, 인수되는 임차 보증금은 없을 것으로 예상되나, 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 우수한 입지: 백제대로와 인접하여 차량 접근성이 좋고, 버스 노선이 발달하여 유동 인구가 예상되는 지역입니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역으로 잠재적 고객 확보가 용이합니다.

* 상업 시설 가치: 제2종근린생활시설로 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다 (임차인 현황 기준, 대항력 없음).

* 따라서, 감정가 411,000,000원을 기준으로 시장 상황, 경매 경쟁률, 물건의 하자 및 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 권리 관계 확인 후, 현장 조사 결과 및 주변 시세 분석을 통해 산정해야 하며, 본 자료만으로는 특정 금액을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.