나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105459 [2] 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105459 [2] 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 4층405호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경105459
• 주소: 부산광역시 남구 수영로 135, 102동 4층405호 (대연동,대연롯데캐슬레전드1단지)
• 감정가: 233,000,000원
• 최저가: 233,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

부산동부지원 경매1계 2024타경105459 | 소재지: 부산광역시 남구 수영로 135, 102동 4층405호 (대연동,대연롯데캐슬레전드1단지) | 감정가: 233,000,000원 | 최저가: 233,000,000원 | 용도: 아파트

1. 부산광역시 남구 대연동 대연롯데캐슬레전드 경매 물건 보고서

1.1. 사건개요 및 물건현황

부산동부지원 2024타경105459 (2) 사건의 물건으로, 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 4층405호 아파트입니다. 감정가는 233,000,000원으로 책정되었으며, 토지(대지권) 19.45㎡와 건물(전용) 39.70㎡를 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 본건은 대형 건설사의 아파트 단지 내 소형 평형 물건이라는 점에 주목할 필요가 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동 내 대규모 아파트 단지인 대연롯데캐슬레전드1단지에 위치하고 있습니다. 주위는 대단위 아파트 단지, 공공기관, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 우수한 주택지대입니다. 교통상황으로는 도시철도 2호선 못골역이 인근에 소재하며, 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 남측 및 동측으로 약 30m 내외, 북측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성 및 단지 내 가로망 정비 상태도 양호합니다. 교육 시설로는 부산중앙고등학교 등이 지근거리에 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.3. 건물 및 이용상태

본건이 속한 102동은 철근콘크리트 구조의 15층 아파트 건물이며, 본건은 4층에 위치하고 있습니다. 외벽은 인조석 붙임 및 시멘몰탈 위 페인팅 마감으로 관리가 용이하며, 창호는 샷시 2중창 구조입니다. 기본적인 급배수, 위생설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 개별난방 설비(도시가스) 등 현대식 아파트의 제반 설비가 갖추어져 있습니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 토지는 공동주택 건부지로 이용 중인 남하향의 부정형 토지입니다.

1.4. 권리분석

본건은 채권자 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 임의경매는 통상적으로 담보 물건(근저당권 등)을 실행하는 경매로, 일반적인 강제경매보다 권리 관계가 단순할 가능성이 높습니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로, 낙찰자가 별도로 토지 사용권을 확보할 필요가 없습니다. 다만, 감정평가서에 특이사항과 주의사항이 기재되어 있지 않아 상세한 권리 분석은 매각물건명세서 및 현황조사서 등을 통해 추가적으로 진행해야 합니다. 특히, 임차인 여부 등 점유 관계에 대한 확인이 필수적입니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

본건이 위치한 대연동은 대규모 주거 밀집 지역으로, 주거 편의성이 높습니다. 대단위 아파트 단지 내에 위치하여 자체적인 생활 인프라가 잘 형성되어 있으며, 인근에 다수의 근린생활시설과 학교(부산중앙고, 혜연중, 연포초 등) 및 공공기관이 자리 잡고 있어 편리한 생활이 가능합니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역, 정비구역으로 지정되어 있어 주거 환경의 안정성 및 향후 개발 기대감도 일부 존재합니다.

1.6. 잠재적 리스크

감정평가서 상 내부 조사 시 '폐문 등'으로 인해 이용상태를 자세히 관찰하지 못하였고, 임대관계 또한 '미상'으로 기재되어 있습니다. 따라서, 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 미상의 임차인이 존재하거나 소유자/채무자가 점유하고 있는 경우, 명도(집을 비우는 과정) 과정에서 시간적/금전적 비용이 발생할 수 있는 것이 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못했기 때문에 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 가능성도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 대연 롯데캐슬 레전드라는 브랜드 가치와 도시철도 2호선 못골역 역세권의 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

소형 평형의 희소성: 최근 1인 가구 및 2인 가구 증가 추세에 따라 소형 아파트의 임대 수요가 꾸준하며, 상대적으로 낮은 자본으로 대형 브랜드 단지 진입이 가능하다는 장점이 있습니다.

배후 수요 풍부: 주변에 다수의 학교와 공공기관이 위치하여 교육 시설 종사자 및 인근 직장인 수요를 바탕으로 안정적인 임대수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.8. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 우수한 입지 조건을 갖춘 대규모 아파트 단지 내 소형 평형 물건으로, 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 특히 소형 평형은 최근 주거 트렌드에 부합하여 매매 및 임대 시장 모두에서 활발하게 거래될 가능성이 있습니다. 다만, 경매의 특성상 내부 상태 및 점유 관계(명도 리스크)에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 선행한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

부산동부지원 경매1계