나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2505 [2] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 251 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2505 [2] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 251 전 경매

• 사건번호: 2024타경2505
• 주소: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 251
• 용도: 전

밀양지원 경매3계 2024타경2505 | 소재지: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 251 | 감정가: 19,620,000원 | 최저가: 4,711,000원 | 용도: 전

1. 밀양지원 2024타경2505 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경2505 (2)

소재지: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 251

용도: 전 (밭)

감정가: 19,620,000원

토지면적: 436.00㎡ (약 131.88평)

토지 지분율: 43600 (전체 면적을 기준으로 한 지분율 표기로 추정됩니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 삼OOOOOOOO

2. 입지 조건

본건 토지는 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리에 소재하며, "숭촌경로당" 북동측 또는 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다. 관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통 상황 역시 보통 수준으로 평가됩니다. 기호 ① 토지는 동측 및 서측으로 차량 통행이 가능한 콘크리트 포장도로가 접해 있으나, 기호 ②, ③ 토지는 지적도상 맹지이며, 기호 ④ 토지는 북서측으로 차량 통행 가능한 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자는 김OO이며 채무자 역시 김OO입니다. 채권자는 삼OOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지이며, 건물은 없는 것으로 확인됩니다. 특별한 권리상의 복잡성은 없어 보이나, '농지취득자격증명' 제출이 필수적이라는 점이 중요한 권리 요건입니다.

4. 상권 분석

대상지는 마을 취락과 농경지가 혼재하는 농촌 지역에 속합니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 자연 친화적인 환경이 주를 이룹니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 농업 활동과 관련된 지역적 특성을 고려해야 합니다.

5. 생활 정보

본건 소재지는 밀양시 삼랑진읍 행곡리로, 숭촌경로당 인근에 위치합니다. 주변은 농경지와 마을 취락이 혼재되어 있어 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로, 차량을 이용하는 것이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

매수인이 반드시 유의해야 할 사항은 다음과 같습니다.

첫째, 본건은 농지이므로 '농지취득자격증명'을 매각 결정 기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

둘째, 지적도상 맹지인 토지(기호 ②, ③)가 존재하므로, 건축이나 토지 활용 시 진입로 확보에 대한 법적, 실질적 검토가 필수적입니다. 맹지는 건축 허가에 제약을 받을 수 있으며, 통행로 확보를 위해 추가 비용이나 협상이 필요할 수 있습니다.

셋째, 본건 토지는 '휴경지' 상태로, 이는 현재 경작되지 않고 쉬고 있는 토지임을 의미합니다.

넷째, 기호 ④ 지상에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있어, 임야의 일반적인 특성상 매장 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

다섯째, 토지이용계획 상 다양한 용도지역 및 제한이 존재합니다. 기호 ①은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다. 기호 ②, ③은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다. 기호 ④는 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어, 토지 활용에 대한 법적 규제가 상당합니다.

7. 종합 의견

본건은 농지로서 '농지취득자격증명'이 필수 요건이며, 일부 토지는 맹지에 해당하여 진입로 확보 문제가 잠재하고 있습니다. 또한, 보전관리지역 및 농림지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 상당한 규제가 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 농업적 이용이나 실사용 목적이 명확한 경우에만 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

1. 농업 목적 투자: 농업 경영에 직접적으로 이용할 계획이 있는 경우, '농지취득자격증명' 발급 가능 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.

2. 잠재적 가치 상승 가능성: 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시, 맹지 해소 및 개발을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

3. 낮은 진입 장벽 (가격 측면): 경매 특성상 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 입찰가격을 결정해야 합니다.

4. 관련 법규 숙지: 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역 등 관련 법규를 철저히 숙지하여 향후 토지 활용 계획을 수립해야 합니다.

주변 관광지로는 삼랑진 트윈터널 등이 있으나, 본건 토지와 직접적인 연관성은 낮습니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

법원 정보

밀양지원 경매3계