나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20084 [1] 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 1동 20층2004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 창인동1가 소재 "익산역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활 및 주상용건
물,재래시장 등이 혼재하는 구도심의 후면 상가지역지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제20층 제2004호로서,
외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 몰탈위 벽지 및 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비 및 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, "주상용건물부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 2차선 포장도로를 통하여 차량출입가능함,

토지이용계획 및 제한상태

151번지 : 도시지역, 일반상업지역(2021-11-15), 방화지구(2021-11-15), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가
축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2020-
02-17)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20084 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 1동 20층2004호

용도: 아파트

감정가: 96,000,000원

토지면적: 5.38㎡ (약 1.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.04㎡ (약 5.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 및 토지 정보

건축물명: 익산역 시그니처-S 주상복합

사용승인일: 2018년 02월 02일

총 층수: 20층 (해당층 20층)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 외벽: 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감

건물 내벽: 몰탈위 벽지 및 타일붙임 마감

창호: 샷시창호

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 익산역 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 주상복합건물, 재래시장 등이 혼재하는 구도심 상가지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용상태: 부정형 평지의 토지로서, 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.

인접도로상태: 남동측으로 2차선 포장도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m-15m) 접합, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 익산역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 근린생활시설, 재래시장 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

2.2. 교통망

익산역이 인근에 위치하며, 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용 또한 편리한 것으로 판단됩니다.

2.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 물건지 인근에 특별히 언급된 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 일부 뉴스 기사에서 익산시 내 다른 지역에서 악취 민원이나 환경 문제(폐가, 쓰레기 소각장 사고 등)가 발생했던 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 소유권이전: 박문안 (갑3, 2021-11-25)

* 주택임차권: 이진성 (을3, 2023-12-05)

* 가압류: 주택도시보증공사 (갑4, 2024-09-10)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑5, 2025-01-07) (본건 사건)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 이진성

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021-10-28

* 확정일자: 2021-10-28

* 대항력: 있음

물건명세서에 따르면, 을구 3번 주택임차권(이진성)은 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 임차인 이진성의 보증금 80,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 높습니다. (집합건물 등기부요약에서 '말소: 인수'로 표기됨)

3.3. 권리 분석 요약

본건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리(갑4, 가압류)보다 선순위인 주택임차권(을3)이 존재합니다. 이 임차권은 대항력이 있으며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 임차인의 보증금 80,000,000원은 인수 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건은 주상복합건물로, 주변에 근린생활시설 및 재래시장이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 익산역 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

4.2. 업종 분포

주변 지역은 근린생활시설 및 주상복합 건물 위주로 형성되어 있으며, 이는 주거와 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역임을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 기본 정보

아파트명: 익산역 시그니처-S

세대수: 299세대

사용승인일: 2018년 02월 02일

총 층수: 20층

주차 대수: 총 184대 (지상 5대, 지하 3대)

전용면적: 19.0449㎡ (약 5.76평)

공급면적: 37.8591㎡ (약 11.45평) - JSON 데이터 기반 추정

관리사무소 연락처: 063-843-0960

5.2. 생활 편의 시설

주변에 재래시장 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 익산역 인근이라는 점도 교통 및 생활 편의에 기여합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이진성 씨의 보증금 80,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 80,000,000원을 추가로 부담해야 함을 의미합니다.

6.2. 최근 매매가 대비 높은 인수 보증금

최근 실거래가(2026년 4월 3일, 83,000,000원)를 고려할 때, 인수해야 할 보증금 80,000,000원은 물건의 시장 가치에 비하여 상당한 부담으로 작용합니다.

6.3. 감정가와 시장가 차이

감정가 96,000,000원에 비해 최근 실거래가는 83,000,000원으로 형성되어 있어, 감정가보다 낮은 시세 수준을 보이고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 신축된 지 얼마 되지 않은 주상복합 아파트로서 기본적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나, 매각으로 인해 소멸되지 않는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 80,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 문제입니다. 최근 동일 면적의 아파트 매매가가 83,000,000원임을 감안하면, 80,000,000원의 인수 보증금은 물건의 실질 가치를 크게 낮추는 요인입니다. 낙찰받더라도 총 지출액이 시장 시세를 상회할 가능성이 높아 투자로서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 초저가 입찰 가능성

선순위 임차인의 보증금 인수 부담 때문에 입찰 경쟁이 낮을 수 있으며, 초저가에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

8.2. 명도 협상 성공 시 시세 차익 가능성

만약 임차인과 원만하게 명도 협상이 이루어지거나, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액 또는 일부를 회수할 수 있는 상황이 발생한다면, 예상보다 낮은 총 지출액으로 시세 차익을 기대할 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인(이진성, 보증금 80,000,000원)의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 최근 동일 면적의 실거래가 83,000,000원을 고려했을 때, 매수인의 실질적인 최대 지출 가능한 금액은 3,000,000원 (83,000,000원 - 80,000,000원)에 불과합니다.

그러나 경매에서 최저 입찰가는 감정가의 일정 비율로 시작하며, 이보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것은 현실적으로 어려울 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 위험성을 고려하여 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

제시된 감정가(96,000,000원)와 최근 실거래가(83,000,000원), 그리고 인수해야 할 보증금(80,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 안전 마진을 확보하기 위해서는 낙찰가가 총 지출액(낙찰가 + 인수 보증금) 기준으로 시세(83,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

매우 보수적으로, 낙찰 후 총 지출액이 시세(83,000,000원)에 근접하거나 약간 상회하는 수준에서 결정된다고 가정할 때, 현재 시세 83,000,000원을 기준으로 보수적인 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가를 10,000,000원으로 제안합니다.

이 경우, 총 지출액은 10,000,000원(낙찰가) + 80,000,000원(인수 보증금) = 90,000,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래가 83,000,000원보다 높은 금액이므로, 투자 관점에서는 신중한 검토가 필수적입니다.

매우 신중한 접근을 권장하며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 권리관계, 명도 가능성, 추가적인 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.