나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5874 [6] 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 72 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5874 [6] 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 72 임야 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매6계 2024타경5874 | 소재지: 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 72 | 감정가: 7,480,000원 | 최저가: 5,984,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 진주지원 2024타경5874 (6) 경상남도 하동군 토지 외 일괄매각

1.1. 사건 개요

사건번호는 진주지원 2024타경5874 (6)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 72 외 다수 필지로, 총 16개의 필지가 일괄 매각되는 건입니다.

용도는 목록 72 기준 임야 외 다수 (하천부지, 구거부지, 도로, 휴경답 등)이며, 매각 대상은 토지매각입니다.

감정가는 총 7,480,000원으로, 여러 개의 필지를 합한 금액으로 매우 낮은 편입니다.

소유자 및 채무자는 전OO이며, 채권자는 농협입니다.

1.2. 물건 상세 정보

물건은 경상남도 하동군 일원의 총 16개 필지로 구성된 토지 일괄매각 건입니다.

제시된 주소인 하동읍 흥룡리 72번지 토지 면적은 360.00㎡ (약 108.9평)입니다. 전체 필지의 면적은 감정평가서 요약표에 기재되어 있지 않아 총합은 확인이 필요합니다.

지분율은 목록 72 기준 36000으로 전체 지분이며, 건물 면적은 0.00㎡입니다.

제시외 건물 면적은 총 26.40㎡ (약 7.99평)가 있으나, 이는 매각 제외입니다.

1.3. 입지 조건 분석

물건은 경상남도 하동군 악양면 미점리, 하동읍 흥룡리, 하동읍 읍내리 등 3개 권역에 분산되어 위치하고 있습니다.

필지들의 주위 환경은 마을 내 주택, 농경지, 임야, 공동주택, 근린생활시설 등으로 매우 다양하게 혼재되어 있습니다. 전반적인 교통 사정은 보통에서 다소 불편한 편입니다 (목록 3).

토지 형태 및 이용 상태는 하천부지, 임야, 휴경전/답, 구거부지, 도로, 축사 건부지 등 필지별로 상이하며, 특히 목록 10은 타인 점유 중인 축사 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

도로 접근성은 필지별로 큰 차이를 보이며, 목록 3, 6, 7은 지적도상 맹지입니다. 목록 15, 16(읍내리 소재)은 비교적 양호한 도로에 접합되어 현황 도로로 이용 중입니다.

1.4. 권리 분석

본 건은 법정지상권 성립 여부가 문제 될 수 있는 고위험 물건입니다.

가장 큰 위험은 목록 13, 14 일부에 소재하는 제시외 건물 'ㄴ' (판매시설)이 매각에서 제외되었다는 점입니다. 이 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰자는 건물 소유자를 상대로 복잡한 법적 분쟁을 감수해야 할 수 있습니다.

목록 10은 지목상 '도로'이나, 현황은 타인 소유로 탐문되는 축사 등의 건부지 및 부속토지로 이용 중이며, 타인 점유에 대한 명도 및 지료 문제가 발생할 수 있습니다.

목록 13, 14는 소하천구역에 저촉되어 개발 및 이용에 제한이 있으며, 목록 3, 6, 7은 맹지(Blind land)로 현황 도로를 통한 통행권 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

법정지상권 및 제시외 건물 처리 문제: 매각에서 제외된 'ㄴ' 판매시설에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있어, 성립 시에는 건물 철거 및 토지 인도 소송이 불가능하며, 지료 청구만 가능합니다.

일괄매각의 복잡성: 총 16개 필지가 서로 다른 위치, 용도, 규제 (농림지역, 보전관리지역, 소하천구역 등)를 가지고 있어, 전체 필지에 대한 개별적인 이용 가치 및 위험 분석이 필수입니다.

타인 점유 및 지료 문제: 목록 10의 타인 점유 축사 및 목록 13, 14의 구거 부지 등은 복잡한 법적 관계를 내포하고 있습니다.

지목과 현황의 불일치: 목록 10(도로→건부지), 목록 14(임야→구거부지), 목록 15, 16(잡종지→도로) 등으로, 공적 장부와 실제 이용 현황이 달라 현장 확인과 측량을 통해 정확한 경계를 확정해야 합니다.

1.6. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석은 16개 필지가 여러 지역에 분산되어 있어 단일하게 평가하기 어렵습니다.

하동읍 읍내리 소재 필지(목록 15, 16)는 제2종일반주거지역에 해당하며, '오룡빌라' 등 주거지 인근으로 비교적 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

대부분의 필지는 농림지역, 보전관리지역에 해당하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 생활 편의 시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주변에 특정한 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 소하천구역, 하천구역, 가축사육제한구역 등 토지 이용의 제한 요소가 광범위하게 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

매우 낮은 감정가: 16개 필지 전체의 감정가가 748만 원으로, 개별 필지 당 가격은 매우 저렴합니다. 이는 여러 가지 리스크가 반영된 가격이므로, 복잡한 권리 문제를 해결할 능력과 시간을 가진 투자자에게는 높은 수익률의 기회가 될 수 있습니다.

도로 및 하천 부지 확보: 목록 중 일부는 현황 도로 및 구거 부지로 사용되고 있어, 해당 토지에 대한 점유자나 이용자를 상대로 한 지료 청구 소송을 통해 장기적으로 안정적인 수익을 창출할 가능성이 있습니다.

경매 포함된 제시외 수목 (두릅나무 등): 목록 14 지상의 제시외 수목 'ㄷ' (두릅나무 등)은 매각에 포함되므로, 수목 가치만큼의 이득은 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 감정가 748만 원의 초저가 토지 일괄매각 물건이나, 그 복잡성이 감정가를 압도하는 고위험 특수물건입니다.

법정지상권, 타인 점유, 소하천구역 저촉, 맹지 등 토지 매입 이후 복잡한 법적 분쟁을 해결해야 할 요소가 다수 존재합니다.

일반 투자자에게는 절대 추천하기 어려우며, 특수물건 처리 경험이 풍부하고, 경계 측량 및 법률 전문가의 조력을 통해 장기적인 관점에서 접근할 수 있는 전문 투자자에게만 적합합니다.

입찰 전 16개 필지 각각의 위치, 현황, 지자체 개발 계획 및 규제 사항을 철저히 조사하고, 제시외 건물 및 타인 점유 부분에 대한 명도 및 법정지상권 분쟁 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매6계