나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51415 [3] 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층227호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 광양시청 남서측 인근에 위치하며, 부근은 시청, 법원 등 관공서와 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주상복합지대이며, 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

시 중심권에 위치하며, 광대로 등에 접하여 제반 교통상황은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층, 지상48층 건물 중
제2층 제211호외 12개호로,
외벽 : 강화유리 등,
내벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 등,
바닥 : 장판지깔기, 타일마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호 1-가)~13-가) 전체를 호별 경계구분 없이 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 이용중이며, 기호 11-가)은 휴게실(현재 공실)로 이용중입니다.

설비내역

천장형 냉난방 설비, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주상복합건물 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건물의 남측과 서측으로 광대로에 접하며, 북측으로 중로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 순천지원 2025타경51415 (3)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층 227호

건물명: 이편한세상 광양

구분건물: 집합건물

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (경매신청 채권자)

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.27㎡ (약 8.25평)

건물면적: 175.97㎡ (약 53.23평)

1.3. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

층수: 지하 3층, 지상 48층

본건 위치: 101동 2층 227호

이용 상태: 현재 호별 경계 구분 없이 골프연습장, 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 이용 중이며, 일부(11-가)는 휴게실(현재 공실)로 이용 중입니다.

설비 내역: 천장형 냉난방 설비, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등

1.4. 가격 정보

감정가: 608,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동, 광양시청 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 시청, 법원 등 관공서와 근린생활시설, 대규모 아파트 단지가 혼재하는 주상복합지대이며, 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

광양시 중심권에 위치하며, 광대로 및 중로에 접하여 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 경매 물건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 을1 (근저당, 2020-12-28, 농업협동조합자산관리회사, 3,180,000,000원)

최선순위 설정일: 2020년 12월 28일

등기부채권 총액: 4,260,621,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 명도 진행 시 임차인과의 관계를 신중하게 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 복합 기능

본 건은 근린상가 용도로 경매가 진행되나, 건물(e편한세상 광양) 자체는 공동주택(아파트)과 더불어 판매시설, 운동시설, 업무시설, 제1종근린생활시설 등 복합 용도로 건축되었습니다.

이는 상가로서 다양한 업종으로의 활용 가능성을 시사합니다.

4.2. 주변 상업 환경

광양시청, 법원 등 주요 관공서가 인접해 있어 풍부한 유동인구 및 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

대규모 아파트 단지인 '이편한세상 광양'을 포함한 주변 주거 단지들이 배후 수요를 형성하고 있습니다.

현재 골프연습장, 스크린골프 등으로 이용 중이며, 이는 특정 수요층을 대상으로 운영되고 있음을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

광양시청, 법원 등 관공서 이용이 편리하며, 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 주거 및 공공시설

본 건이 위치한 '이편한세상 광양'은 48층의 고층 주상복합 아파트로, 단지 내 상가 또는 연계된 상가로서 주거 배후 수요를 직접적으로 흡수할 수 있습니다.

인근에 중마근린공원, 중동근린공원 등 녹지 공간도 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무나 담보 설정으로 묶여 있는 다른 물건의 가치나 처분에 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

임차인 현황 정보가 명확하지 않아, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 업종 전환 및 공실 리스크

현재 골프연습장 등으로 운영 중이나, 향후 업종 전환 시 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 일부 공간(휴게실)이 공실 상태인 점도 고려해야 합니다.

6.4. 지역 제한

토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나, 본 건의 상업 시설 이용에는 직접적인 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

6.5. 혐오시설과의 거리

검색 결과, 광양시 황금동 일대에 폐기물 처리 시설, 돌 파쇄장 등 혐오 시설 관련 이슈가 존재하나, 본 물건의 소재지(중동)와는 직접적인 인접성이 확인되지 않아 현재로서는 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시의 행정 및 상업 중심지에 위치한 '이편한세상 광양' 내 상가로, 입지적 장점이 매우 뛰어납니다. 시청, 법원 등 관공서와 대규모 주거 단지가 밀집되어 있어 안정적인 수요 확보가 가능하며, 광대로 등 주요 도로에 인접하여 교통 또한 편리합니다.

건물은 복합 용도로 설계되어 다양한 상업 시설 운영에 유리하며, 현재 골프연습장 등으로 활용되고 있습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이라 권리 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크는 반드시 사전 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 입지 조건

광양시청, 법원 등 주요 관공서와 상업 시설이 집약된 중심 상권에 위치하며, 광대로 인접으로 접근성이 매우 우수합니다.

8.2. 풍부한 배후 수요

주변의 대규모 아파트 단지(이편한세상 광양 등)와 관공서 종사자 등 고정적인 배후 수요를 확보하고 있어 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

8.3. 다목적 활용 가능성

건축물대장상 판매시설, 운동시설, 업무시설, 제1종근린생활시설 등으로의 복합 용도 허가가 되어 있어, 향후 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능합니다.

8.4. 권리 관계의 안전성

경매 절차상 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 인수해야 할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 608,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 없는(0원) 상태로, 주변 시세 및 유사 물건의 최근 거래 사례를 종합적으로 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 정확한 가치 평가가 선행되어야 합니다.

9.2. 권장 입찰가

(추가적인 시세 조사를 통해 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.