나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경13376 [1] 경상남도 밀양시 내이동 275-5 신촌동보아파트 6층 601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 내이동 소재 "창원지방법원 밀양지원" 북서측 인근에 위치하는
구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 6층 건 중 6층 601호로서

외 벽 : 치장콘크리트 위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

이용상태

"공동주택(아파트)" 상태임.

설비내역

소화전설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 "공동주택(아파트)건부지"
상태임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 북동측, 북서측으로 각각 왕복2차로 아스콘 포장도로, 남동측으로
아스콘 포장 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천예정지(101신촌천_
예정지우2)<소하천정비법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건고유번호: 밀양지원 2024타경13376 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 내이동 275-5 신촌동보아파트 6층 601호

용도: 아파트

감정가: 50,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 토지 정보

토지면적: 34.04㎡ (약 10.30평)

토지 지분: 34.04㎡ (약 10.30평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 건물 정보

건물면적: 58.93㎡ (약 17.83평)

건물 지분: 58.93㎡ (약 17.83평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

전용면적: 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않음 (건물면적 58.93㎡는 공급면적으로 추정됨)

분양면적: 58.93㎡ (약 17.83평)

1.4. 건축물 기본 정보

건축년도: 1996년 02월 08일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 6층 중 6층 601호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 밀양시 내이동에 위치하며, 창원지방법원 밀양지원 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 밀양시 관내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소하천예정지(101신촌천_예정지우2)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 등기부상 다수의 권리 내역이 존재합니다.

* 말소기준권리: 2018년 03월 14일 접수된 홍규식 근저당권 (15,000,000원) 입니다. 이 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 선순위 권리: 을7 주택임차권 (김희자, 40,000,000원)이 존재하며, 전입일자 2017년 12월 05일, 확정일자 2017년 11월 16일로 확인됩니다. 등기부상 "말소: 인수"로 표기되어 있어, 본 임차인의 보증금 40,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 기타 권리: 국민건강보험공단, 대구광역시서구 등의 압류 및 도담자산관리대부의 가압류, 그리고 임차인 김희자 명의의 강제경매 개시결정(2024타경13376)이 있었으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 60,564,092원 (이는 등기상 채권액 총합이며, 실제 매수인이 인수해야 할 금액과는 다를 수 있습니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김희자)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-12-05

* 확정일자: 2017-11-16

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인이며, 등기부상 보증금 40,000,000원이 인수되는 것으로 확인됩니다.

3.3. 권리 분석 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 임차인의 보증금 40,000,000원이 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 이 점은 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다. 말소기준권리보다 선순위인 해당 임차인의 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 낙찰자는 해당 금액만큼 추가적인 부담을 안게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 밀양시 내이동은 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설이나 특화된 상권은 제한적일 수 있습니다.

4.2. 주변 개발 및 입지

주변에 공동주택 단지가 형성되어 있어 주거 지역으로서의 기능을 하고 있습니다. '창원지방법원 밀양지원'이 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상되며, 주거 환경은 보통 수준입니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 물건은 '재매각'으로 진행됩니다. 이는 이전 입찰 과정에서 낙찰이 이루어졌으나, 모종의 이유(예: 잔금 미납, 권리 인수 문제 등)로 다시 경매 절차가 진행되는 경우입니다. 재매각 사유를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수

앞서 언급한 바와 같이, 40,000,000원의 보증금을 가진 임차인의 권리가 인수될 가능성이 높습니다. 이는 총 취득 비용 증가로 이어집니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

토지이용계획상 소로2류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소하천예정지 등 개발 및 이용에 제한이 될 수 있는 사항들이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 신촌동보아파트 경매 물건은 재매각으로 진행되며, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 40,000,000원이 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다. 주위 환경 및 교통은 보통 수준이나, 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재합니다. 재매각 사유와 임차인 관련 권리관계를 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

감정가 50,000,000원 대비 시세 추정치(본건 공급면적 17.83평 * 평당 813.2만원 = 약 144,981,560원)가 상당한 차이를 보입니다. 인수되는 임차인 보증금 40,000,000원을 고려하더라도, 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 실거주 목적

본 물건은 아파트로, 시세보다 저렴하게 취득하여 직접 거주하려는 목적의 수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 감정가 50,000,000원을 기준으로 하되, 시세 조사 결과와 인수되는 임차인 보증금 40,000,000원을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

시세 추정치(약 145,000,000원)에서 인수 보증금 40,000,000원을 제외하면, 실제 입찰가는 약 105,000,000원을 상회하는 수준에서 결정될 가능성이 있습니다. 다만, 재매각 물건의 특성 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

감정가 50,000,000원 수준에서 입찰을 고려할 경우, 인수 보증금 40,000,000원을 합산한 총 취득 비용이 90,000,000원이 됩니다. 이는 현재 추정되는 시장 시세보다 낮으므로, 유찰 시 감정가 이하의 금액으로도 고려해볼 수 있으나, 임차인 인수 금액을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

9.2. 권장 입찰가 범위

인수되는 보증금 40,000,000원을 고려하여, 총 취득 비용이 시세 대비 경쟁력 있는 수준이 되도록 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 50,000,000원 대비 낮은 경쟁률을 보일 경우, 40,000,000원 ~ 60,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 낙찰 후 총 지불 비용이 80,000,000원 ~ 100,000,000원 수준이 될 수 있기 때문입니다. 다만, 시세 조사를 통해 실질적인 시장 가치를 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.