나이스옥션 법원경매 군산 2024타경25525 [1] 전북특별자치도 익산시 낭산면 삼담리 316-14 자동차 관련시설 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2024타경25525 [1] 전북특별자치도 익산시 낭산면 삼담리 316-14 자동차 관련시설 경매

물건 대표 이미지

군산지원 경매5계 2024타경25525 | 소재지: 전북특별자치도 익산시 낭산면 삼담리 316-14 | 감정가: 4,612,400,210원 | 최저가: 3,228,680,000원 | 용도: 자동차 관련시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

본 경매 물건은 전북특별자치도 익산시 낭산면 삼담리에 소재한 자동차 관련 시설 용도의 부동산입니다.

사건번호는 군산지원 2024타경25525 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 4,612,400,210원입니다.

소유자, 채무자, 채권자는 각각 다OOOOOOOOOOOOO, 다OOOOOOOOOOOOO, 디OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 현황

본 건은 다수의 필지로 이루어진 대규모의 공장/시설 부지입니다.

토지 면적: 19,617.00㎡ (약 5,934.02 평)

건물 면적: 4,489.44㎡ (약 1,357.94 평)

제시외 건물 면적: 456.10㎡ (약 137.97 평)

주요 건물 구성은 다음과 같습니다.

* 일련번호 19) 공장, 사무실, 냉동/냉장창고 등 (일반철골구조 2층)

* 일련번호 20) 폐수처리장 (경량철골구조 단층) - *공부상 면적과 실측 면적 차이 유의*

* 일련번호 21) 주택 (벽돌조 단층)

* 일련번호 22, 23) 창고, 숙소 (경량철골조 단층)

제시외 건물(약 456.10㎡)과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구도 일괄 매각에 포함됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통

본건은 익산시 낭산면 삼담리 "낭산사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 농경지, 축사, 주택 등이 혼재된 지방도 주변 농촌지대입니다.

차량 접근이 용이하고 간선도로 및 버스승강장과의 연계성이 무난하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 이용 현황은 공장 부지, 주택 부지, 주차장, 전(논), 휴경지, 임야 등 다양하게 구성되어 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 주변 환경

일련번호 1-3, 5-9, 12, 13, 18)은 계획관리지역입니다.

일련번호 4, 10, 11, 14, 17)은 계획관리지역 및 성장관리계획구역(유도형)이 일부 포함되어 있습니다.

일련번호 15, 16)은 생산관리지역으로 구분되어 있으며, 목록 18)은 준보전산지입니다.

모든 토지는 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

주변 환경 검색 결과, 익산시 낭산면 일원은 **낭산 폐석산 불법 폐기물 매립 사건**과 **제3일반산업단지 내 폐기물처리시설 부지 매각 공방** 등 환경 이슈가 존재했던 지역입니다.

특히 **낭산 폐석산**은 맹독성 발암물질이 함유된 폐기물이 불법 매립되었던 곳으로, 현재도 이적 처리 및 사후 관리가 진행 중입니다.

이러한 환경 이슈는 인근 지역의 부동산 가치 및 개발에 잠재적인 부정적 요인으로 작용할 수 있어, 위치 확인과 환경 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각 및 권리 관계

* **일괄매각:** 토지 및 건물, 제시외 건물, 기계기구가 일괄 매각되므로, 각 구성요소의 가치를 종합적으로 판단해야 합니다.

* **농지취득자격증명(농취증):** 목록 8, 10, 11, 14, 16, 17 토지는 지목상 농지 또는 휴경지이므로, 매각허가결정 시까지 **농지취득자격증명을 제출**해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수됩니다.

* **법정지상권:** 특이사항에 '법정지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 성립 여부는 명확하지 않으므로 이에 대한 확인이 필수적입니다.

3.2. 잠재적 리스크

* **유치권:** 총 3건의 유치권 신고가 접수되었습니다.

* 오성냉동: 공사대금 220,800,000원 (2024. 9. 23. 신고)

* 노바허쉬솔루션 주식회사: 공사대금 44,000,000원 (2024. 9. 23. 신고)

* 포레스트팜 주식회사: 공사대금 47,040,000원 (2025. 8. 21. 신고)

* **총 유치권 신고액은 311,840,000원**이며, 감정평가서에도 목록 19) 건물에 유치권 행사 중인 것으로 조사되었습니다. 다만, 신고서 제출만으로는 그 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰자는 *유치권 부존재 확인 소송* 등을 통해 그 진위 및 대항력 유무를 적극적으로 다툴 필요가 있습니다.

* **맹지(지적도상):** 목록 4, 5, 8, 12, 14, 16, 17, 18 토지는 지적도상 맹지입니다. 인접 필지를 통하여 출입이 가능하다고는 하나, 소유권 이전 후 토지 이용 및 개발에 있어 *인접지 통행권 확보 문제*가 발생할 수 있습니다.

* **매각 제외 물건:** 목록 12, 13 지상에 있는 **철파이프조 비닐하우스 1개동**은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 소유자 및 점유자와의 철거 및 인도 협의가 필요합니다.

* **토지/공부 차이:** 목록 15 토지는 공부상 '목장용지'이나 현황은 '제시외건물(창고) 부지'로 이용 중입니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 상권 분석 및 생활정보

본 물건은 공업 및 농촌 지역에 위치하므로, 일반적인 상권 분석보다는 *산업 시설 입지* 관점에서 접근해야 합니다. 익산 제3일반산업단지와 인접해 있어 관련 업종의 수요가 존재할 수 있습니다. 생활편의시설은 지방도 주변 농촌 지역 수준으로, 주요 상권이나 도심지로의 접근성은 높지 않습니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 총 면적 5천 평이 넘는 대규모 토지 및 공장/냉동창고 시설을 포함하는 일괄 매각 물건입니다.

감정가 대비 상당한 면적을 보유하고 있으나, **대규모 유치권 신고(3억 원 이상)**, **다수 필지의 농취증 제출 의무**, **맹지 포함 필지**, **법정지상권 문제**, 그리고 **인근 지역의 환경 이슈** 등 권리적/사실적 리스크가 복합적으로 존재하여 난이도가 높은 물건입니다.

4.3. 투자 포인트

1. **대형 실수요:** 냉동/냉장창고 및 공장, 사무실, 숙소 등을 일괄로 이용할 수 있어, 관련 업종(식품 가공, 물류, 제조 등)의 **대형 실수요자**에게 적합합니다.

2. **공장 밀집 지역 연계:** 주변 중소규모 공장들과의 연계성을 활용한 사업 확장 가능성이 있습니다.

3. **가격 협상 여력:** 유치권 등의 권리 리스크가 반영되어 현재 감정가가 형성되어 있으며, 권리 처리에 대한 성공적인 방어 및 복잡성 해결 시 *높은 시세차익*을 기대할 수 있습니다.

4.4. 잠재적 리스크

1. **유치권 처리:** 유치권 3건에 대한 진위 여부 확인 및 명도가 가장 큰 핵심 리스크입니다. 성공적인 명도 없이는 물건 이용이 불가능합니다.

2. **농지 처분 의무:** 농취증이 필요한 필지를 취득할 경우, 일정 기간 내에 농업 경영에 이용하지 않으면 *농지 처분 의무*가 발생할 수 있습니다.

3. **토지 이용 제한:** 일부 맹지 필지는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보가 필수적이며, 생산관리지역 및 성장관리계획구역 등 복잡한 토지이용계획을 준수해야 합니다.

법원 정보

군산지원 경매5계