나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5874 [5] 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 1783-33 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5874 [5] 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 1783-33 도로 경매

• 사건번호: 2024타경5874
• 주소: 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 1783-33
• 감정가: 20,035,000원
• 최저가: 16,028,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 도로

진주지원 경매6계 2024타경5874 | 소재지: 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 1783-33 | 감정가: 20,035,000원 | 최저가: 16,028,000원 | 용도: 도로

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경5874 (5)

소재지: 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 1783-33

용도(공부/현황): 도로/답 (경작지)

감정가: 20,035,000원

토지면적: 936.00㎡ (약 283.15평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 당사자 정보

소유자: 전OO

채무자: 전OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.3. 매각 조건 및 특이사항

- 일괄매각: 본 건은 사건번호 2024타경5874의 여러 목록(1~16) 중 하나인 목록 5로서, 전체 물건을 일괄하여 매각하는 조건임.

- 용도 불일치: 지목은 '도로'이나, 감정평가서상 현황은 대체로 평탄한 '답'으로 이용 중인 상태임.

- 법정지상권 관련: 전체 물건 중 목록 9의 제시외 건물(창고) 매각 제외로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이 점이 전체 매각에 영향을 미칠 수 있음.

- 공법상 제한: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역(전부제한), 자연재해위험개선지구(흥룡호암) 등 다수의 규제를 받음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

- 본 건(목록 5)은 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 소재 "호암소류지" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 마을 내 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 전형적인 농촌 마을 주변 환경을 보임.

- 전체 매각 물건 중 기호(15, 16)은 "오룡빌라" 인근의 도시지역(제2종일반주거지역)에 위치하는 등, 전체 물건의 입지 조건이 상이함.

2.2. 교통 상황

- 기호(5)를 포함한 대부분의 토지(기호 1, 2, 4~16)는 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

- 주변 주요 시설: 인근에 "호암소류지" 및 "혜광사" 등이 있으며, 하동읍 읍내리와는 다소 거리가 있음. (주변에 특정 혐오시설은 검색되지 않음. )

2.3. 형태 및 이용 상태

- 형태: 부정형의 토지로서, 대체로 평탄함.

- 이용 상태: 지목은 '도로'이나, 현황은 '답(논)'으로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

- 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 진입로가 소재하여 토지에 접근은 용이한 편임.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 범위

- 매각대상은 토지 전부에 대한 강제경매 진행 건으로, 건물은 없는 상태임.

- 단, 전체 일괄매각 건이므로, 목록 9에 소재한 제시외 건물 "ㄱ(창고)"는 매각에서 제외되며, 이로 인한 법정지상권 성립 가능성이 전체 물건의 매수자에게 법적 리스크로 작용할 수 있음.

3.2. 법적 및 공법적 제한

- 농림지역 및 농업진흥구역: 개발 행위 및 용도 변경에 있어 강력한 제한이 따르므로, 현황 '답' 상태 외의 다른 용도로의 전환은 매우 어려움.

- 자연재해위험개선지구: 호우, 태풍 등으로 인한 재해 위험에 노출된 지역이므로, 건축 및 개발 시 추가적인 안전 및 보강 조치가 요구될 수 있음.

4. 상권 분석 및 생활 정보

- 본 건은 '도로' 지목이나 현황은 '답'으로 사용되는 농경지이므로, 일반적인 상업적 의미의 상권 분석은 무의미함.

- 생활 정보: 하동읍 읍내와는 다소 떨어져 있으나, 마을 내에 위치하여 기초적인 생활 환경은 보통으로 보임. 농업 활동에 적합한 환경임.

5. 잠재적 리스크

- 용도 불일치 리스크: 지목('도로')과 현황('답')이 불일치하므로, 향후 지목 변경이나 현황 이용에 대한 법적·행정적 검토가 필요함.

- 엄격한 공법상 규제: 농림지역, 농업진흥구역 등으로 인해 개발 및 활용에 제약이 매우 크므로, 투자의 목적이 명확해야 함.

- 일괄매각의 복잡성: 목록 1부터 16까지 다양한 용도와 규제를 가진 물건이 혼재되어 있으며, 목록 10은 일부 타인 소유 축사 등 건부지로 이용 중인 등 타인 점유 및 권리 관계가 복잡하므로, 전체 물건에 대한 철저한 현장 조사와 측량 및 권리 분석이 필수적임.

- 법정지상권 리스크: 목록 9 관련 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 추후 소송 등 법적 분쟁의 소지가 있음.

6. 종합 의견

- 본 물건(목록 5)은 지목상 도로이나 실제 경작지로 이용 중이며, 농림지역이라는 강력한 규제를 받는 토지입니다. 감정가 자체는 토지 가치를 반영한 것이나, 용도 변경이 거의 불가능하므로 현 상태의 농지 또는 도로 부지로서의 활용 가치를 면밀히 판단해야 합니다.

- 전체 일괄매각 물건 중 권리 관계(법정지상권, 타인 점유) 및 공법상 제한이 복잡한 물건이 다수 포함되어 있으므로, 초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 복잡한 권리를 해결하고 장기적 관점에서 접근할 수 있는 전문적인 컨설팅을 받은 경험 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

- 장점: 비교적 저렴한 감정가(토지 전체 기준), 평탄한 지형, 진입로를 통한 접근성 양호.

- 단점: '도로' 지목의 경작지 이용에 따른 문제, 농업진흥구역 내 위치로 인한 개발 제한, 일괄매각 물건 전체의 복잡한 권리 관계(법정지상권, 타인 점유).

- 추천 전략: 낙찰 후 복잡한 권리 문제를 해결하고, 장기적인 농지 보유 또는 추후 공공 용지 매수(도로, 하천 관련 부지 등)를 기대하는 전문 투자자에게 유리합니다. 입찰 전 목록 전체에 대한 철저한 현장 답사 및 측량을 통한 점유 현황 파악이 필수입니다.

법원 정보

진주지원 경매6계