나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51415 [2] 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층226호 주상복합 경매
매각기일: 2026-01-05
물건 개요
나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51415 [2] 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층226호 주상복합 경매
- 사건번호: 2025타경51415
- 주소: 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층226호
- 감정가: 386,000,000원
- 최저가: 270,200,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 주상복합
순천지원 경매1계 2025타경51415 | 소재지: 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층226호 | 감정가: 386,000,000원 | 최저가: 270,200,000원 | 용도: 주상복합
1. 물건 보고서
순천지원 2025타경51415 (2) 이편한세상광양 주상복합 상가 (골프연습장)
1.1. 사건 기본 정보
사건번호는 순천지원 2025타경51415 (2)이며, 매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산임의경매 사건입니다.
본건은 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층226호에 소재하는 주상복합건물 내 상업시설입니다.
소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.
1.2. 면적 정보 및 감정가
감정가는 3억 8,600만 원입니다.
토지 면적 (대지권)은 17.33제곱미터 (약 5.24평)입니다.
건물 면적 (전용 면적)은 111.81제곱미터 (약 33.82평)입니다.
본건은 아파트가 아닌 상가 또는 근린생활시설 용도의 구분건물이며, 현재는 다수의 인접 호실과 경계 구분 없이 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.
제시외 면적은 없습니다.
2. 입지조건 분석
2.1. 최고의 입지
본건은 광양시 중심권인 중마동에 위치한 초고층 주상복합 단지 내에 자리하고 있습니다.
주변에 광양시청, 법원 등 주요 관공서가 인접해 있어 행정 및 업무 중심지에 해당하며, 광대로 및 중로에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다.
주변은 대형 마트, 음식점, 병원 등이 밀집한 광양시에서 가장 발전된 상업지구로 평가받고 있으며, 유동 인구가 높은 편입니다.
2.2. 주변 환경 및 혐오시설
주변에는 중마시장, 광양소방서, 중마버스터미널 등 주요 생활 편의 시설 및 공공시설이 위치하며, 아파트 바로 옆에는 맥도날드 광양DT점 등 대형 프랜차이즈 시설도 있습니다.
중심상업지역의 특성상 유흥 및 숙박 시설이 혼재할 가능성이 있지만, 본건 자체는 고층 주상복합 단지 내 상가동 2층으로 쾌적한 환경을 유지할 수 있는 상권에 속합니다.
주변에 상업적 가치를 크게 저해하는 대형 혐오시설은 확인되지 않습니다.
3. 권리분석
3.1. 매각의 안정성
본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건으로, 토지 이용권과 관련된 법정지상권 등의 권리상 하자는 발생하지 않는 조건입니다.
경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 동일하여 복잡한 채무관계보다는 대출 원리금 연체로 인한 전형적인 경매 진행으로 보입니다.
3.2. 인수 권리 및 주의사항
감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 낙찰자는 정확한 임차인의 현황과 권리 관계(대항력 여부, 보증금액)를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
특히 현재 호별 경계 구분 없이 인접 호실과 함께 골프연습장으로 이용 중이므로, 실제 점유 및 사용 현황과 임대차 관계에 대한 명확한 조사가 필수적입니다.
4. 상권분석
4.1. 상권 특성 및 배후 수요
본건이 위치한 중마동 지역은 광양제철소 및 다양한 협력업체, 산업단지 직장인들의 수요가 매우 높은 광양 생활권의 핵심 상권입니다.
본 건물 자체가 48층의 초고층 주상복합 단지로, 인근의 대규모 주거단지와 더불어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.
중심상업지역에 위치하여 업종 제한이 비교적 자유롭고, 현재처럼 체육 시설 및 스크린 골프와 같은 고부가가치 업종을 유치하기에 유리한 입지입니다.
4.2. 상권 잠재력
광양시는 현재 침체된 주요 상권을 분석하고 자율상권구역 및 골목형 상점가 후보지를 발굴하는 등 상권 활성화 방안 수립 연구용역을 추진하고 있습니다.
이는 광양시의 상권 활성화에 대한 의지를 보여주며, 향후 정책적 지원과 상권 발전에 대한 기대감을 높일 수 있습니다.
5. 생활정보 (상업시설 지원 환경)
5.1. 교통 및 인프라
시 중심권에 위치하며, 광대로에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수하며, 시내버스 정류장(광양시청 앞)도 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.
주상복합 단지답게 천장형 냉난방 설비, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등 기본적인 시설 설비가 잘 갖춰져 있습니다.
5.2. 용도지역
토지이용계획상 '중심상업지역'에 해당하여, 높은 용적률이 적용되어 지상 48층까지 건축된 고밀도 복합 상권입니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 점유 및 명도 리스크
현재 다수의 호실이 통합되어 골프연습장으로 이용 중이므로, 낙찰 후 기존 점유자에 대한 명도 과정이 복잡하고 시일이 소요될 수 있습니다.
또한 임대 관계가 미상이므로, 임차인과의 분쟁 발생 가능성이 존재합니다.
6.2. 용도 변경 및 원상 복구 리스크
기존에 통합 사용되던 공간을 매각대상 호실만 분리하여 임대하거나 사용하기 위해서는 칸막이 설치 등 원상 복구 또는 용도에 맞는 내부 공사 비용이 발생할 수 있습니다.
이는 상당한 비용 및 시간을 필요로 하므로, 투자 전 명확한 공사 범위를 산정해야 합니다.
7. 종합 의견
본건은 광양시 핵심 상권인 중동의 랜드마크 주상복합 건물 내에 위치한 상업 시설로, 입지적 가치는 매우 높습니다.
다만, 현재 다수 호실과 통합되어 특정 용도로 사용 중이며 임대 관계가 불분명하다는 권리적, 물리적 리스크를 동시에 안고 있습니다.
감정가 3억 8,600만 원은 이러한 리스크를 감안하여 시세 대비 적정성을 판단해야 하며, 명확한 임대차 관계 조사와 통합 시설의 분리 비용 등을 종합적으로 고려한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.
8. 투자 포인트
8.1. 희소성 및 랜드마크 효과
광양시 내에서도 상징성이 높은 48층 초고층 주상복합 단지의 상업시설로, 인지도가 높아 임차인 유치에 유리합니다.
8.2. 강력한 상업 수요
광양시청, 법원 등의 관공서 수요와 산업단지 직장인 수요가 결합된 최상급 중심상업지역 입지로, 상업 시설의 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.
8.3. 투명한 권리 취득 조건
토지/건물 일괄 매각으로 진행되어 권리 관계의 복잡성은 낮으나, 명도 및 원상 복구 리스크에 대한 사전 대비책이 마련될 경우 높은 수익률을 기대할 수 있는 물건입니다.
법원 정보
순천지원 경매1계