나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51415 [4] 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층228호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 광양시청 남서측 인근에 위치하며, 부근은 시청, 법원 등 관공서와 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주상복합지대이며, 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

시 중심권에 위치하며, 광대로 등에 접하여 제반 교통상황은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층, 지상48층 건물 중
제2층 제211호외 12개호로,
외벽 : 강화유리 등,
내벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 등,
바닥 : 장판지깔기, 타일마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호 1-가)~13-가) 전체를 호별 경계구분 없이 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 이용중이며, 기호 11-가)은 휴게실(현재 공실)로 이용중입니다.

설비내역

천장형 냉난방 설비, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주상복합건물 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건물의 남측과 서측으로 광대로에 접하며, 북측으로 중로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51415 (4)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층228호

건물명: 이편한세상광양

토지면적: 34.65㎡ (약 10.48평)

건물면적: 223.59㎡ (약 67.64평) - 이는 본건과 일괄 평가된 여러 전유 부분의 합산 면적임.

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

감정가: 773,000,000원

1.2. 건물 구성 및 용도

본건이 속한 이편한세상광양 101동은 철근콘크리트구조 지하 3층, 지상 48층의 공동주택(아파트) 단지임.

건축물대장상 해당 건물(101동)은 공동주택, 판매시설, 운동시설, 업무시설, 제1종근린생활시설 등 복합 용도로 건축되었음.

감정평가서에 따르면, 본건(228호 포함 일괄 평가된 13개 호실)은 호별 경계 구분 없이 골프연습장, 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 이용 중이며, 일부(11-가)는 휴게실(현재 공실)로 사용되고 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 중동, 광양시청 남서측 인근에 위치함.

주변은 시청, 법원 등 관공서와 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주상복합지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통 상황

광양시 중심권에 위치하며, 광대로 및 중로에 접하여 차량 접근성이 우수함.

대중교통 이용 또한 편리한 것으로 판단됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 중심상업지역에 속해 있어 상업 활동에 유리한 입지임.

가축사육제한구역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2020-12-28 접수, 3,180,000,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 경매를 통해 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부 요약상 지상권 개요는 없으며, 물건명세서상에도 별도 기재된 내용이 없어 매수인이 인수하는 권리는 없을 것으로 보임.

3.3. 등기부 요약

등기부채권 총액: 4,260,621,000원

주요 권리 내역:

* 소유권이전 6번신탁등기말소 (주식회사명인이엔씨)

* 근저당 (농업협동조합자산관리회사)

* 근저당 (남대구세무서장, 공동담보)

* 압류 (광양시, 남대구세무서장, 국민건강보험공단)

* 임의경매개시결정 (농업협동조합자산관리회사)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적임. 다만, 실제 점유 현황 및 임차인의 권리 관계에 대한 추가적인 현장 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

본건이 소재한 광양시 중동은 시청, 법원 등 공공기관과 상업시설, 주거시설이 밀집된 중심 상업지역임.

이편한세상광양 단지 내 상가 및 주변 상업시설은 지역 주민 및 관공서 이용객을 대상으로 하는 다양한 업종이 성업 중일 것으로 예상됨.

본건의 현재 용도가 골프연습장 등으로 사용되고 있어, 이러한 레저/스포츠 관련 시설 수요와 연계한 상권 분석이 필요함.

주변에 대형 쇼핑몰이나 백화점 등 경쟁 시설의 유무, 타 상가 공실률 등을 추가적으로 파악하여 상권의 활성화 정도를 판단해야 함.

5. 생활정보

본건은 광양시청, 법원 등 주요 관공서가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리함.

인근에 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄할 것으로 예상됨.

주변 편의시설, 병원, 학교 등의 접근성을 추가적으로 조사하여 생활 편의성을 높이 평가할 수 있음.

* 광양시 중동 1309-1 인근 시설 조사 결과:

* 주요 시설: 광양시청, 광양시법원, 광양중앙병원, 대형마트(홈플러스 광양점), 각종 상업 시설, 주거단지 등.

* 혐오시설: 일반적인 지도 검색 및 주변 환경 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 여부 및 낙찰 결과가 본건 감정가 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있음. 현재 채권 총액이 감정가를 초과하는 상황임.

감정평가서상 '이용상태'에서 여러 호별 경계 구분 없이 일괄 이용 중이라고 명시되어 있어, 실제 전유 부분의 구분 및 사용 권한에 대한 확인이 필요함. 또한 일부 호실이 공실이라는 점도 고려해야 함.

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본건은 광양시 중심 상업지역에 위치하여 입지적 이점이 뛰어나며, 교통 및 주변 환경이 양호함.

건물 자체는 비교적 최근에 준공되어 노후도가 낮으며, 주상복합 단지 내 상가로서 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 보임.

현재 여러 호실이 일괄하여 골프연습장 등으로 사용되고 있어, 이러한 업종의 사업성을 고려한 접근이 필요함.

권리 관계는 비교적 명확하나, 공동담보 및 임대관계 미상인 점은 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 탁월한 도심 입지: 광양시청 인근 중심 상업지역에 위치하여 공공기관 및 유동인구 흡수 용이.

* 준신축급 건물: 비교적 최근에 준공된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 활용 가능.

* 복합 상가로서의 잠재력: 아파트 단지 내 상가로서 고정 배후 수요 확보 가능하며, 운동시설, 판매시설 등 다양한 업종으로의 전환 가능성 보유.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이후 권리들은 소멸될 것으로 예상되어, 권리 분석에 따른 부담 적음.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 773,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 유사 물건 낙찰가, 예상 명도 비용, 취득세 및 부대 비용, 그리고 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

인수 보증금이 0원이므로, 임차인 관련 금전적 부담은 없음.

채권 총액이 감정가를 초과하므로, 유찰 가능성을 염두에 두고 전략적인 접근이 필요함.

보수적인 관점에서, 현재 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 시장 반응을 보며 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있으나, 이는 낙찰가율 변동, 경쟁자 수 등에 따라 크게 달라질 수 있음.

최종 입찰가는 상세한 시세 조사, 주변 상가 임대 현황 분석, 예상 명도 기간 및 비용 등을 추가적으로 반영하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.