나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4437 [2] 경상남도 하동군 옥종면 회신리 213-1 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4437 [2] 경상남도 하동군 옥종면 회신리 213-1 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경4437 | 소재지: 경상남도 하동군 옥종면 회신리 213-1 | 감정가: 114,700,000원 | 최저가: 91,760,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 진주지원 2024타경4437 (2)

소재지: 경상남도 하동군 옥종면 회신리 213-1 외 (일괄매각)

1.2. 물건 기본 정보

용도: 답

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 문OO / 장OO / 한OOOOOO

1.3. 면적 및 감정가

토지면적 합계: 3456.00㎡ (약 1045.43평)

감정가: 114,700,000원

건물면적: 0.00㎡ (제시외 건물면적: 306.00㎡)

*본 매각은 토지 매각이며, 건물은 매각에서 제외된 것으로 보이나, 제시외 건물의 존재 여부와 법정지상권 성립 여부에 대한 정밀한 검토가 필요함. 제시외 면적 306.00㎡는 기호 8), 11) 지상의 조경수 및 유실수 등과 관련된 제시외 물건과 혼동될 수 있으므로, 재확인이 필요함.

2. 물건 현황 및 입지 분석

2.1. 물건 현황 (이용 상태, 도로 상태)

본건 토지는 총 13필지(기호 1) ~ 13))에 대한 일괄매각이며, 주 용도는 '답'이나, 현재 이용 상태는 답, 묵답(묵혀둔 논), 전(밭), 휴경답(휴경 논), 도로 등 다양한 상태로 이용 중임.

지세는 전체적으로 북서측 또는 남동측 하향 완경사지에 위치함.

도로 상태는 필지별로 상이하며, 특히 기호 2), 3), 7), 11), 13) 토지는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)임.

기호 4)~6), 8), 9), 10), 12) 토지는 소폭의 포장 또는 비포장 농로에 접하며, 일부는 현황 도로로 이용 중인 부분이 있음. 특히 맹지가 다수 포함되어 있어 토지 활용에 제약이 있음.

2.2. 입지조건 (주위 환경, 교통 상황)

주위 환경: 경상남도 하동군 옥종면 회신리 "회신마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 순수 농촌 지대임.

교통 상황: 본건 토지 또는 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편이나, 필지별 접근성이 다를 수 있음.

최고의 입지: 농지 위주의 순수 농촌 지대이며, 귀농/귀촌 또는 영농 목적의 토지 투자에 적합함.

3. 권리 분석

3.1. 매각 구분 및 채무 관계

경매구분: 부동산 임의경매 (근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매)

채권자: 한OOOOOO

3.2. 특이사항 및 주의사항

일괄매각: 전체 13개 필지를 일괄 매각하며, 일부 맹지(기호 2, 3, 7, 11, 13)를 포함하고 있으므로, 필지별 활용 계획을 수립해야 함.

농지취득자격증명 필수: 본건은 '답' 등 농지가 다수 포함되어 있어, 낙찰자는 법원 지정 기일 내에 '농지취득자격증명'을 반드시 제출해야 함. 미제출 시 보증금은 몰수됨. (일부 영농여건불리농지가 포함되어 있으며, 농지가 아니라는 사실을 증명할 수 있으면 예외)

법정 제한: 기호 1) 토지는 홍수관리구역, 기호 10), 13) 토지는 하천구역(괴정천)에 일부 저촉되어 있어, 하천법 및 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 따를 수 있음.

토지이용계획: 모든 필지가 보전관리지역이며, 가축사육제한구역(모든축종 또는 전부제한) 및 공장설립승인지역으로 지정되어 있음.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

상권: 순수 농촌 지역이므로 일반적인 상권 분석은 의미가 없으며, 영농 활동 중심의 농업 생산성이 주된 가치임.

주변 환경: 농가주택 및 농경지가 주를 이루고 있음.

4.2. 생활 정보

생활 편의시설: 하동군 옥종면 소재지로 접근하여 기본적인 편의시설을 이용해야 할 것으로 판단됨. 인근 회신마을 외에 별다른 대규모 시설은 없음.

혐오시설: 지리적 정보 및 감정평가서 상 특정 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 농촌 지역 특성상 축사 등의 존재 여부는 현장 확인이 필수적임. 다만, 본건 토지 전체가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 신규 축사 건축은 어렵거나 제한적일 것으로 보임.

5. 잠재적 리스크

법규 리스크: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 리스크가 가장 높음. 낙찰 전 농지 취득 계획 및 자격 요건을 철저히 확인해야 함.

지적/이용 리스크: 일괄매각에 맹지 다수 포함, 일부 토지는 현황 도로로 이용 중이며, 하천구역 및 홍수관리구역 저촉으로 인한 개발 행위 제한 가능성.

제시외 물건 리스크: 기호 8), 11) 지상에 조경수 및 유실수가 식재되어 있으며, 이는 토지에 부합되지 않는 한 별도 처분의 대상이 될 수 있어 낙찰 후 소유권 확인 및 처리 방안이 필요함.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 하동군 옥종면 소재의 보전관리지역 내 다수의 필지로 구성된 일괄 매각 물건임. 순수 농촌 지대 내의 농지로, 다양한 이용 상태(답, 전, 묵답, 휴경답)를 보임. 맹지가 다수 포함되고 농지취득자격증명이 필수라는 조건 때문에 투자자에게 진입 장벽이 있으나, 그만큼 유찰 가능성도 높아질 수 있음.

투자 포인트:

1. 저렴한 단가 확보: 여러 필지(총 13개)를 일괄 매수하여 단위당 면적 가격을 낮출 기회가 될 수 있음.

2. 농업 투자 및 귀농/귀촌: 대규모 토지 면적(약 1045.43평)을 확보하여 영농 목적으로 활용하려는 실수요자에게 적합함.

3. 보전관리지역 활용: 토지 전체가 보전관리지역으로 장기적 관점에서 귀농 주택 또는 농업 관련 시설(제한적) 건축을 고려할 수 있음. (단, 건폐율 및 용적률 확인 필수)

4. 제시외 물건 및 맹지 처리: 맹지 및 제시외 물건, 하천구역 저촉 문제를 해결하여 토지의 가치를 높일 수 있는 전문성을 가진 투자자에게 더 큰 수익 기회가 있을 수 있음.

*농지취득자격증명 발급 가능 여부를 우선적으로 확인해야 하며, 맹지 필지의 진입로 확보 방안 및 하천구역 저촉 필지의 규제 정도를 사전에 면밀히 검토한 후 입찰에 참여해야 함.*

법원 정보

진주지원 경매4계