나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51415 [3] 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층227호 주상복합 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51415 [3] 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층227호 주상복합 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2025타경51415 | 소재지: 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층227호 | 감정가: 608,000,000원 | 최저가: 425,600,000원 | 용도: 주상복합

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보 및 평가액

사건번호: 순천지원 2025타경51415 (3)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층227호

용도: 주상복합 내 운동시설 (감정평가서상 용도에 의거)

감정가: 608,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 농OOOOOOOOOOO)

1.2. 면적 정보 및 이용 상태

토지면적: 27.27㎡ (약 8.25평)

건물면적 (전용면적): 175.97㎡ (약 53.23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

현재 이용상태: 본 건은 기호 1-가)~13-가)의 13개 호실 전체를 호별 경계 구분 없이 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 통합 이용 중인 상가 중 한 호실입니다. 기호 11-가)는 현재 공실인 휴게실로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 광양시 중심권에 위치하며, 광양시청 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 시청, 법원 등 관공서와 대형 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 중심상업지역 내 주상복합 건물에 해당합니다. 광대로 및 중로에 접하고 있어 차량 및 대중교통 접근성이 매우 양호하며, 우수한 상업 입지를 확보하고 있습니다.

2.2. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 광양시의 행정 및 상업 중심지역인 시청사거리 코너에 해당합니다. 관공서 밀집 지역 전면부의 상업시설로, 인근에 버스터미널, 대형병원, 홈플러스, 하나로마트, 중마시장 등이 위치한 광양 생활 편의시설 중심지로서 유동 인구가 풍부한 곳입니다. 주상복합 자체 고정 고객(440세대)뿐만 아니라 인근 중마동 상주 인구 및 와우, 성황, 도이지구 개발 호재에 따른 추가 수요 확보가 용이할 것으로 예상됩니다. 본건은 2층에 위치하며 감정평가서에 따르면 2층은 대형 점포 및 병원시설, 업무시설로 구성되어 있어 상권 집객력과 가시성이 양호한 것으로 판단됩니다.

2.3. 주변 시설 정보 (혐오시설 유무 포함)

주변 환경은 관공서(광양시청, 광양소방서, 주민센터 등), 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 구성되어 주거 및 상업 환경이 매우 양호합니다. 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활 편의성도 높습니다. 조사 결과, 본건 인근에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건은 중심상업지역에 위치하며, 사다리형의 평지로서 주상복합건물 부지로 이용 중입니다. 중심상업지역은 높은 용적률을 적용받는 토지로, 향후 토지의 잠재적 가치가 높다고 평가할 수 있습니다. 다만, 현재는 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 분석

경매구분은 '부동산임의경매'로, 채권자 농OOOOOOOOOOO의 신청에 의한 경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인한 경매로 추정됩니다. 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸되는 권리가 대부분일 것으로 예상되나, 정확한 권리분석을 위해서는 말소기준권리 및 임차인 현황 등을 별도로 확인해야 합니다. 특이사항과 주의사항에 별도의 공시된 내용은 없습니다.

3.2. 잠재적 리스크

통합 이용에 따른 리스크: 본 건(227호)은 총 13개 호실이 통합되어 골프연습장으로 이용 중이며, 호별 경계 구분이 없는 상태입니다. 따라서 낙찰 후에도 기존의 통합 운영 주체와 협의가 필요하거나, 명도 및 재임대 시 호실 경계 복구 및 시설물 철거/정리가 필요할 수 있습니다.

임대차 관계 불확실성: 감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 철저한 현장 조사와 명도 전략 수립이 필수적입니다. 임대차 관계에 따라 명도 저항 및 비용이 발생할 수 있습니다.

용도 변경 리스크: 현재 '운동시설' (골프연습장)로 사용 중이며, 다른 용도로 변경 시 인테리어 및 건축법상 용도변경 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 광양시 중심상업지역 내 핵심 입지에 위치한 초고층 주상복합 상가 물건으로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 유동 인구를 바탕으로 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 특히 2층의 대형 점포로, 현재 골프연습장이라는 전문 시설로 이용되고 있어 시설 투자가 이미 이루어져 있다는 장점이 있습니다.

4.2. 투자 포인트

핵심 입지: 광양시청사거리 코너의 중심상업지역이라는 희소성과 가치를 갖습니다.

투자 안정성: 주상복합 아파트 고정 수요 및 인근 관공서, 대형 상업시설로 인한 배후 수요가 매우 풍부합니다.

시설 활용: 이미 골프연습장 및 스크린골프장으로 통합 운영 중이므로, 동일 업종으로 재임대 시 시간 및 비용을 절감할 수 있으며, 통합 호실 활용으로 인한 넓은 공간 활용이 가능합니다.

개발 호재: 인근 와우, 성황, 도이지구 개발 등으로 인한 장기적인 인구 유입 및 상권 활성화가 예상됩니다.

법원 정보

순천지원 경매1계