나이스옥션 법원경매 진주 2025타경622 [2] 경상남도 산청군 삼장면 홍계리 859 도로 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경622 [2] 경상남도 산청군 삼장면 홍계리 859 도로 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매6계 2025타경622 | 소재지: 경상남도 산청군 삼장면 홍계리 859 | 감정가: 226,050,000원 | 최저가: 180,840,000원 | 용도: 도로

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 기본 정보

본 물건은 경상남도 산청군 삼장면 홍계리 소재의 토지 일괄매각 건입니다. 순수 농촌지대 내에 위치하며, 토지의 일부(기호 4, 5)는 현재 도로로 이용되고 있습니다.

사건번호: 진주지원 2025타경622 (2)

소재지: 경상남도 산청군 삼장면 홍계리 859 (대표 지번) 외 다수

용도: 도로 및 휴경지 (계획관리지역)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 염OO

채무자: 추OO

채권자: 농OOOOOOOO (근저당권자에 의한 임의경매로 추정)

1.2. 면적 및 감정가

본 매각 물건은 토지 일괄매각으로, 총면적 대비 감정가가 높게 책정된 점을 유의해야 합니다.

감정가: 226,050,000원

토지면적: 3,350.00제곱미터 (약 1,010.34평)

1.3. 매각 조건 및 특이사항

매각 대상 토지는 다수의 지번으로 구성되어 있으며, 현황상 도로 및 휴경지가 혼재되어 있어 이용 상태를 면밀히 파악해야 합니다.

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

특이사항:

기호 2번 토지에 대해 농지취득자격증명원(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로, 낙찰 전 관할 기관을 통해 농지 여부 및 취득 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

기호 5번 토지는 공부(등기부)상 지목은 '전'이지만, 현재 '도로'로 이용되고 있습니다.

기호 3번 지상에 소유자 미상의 계사(닭장)가 소재하나, 규모 및 용도상 토지 사용 수익에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

기호 3번 토지 경계 일부를 타인이 점용하고 있다는 점을 감안해야 합니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 경상남도 산청군 삼장면 홍계리 '서촌마을' 북서측 인근에 위치하며, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 순수 농촌지대입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 59호 국도가 통과하고 있으나, 관내 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

주변 환경: 산청군 삼장면은 지리산 자락에 위치한 청정지역으로, 인근에 홍계산장, 계림정야영장 등 숙박 및 관광시설이 존재합니다. 웅석봉 등 자연 경관이 수려한 지역에 속합니다.

2.2. 토지의 현황 및 이용 상태

기호 4, 5번 토지는 현황 폭 3~4미터 정도의 콘크리트 포장도로 및 도로 법면으로 '도로'로 이용 중입니다.

나머지 기호(1, 2, 3, 6, 7, 8)는 동하향 또는 북동하향 완경사지 내의 부정형 토지로서 현재 '휴경지' 상태입니다.

기호 1, 8번은 지적도상 맹지이나, 1번은 북측으로 폭 약 2~3미터 정도의 콘크리트 포장 농로가 개설되어 있고, 8번은 인접 필지를 통하여 출입 가능합니다.

토지이용계획: 전 필지가 '계획관리지역' 및 '가축사육제한구역(전부제한구역)'에 해당합니다. 이는 향후 개발 가능성이 있으나, 가축 사육 제한 등 특정 규제를 받음을 의미합니다.

2.3. 권리 분석

본 경매는 채권자가 신청한 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권자 및 채무자의 불일치: 소유자는 염OO, 채무자는 추OO입니다. 이는 제3자 담보 제공(물상보증인) 또는 채무인수 등 복잡한 관계일 가능성이 있으므로, 매각 이후 명도(인도명령) 진행 시 채무자 외 소유자에 대한 대응이 필요할 수 있습니다.

임대차 관계: 현재 임대 관계는 미상입니다. 현장 조사 및 명도 시 임차인 여부를 철저히 확인해야 합니다.

2.4. 상권 분석

본건이 위치한 경상남도 산청군 삼장면 홍계리는 순수 농촌지대로서, 일상적인 생활 편의시설을 갖춘 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변 시설: 지리산 자락의 관광 수요에 맞춰 펜션, 캠핑장(계림정야영장), 산장 등 숙박 및 레저 관련 시설들이 주로 분포하고 있습니다.

2.5. 생활 정보

생활 편의시설: 인근 '서촌마을' 외에 생활 인프라가 미흡하며, 상업 시설이나 의료 시설 이용을 위해서는 산청군 중심지로 이동이 필요합니다.

대중교통: 대중교통 사정은 보통이나, 농촌 지역의 특성상 배차 간격이 길어 자가 차량 이용이 필수적입니다.

혐오시설: 인근 지역에는 폐기물 처리 시설이나 대규모 공장과 같은 혐오시설에 대한 검색 결과는 확인되지 않았습니다. 주변 환경이 청정하고 자연 친화적인 관광지로 조성되어 있어, 일반적인 농촌 지역의 환경을 유지하고 있습니다.

3. 투자 시 고려사항

3.1. 잠재적 리스크 및 주의사항

농지취득자격증명(농취증): 목록 2는 농지일 가능성이 높아, 농취증 미제출 시 보증금이 몰수되는 치명적인 리스크가 존재합니다. 반드시 사전에 농지 여부 확인 및 농업경영계획 작성 가능성을 점검해야 합니다.

도로 이용 상태: 기호 4, 5는 현황상 도로로 이용 중입니다. 이는 사도(私道)이긴 하나, 타인의 통행에 제공되고 있어 소유권 행사에 제약이 있을 수 있으며, 사도 폐지 절차는 복잡할 수 있습니다.

경계 침범: 기호 3번 토지의 북측 경계 일부를 타인이 점용하고 있는 바, 낙찰 후 소유권 확보 및 경계 확정 시 분쟁 또는 명도/철거 소송의 위험이 있습니다.

제시 외 물건: 기호 3번 위의 소유자 미상 계사는 명도 또는 철거의 대상이 될 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본건은 '도로'와 '휴경지'가 혼재된 대면적의 토지를 일괄 매각하는 건입니다. 계획관리지역 내에 위치하여 향후 개발 가능성을 내포하고 있으나, 현황상 도로로 이용되는 필지가 포함되어 있어 순수한 토지 개발 목적으로는 제약이 따를 수 있습니다. 특히, 농취증 제출 의무가 있는 만큼, 입찰 전 리스크에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

3.3. 투자 포인트

대면적 토지 확보: 총 3,350.00제곱미터 (약 1,010.34평)의 대면적을 비교적 저렴한 경매가로 취득할 수 있는 기회입니다.

계획관리지역: 개발 행위에 대한 규제가 다른 관리 지역이나 보전 지역에 비해 상대적으로 완화되어 있어, 농업 관련 시설, 창고 또는 전원주택단지 등 개발 가능성이 있습니다.

도로 지분 소유: 토지 중 일부를 도로로 소유함으로써, 인근 개발 사업 시 협상력을 확보하거나 도로 지분 매각을 통한 수익 창출 가능성이 있습니다.

청정 입지: 59호 국도 인근, 지리산 자락의 순수 농촌 지역에 위치하여 귀농, 전원생활, 또는 관광 관련 시설(캠핑장, 펜션 등) 부지로의 잠재적 가치가 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매6계