나이스옥션 법원경매 부산동부 2022타경3733 [3] 부산광역시 기장군 일광읍 원리 산101-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2024.03.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 원리 소재 "광산마을" 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

평가대상까지 또는 인근까지 차량 출입가능하며, 원거리에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

남동하향 완경사 또는 급경사지대의 부정형 또는 자루형의 토지로서, 일련번호(1-4,6,9,10) 토지는 주거용 건부지, 일련번호(5,7) 토지는 주거나지 및 도로, 일련번호(8) 토지는 하천 등, 일련번호(11,12) 토지는 자연림 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1-3,6,10,11) 토지는 노폭 약 2-3미터 내외의 도로 및 임도에 접하고, 일련번호(4,5,7)토지는 노폭 약 4-5미터 내외의 도로에 접하며, 일련번호(9,12)토지는 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(1-4,6,7,10) : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 일련번호(5) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 일련번호(8) : 자연녹지지역
- 일련번호(9) : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 일련번호(11) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>
- 일련번호(12) : 보전녹지지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

별첨‘지적도’,‘사진용지’와 같이 제시외건물 기호㉣-㉭,㉮-㉴가 소재하여 평가대상 토지의 사용,수익 및 처분 등에 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 일련번호(11,12) 토지상의 자연식생 수목은 거래관행상 토지와 일체로 거래되므로 수목은 토지에 포함하여 평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[일련번호(13)]
목조 스레트지붕 단층 건물이나 현황은 블록조 스레트 및 기와지붕으로 현상은 보통임.
· 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
· 창 호 : 샷시창 등.

이용상태

주택임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

평가대상 토지 일련번호(1) 지상에 소재하는 제시외건물 기호㉠-㉢은 일련번호(13) 건물의 부합물로서 구조,규모 및 용도 등으로 보아 평가대상 물건의 사용,수익 및 처분 등에 미치는 영향이 없는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 지분매각.
- 측량에 의하지 아니하고는 정확한 위치와 경계를 특정할 수 없음.
- 육안상 분묘는 보이지 않으나 확인할 필요성 있음.
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
- 압류채권자의 매수신청 보증이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2022타경3733 (3)

* 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 원리 산101-2

* 용도: 임야

* 감정가: 98,076,000원

* 토지면적: 총 11,098.00㎡ (약 3,357.27 평)

* 매각대상 토지면적 (지분): 816.8128㎡ (약 247.11 평)

* 건물면적: 0㎡

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김

* 총 등기부 채권액: 170,345,547원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 평가 대상 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 원리에 위치하며, 인근은 "광산마을" 주변으로 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 원거리에 시내버스 정류장이 있어 다소 불편한 편입니다.

* 도로상태: 물건에 접한 도로는 노폭 약 2-10미터 내외로 다양하며, 일부 임도와 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 2018년 8월 23일자 김 근저당권을 기준으로 소멸되는 권리(근저당, 가압류, 압류)가 다수 존재합니다. 매수인은 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태를 취득할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. 다만, 지상권 등 등기되지 않은 권리가 존재할 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었으나, '건물감정평가요항표' 및 '토지감정요항표'의 기타 참고사항에 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 점유자가 있는지, 있다면 그 관계와 보증금/차임은 미상인지 면밀한 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 부산 기장군 일광읍 원리 지역은 전원적인 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 상업 시설이나 번화한 상권은 형성되어 있지 않으며, 전원생활 또는 농업을 목적으로 하는 배후 수요가 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 인근에 광산마을이 있으나, 현재 산업 활동이나 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 주변 개발 현황은 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 계획적인 개발 가능성을 시사하나, 즉각적인 상업적 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 혐오 시설 유무 확인을 권장합니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 자연 녹지와 전원적인 주거 환경이 특징입니다. 단독주택이나 농경지가 주변에 분포하고 있어 한적한 생활이 가능합니다.

* 편의시설: 대중교통 접근성이 낮고, 주변에 대규모 상업시설이나 편의시설이 부족하여 일상생활 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다. 도시 기반 시설보다는 자연 친화적인 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 등 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 단독으로 사용, 수익, 처분이 제한될 수 있습니다.

* 경계 및 위치 특정 어려움: 측량을 하지 않고는 정확한 위치와 경계를 특정하기 어렵다는 점은 소유권 행사 및 이용에 있어 불확실성을 야기합니다.

* 분묘기지권 가능성: 육안상 분묘는 보이지 않으나, 확인할 필요성이 있다는 점은 잠재적인 권리 분쟁의 소지가 있습니다. 분묘기지권이 인정될 경우 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물: 공부상에는 없으나, 제시외 건물들이 토지의 사용, 수익, 처분에 영향을 미치고 있다는 점은 별도의 처리 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰이 무효가 될 수 있으며, 이는 입찰 과정에서의 불확실성을 증가시킵니다. (1회에 한하여 행사 가능)

* 미확인 임대차: '임대관계: 미상임' 표기로 인해, 현재 점유자 및 그 임대차 관계가 불분명하며, 이는 인수 부담으로 이어질 수 있어 반드시 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍에 위치한 임야 지분 경매 물건으로, 9천만 원대의 감정가를 가지고 있습니다. 토지 일부 지분 매각이라는 점, 분묘기지권의 가능성, 측량 없이는 경계 특정의 어려움, 제시외 건물 존재 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 가능성도 입찰 시 고려해야 할 사항입니다. 권리 관계는 말소기준 권리 이하로 대부분 소멸될 예정이나, 임대차 관계는 미상으로 추가 확인이 필수적입니다. 교통 및 생활 편의성은 다소 불편한 편이며, 자연 녹지 및 임야가 많은 전원 지역 특성을 가집니다.

8. 투자 포인트

* 토지 일부 지분 매각: 지분 매각은 일반 매각보다 저가 매수의 기회가 될 수 있으나, 공유자 간의 관계 및 협의가 원만하게 이루어진다는 전제 하에 잠재적 가치가 있습니다.

* 입지 조건: 부산 외곽의 전원 지역으로, 향후 지역 개발이나 자연 환경을 활용한 투자 (예: 전원주택 단지, 주말 농장 등)의 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. (단, 이는 장기적인 관점에서 접근 필요)

* 경매 할인: 감정가 대비 저렴한 가격으로 토지 지분을 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 98,076,000원을 기준으로 산정됩니다. 낙찰가는 입찰 참여자들의 개별적인 판단, 시장 상황, 그리고 위에서 언급된 잠재적 리스크(지분 매각, 분묘기지권, 측량 필요성, 제시외 건물, 미확인 임대차 등)에 대한 평가 수준에 따라 결정될 것입니다. 특히, 공유자 우선매수 신고 가능성 및 공유자들과의 관계 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

인수 보증금은 0원인 것으로 파악되었으므로, 입찰 시 보증금은 최저매각가격의 10% (약 9,807,600원)가 될 것으로 예상됩니다.

최종 예상 입찰가는 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영하고, 향후 토지 이용 계획 및 잠재적 가치를 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다. 현재로서는 위와 같은 리스크 요인들을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다. (구체적인 예상 입찰가는 시장 조사 및 법률 전문가 상담 후 결정하는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.