나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31408 [2] 전북특별자치도 완주군 이서면 은교리 594-12 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31408 [2] 전북특별자치도 완주군 이서면 은교리 594-12 임야 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매1계 2025타경31408 | 소재지: 전북특별자치도 완주군 이서면 은교리 594-12 | 감정가: 2,475,000원 | 최저가: 1,733,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31408 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOOOOO

채무자:

소유자: 이OO

1.2. 물건 정보

소재지: 전북특별자치도 완주군 이서면 은교리 594-12 (기호 2)

용도 (공부상): 임야

용도 (현황): 도로

매각대상: 토지일부지분매각 (기호 2는 전체 물건 중 일부)

토지면적 (매각대상): 75.00제곱미터 (약 22.69평)

토지 지분율: 7500 (지분 비율에 대해서는 명확한 확인 필요)

감정가: 2,475,000원

특이사항: 공부상 용도는 '임야'이나, 현황은 '도로' 상태임.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 전북특별자치도 완주군 이서면 은교리 "장동마을" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 농경지 등이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다.

교통상황은 북측 인근으로 716번 지방도로가 통과하여 간선도로와의 연계성은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 폭 약 6~7M 정도의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성은 양호합니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 준보전산지에 해당하며, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 매각대상은 토지의 일부 지분입니다.

일부 지분 매각의 경우, 낙찰 후 물건 전체에 대한 사용, 수익, 처분 행위 시 다른 공유자(소유자)의 동의가 필요합니다. 공유자 간의 협의가 원만하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 권리 관계를 해소해야 하는 복잡성이 수반됩니다.

특히 본 건은 공부상 '임야'이나 현황이 '도로'인 토지의 지분이라는 점에서 현황 용도에 따른 권리 행사에 큰 제약을 받을 수 있습니다. 도로의 사도(개인 도로) 여부와 공공의 사용 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

2.3. 상권 분석

소재지는 장동마을 인근의 주택, 농경지 혼재 지역으로, 상업 활동이 주가 되는 지역은 아닙니다.

본건 자체가 도로로 이용되고 있는 토지의 지분이므로 상업적 가치보다는 지분권 행사를 통한 권리 관계 해소에 중점을 두고 접근해야 합니다.

2.4. 생활 정보

본 물건은 완주군 이서면 소재의 계획관리지역에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있어 일반적인 도시 생활 인프라보다는 전원생활 환경에 가깝다고 판단됩니다.

(참고: 보고서 작성 지침에 따라 외부 검색을 통한 주변 시설 및 혐오시설 유무에 대한 정보는 포함하지 않았습니다.)

2.5. 잠재적 리스크

최대 리스크는 토지 현황이 '도로'라는 점입니다. 도로로 사용되는 토지의 지분을 취득할 경우, 해당 토지에 대한 독점적 사용이 불가능하며, 다른 공유자를 상대로 지료(토지 사용료)를 청구하는 것도 현황 도로의 공익적 사용 여부 등에 따라 어려움을 겪을 수 있습니다.

두 번째 리스크는 '일부지분 매각'입니다. 공유지분 취득은 공유자 우선 매수 청구, 공유물 분할 청구 소송 등의 법적 절차 및 비용을 수반하며, 다른 공유자와의 협의가 원만하지 않을 경우 장기간 권리 관계 해소가 지연될 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 준보전산지로 지정되어 있어, 향후 용도 변경이나 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건(기호 2)은 감정가(247.5만원)가 낮은 편이며, 소재지 특성상 계획관리지역에 속하지만, 현황이 '도로'인 '임야 지분'이라는 점에서 일반적인 개발 혹은 사용 목적의 투자로는 부적합합니다.

매우 신중한 권리분석과 전략적인 접근이 필요한 물건으로, 주로 인근 공유자 매수, 또는 지분 매각을 통한 권리 관계 해소(NPL 성격)에 목적을 둔 투자자에게 적합할 수 있습니다.

낙찰 후 다른 공유자 또는 지방자치단체 등을 상대로 한 권리 관계 정립 및 협의 능력(혹은 소송 수행 능력)이 요구됩니다.

3.2. 투자 포인트

권리관계 해소를 목적으로 한 저가 투자: 낮은 감정가를 바탕으로 공유자 간의 법적 관계 해소 과정에서 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

계획관리지역: 현황은 도로이지만, 장기적인 관점에서 토지이용계획상 계획관리지역이라는 점은 추후 용도 변경 가능성을 열어두는 긍정적인 요소입니다. 다만, 현황 '도로'로 사용되는 한 개발은 어렵습니다.

공유자 매수 유도: 지분권자가 되어 다른 공유자에게 매도를 유도하거나, 반대로 공유자가 우선 매수하도록 압박하는 전략적 투자가 가능합니다.

법원 정보

전주지방법원 경매1계