나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51415 [2] 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층226호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 광양시청 남서측 인근에 위치하며, 부근은 시청, 법원 등 관공서와 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주상복합지대이며, 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

시 중심권에 위치하며, 광대로 등에 접하여 제반 교통상황은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층, 지상48층 건물 중
제2층 제211호외 12개호로,
외벽 : 강화유리 등,
내벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 등,
바닥 : 장판지깔기, 타일마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호 1-가)~13-가) 전체를 호별 경계구분 없이 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 이용중이며, 기호 11-가)은 휴게실(현재 공실)로 이용중입니다.

설비내역

천장형 냉난방 설비, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주상복합건물 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건물의 남측과 서측으로 광대로에 접하며, 북측으로 중로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-07-06 03:43:00 기준

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경51415 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층226호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 평가

감정가: 386,000,000원

토지면적: 17.33㎡ (약 5.24평)

토지지분: 17.33㎡ (약 5.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 111.81㎡ (약 33.82평)

건물지분: 111.808㎡ (약 33.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치하며, 광양시청 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 시청, 법원 등 관공서와 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주상복합지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지는 시 중심권에 위치하며, 광대로 및 중로 등에 인접해 있어 차량 접근성이 뛰어나며 대중교통 이용도 편리하여 제반 교통상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 중심상업지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 12월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

집합건물 등기부상 갑구의 압류 및 을구의 근저당권 등 다수의 권리들이 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어, 경매 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 4,260,621,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권개요:' 항목은 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용은 명시되어 있지 않아 인수 대상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

본건의 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층, 지상 48층 규모의 주상복합 건물 내 상가입니다.

본건은 해당 건물의 2층 226호에 위치합니다.

4.2. 현재 이용 상태

본건(2층 226호)은 단독 호실 구분 없이 211호와 함께 총 13개 호실이 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 복합적으로 이용 중입니다. 다만, 11-가) 호실은 휴게실로 사용되나 현재 공실 상태입니다.

4.3. 주변 상권

광양시청, 법원 등 주요 관공서가 인접해 있으며, 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 유동인구 및 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

광양시청, 법원 등 행정기관이 가까이 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 인근에 다수의 아파트 단지가 있어 주거 밀집 지역으로서의 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

5.2. 교통 접근성

광대로와 중로에 접하고 있어 차량을 이용한 시내 및 외곽 이동이 용이합니다. 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

본건 11-가) 호실이 현재 공실 상태로, 해당 공간의 활용 및 향후 임대 여부에 따라 전체 상가의 공실률에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 관계 및 명도 조건 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 예상치 못한 임차인의 권리 주장이 있을 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 담보물건이 다수 존재할 경우 경매 과정이나 낙찰 후 권리관계 처리에 다소 복잡성이 따를 수 있습니다.

6.4. 특정 업종 의존성

현재 골프연습장 및 스크린골프장으로 복합 사용 중이므로, 해당 업종의 경기 변동이나 경쟁 심화 시 상가 전체의 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시청 인근 중심상업지역에 위치하여 입지적 강점을 지니고 있으며, 관공서 및 주거 밀집 지역을 배후로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 교통이 편리하고 건물 자체의 규모와 시설 또한 우수합니다. 다만, 현재 임대 관계가 미상이고 일부 공실이 존재하는 점, 공동담보 물건이라는 점 등을 고려할 때, 투자 전 철저한 사전 조사를 통해 잠재적 리스크를 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 광양시청, 법원 등 주요 관공서 밀집 지역.

* 우수한 교통망: 광대로, 중로 인접으로 차량 및 대중교통 이용 편리.

* 배후 수요: 다수 아파트 단지 인접으로 안정적인 고객 확보 가능.

* 주상복합 내 상가: 단지 내 고정 수요 및 지역 상권 시너지 효과 기대.

* 복합 용도 활용: 현재 골프연습장 등 특화된 시설로 운영 중.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 386,000,000원입니다. 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 향후 수익률 분석, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 향후 시장 가치와 잠재적 리스크를 반영하여 합리적인 수준에서 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 상세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.