나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51415 [4] 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층228호 주상복합 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51415 [4] 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층228호 주상복합 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2025타경51415 | 소재지: 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층228호 | 감정가: 773,000,000원 | 최저가: 541,100,000원 | 용도: 주상복합

1. 물건 보고서 (순천지원 2025타경51415 (4))

1.1. 개요 및 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51415 (4)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층228호

용도: 주상복합 (실제 이용은 골프연습장 및 스크린골프 등 상업시설)

감정가: 773,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)

건물면적: 223.59㎡ (약 67.63평)

토지면적: 34.65㎡ (약 10.48평)

특이사항: 본 건을 포함한 2층 전체 호수(총 13개호)가 호별 경계구분 없이 골프연습장, 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 통합 이용 중임. (기호 11-가)는 현재 공실인 휴게실로 이용중)

1.2. 입지 조건 및 상권 분석

최고의 입지:

본 건은 전라남도 광양시 중동 광양시청 남서측 인근에 위치하며, 광양시의 행정 및 상업 중심권에 자리하고 있습니다. 광양시청, 법원 등 주요 관공서가 인접해 있어 유동 인구 및 고정 수요 확보에 유리합니다. 특히, 광대로 등에 접해 있어 차량 접근성이 매우 뛰어나며, 시 중심권이라는 지리적 이점으로 제반 교통 상황은 양호합니다.

상권 분석:

주변은 시청과 법원 등 관공서 및 주상복합 아파트가 혼재하는 중심 상업 지역입니다. 건물 자체는 48층 규모의 초고층 주상복합 단지 내에 위치하며, 2016년에 완공된 비교적 신축 건물입니다. 인근에는 중마시장, 맥도날드 광양DT점 등이 위치하여 상권이 발달되어 있으며, 인근에 중마버스터미널이 있어 외부 유입도 용이합니다. 본 건의 현황(골프연습장)을 고려할 때, 광양시 중심 상업지구의 높은 접근성과 유동인구를 바탕으로 한 스포츠/여가 시설로서의 집객력을 가집니다.

생활 정보 및 주변 시설:

주변에 근린생활시설, 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 광양시청 앞 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

혐오 시설:

주변 지역은 광양시의 중심 상업/행정 지역으로, 보고서 작성 시점의 검색 결과에서 특정할 만한 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 물건 상세 분석

건물의 구조 및 상태:

철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층, 지상 48층 주상복합 건물 중 2층에 해당합니다. 건물 내외관은 강화유리, 새시창 등으로 마감되었으며, 내부 설비로 천장형 냉난방, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 설치되어 있어 건물 관리는 양호할 것으로 판단됩니다.

이용 상태:

본 건을 포함한 2층의 전체 호수(총 13개호)가 경계 구분 없이 통합하여 골프연습장 및 스크린골프장, 로비, 라커룸 등으로 사용되고 있습니다. 이는 시설 운영의 효율성을 위해 의도적으로 구조 변경 또는 통합 운영하고 있는 것으로 보이며, 매각 후 이용 계획 수립 시 이 부분을 고려해야 합니다.

토지 이용:

토지는 사다리형 평지로서, 주상복합 건물 부지로 이용 중입니다. 용도지역은 '중심상업지역'으로 토지 이용의 공법상 제한은 최소화되어 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

권리 분석 (등기부상):

본 건은 '부동산임의경매' 사건이며, 채권자는 '농OOOOOOOOOOO', 소유자 및 채무자는 '주OOOOOOOOO'입니다. 등기부상의 권리 관계는 매각 대상에 따라 소멸 또는 인수 여부를 판단해야 합니다. 통상적인 임의경매 절차에 따라 진행될 경우, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되어 깨끗한 등기부 취득이 예상됩니다.

잠재적 리스크:

1. 대규모 상업 시설의 통합 이용: 본 건은 2층 전체가 통합되어 골프연습장으로 이용 중이며, 개별 호수의 물리적 경계가 없을 가능성이 높습니다. 낙찰 후 기존 임차인/운영자와의 명도 협상 및 개별 호수 분할 사용 시 구조 복원 가능성 및 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

2. 임대차 관계 미상: 감정평가서상 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 낙찰자가 해당 호실을 사용하고자 할 경우, 임차인이 존재한다면 보증금 인수 여부(대항력) 및 명도 저항에 대한 리스크가 발생할 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 임차인 현황 조사를 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다.

3. 용도 변경 제한: 현재 상업시설(골프연습장)로 이용 중이며, 추후 용도 변경 시 중심상업지역 내 건축법 및 주차장법 등의 규제를 적용받을 수 있습니다.

1.5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 건은 광양시의 핵심 상업지구에 위치한 주상복합 건물 내 상업 시설로서, 입지 조건은 매우 우수합니다. 높은 감정가(773,000,000원)는 중심 상업 지역의 가치를 반영하고 있으며, 2층 전체가 하나의 대규모 상업 시설로 통합 운영되고 있다는 점에서 안정적인 임차인을 확보할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자 물건입니다. 다만, 현 임차인의 존재 여부 및 명도 관련 리스크를 철저히 분석하는 것이 중요합니다.

투자 포인트:

1. 최고의 입지: 시청, 법원 등 관공서 및 중심 상업 시설이 밀집한 광양의 핵심 지역에 위치하여 상업 시설로서의 수요가 높습니다.

2. 희소성 있는 규모: 223.59㎡ (약 67.63평)의 대형 상업 면적으로, 골프연습장, 대형 학원, 병원 등 특정 업종에 특화된 용도로 활용 가치가 높습니다.

3. 선호도 높은 건물: '이편한세상광양' 주상복합 내 위치하여 건물의 인지도가 높고, 관리가 용이합니다.

4. 경매 투자 메리트: 부동산 임의경매를 통해 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 경우, 입지 대비 높은 투자 수익률 달성이 가능합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계