나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4437 [2] 경상남도 하동군 옥종면 회신리 213-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 옥종면 회신리 소재 "회신마을" 남측 인근(기호 1),7),9)-13)), 남동측 근거리(기호 2)-6)토지), 남서측 근거리(기호 8)토지)에 위치하며, 주위는 농가주택 및 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있는 순수농촌지대임.

교통상황

본건 또는 인근까지 제 차량의 접근이 가능한바 전반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

- 기호 1),12)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북서측 하향 완경사지세이며, 답으로 이용중임.
- 기호 2),3)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북서측 하향 완경사지세이며, 묵답으로 이용중임.
- 기호 4)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북서측 하향 완경사지세이며, 전 및 도로로 이용중임.
- 기호 5),6)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북서측 하향 완경사지세이며, 휴경답 및 도로로 이용중임.
- 기호 7),9),10)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 남동측 하향 완경사지세이며, 답으로 이용중임.
- 기호 8)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 남동측 하향 완경사지세이며 휴경전 및 도로로 이용중임.
- 기호 11)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북동측 하향 완경사지세이며, 지상에 유실수가 다량 식재되어 있는 전으로
이용중임.
- 기호 13)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북서측 하향 완경사지세이며, 휴경답으로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호 1),12)토지 : 본건 북동측으로 소폭의 비포장 농로가 개설되어 있음.
- 기호 2),3),7),11),13)토지 : 맹지임.
- 기호 4)-6),8)토지 : 북서측 및 남동측으로 폭 약 2-3미터 내외의 포장도로에 접하며, 본건 토지 일부 현황 도로로
이용중임.
- 기호 9)토지 : 북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.
- 기호 10)토지 : 북서측 및 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 홍수관리구역(괴정천)<하천법>.
- 기호 2),3)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 영농여건불리농지.
- 기호 5),8)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 영농여건불리농지.
- 기호 4)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도
법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 영농여건불리농지.
- 기호 6),7),9),11),12)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.
- 기호 10)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하천구역(괴정천)
<하천법>, 홍수관리구역(괴정천)<하천법>.
- 기호 11)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.
- 기호 13)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하천구역(괴정천)<하천법>.

제시목록 외의 물건

본건 기호 8),11)지상에 조경수 및 유실수 등이 식재되어 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-[목록13] 맹지임
-[목록1] 홍수관리구역 일부 저촉 [목록13] 하천구역 일부 저촉
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경4437 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국농어촌공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 하동군 옥종면 회신리 213-1

용도: 답 (논)

토지면적: 3456.00㎡ (약 1045.56평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 114,700,000원

토지면적: 3456.00㎡ (약 1045.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

주요 매각 대상은 토지이며, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

1.5. 주요 권리 및 특이사항

말소기준권리: 2021년 5월 24일 한국농어촌공사가 설정한 근저당권 (을9) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

주요 특이사항:

* 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

* 일부 토지 맹지 (목록13)

* 일부 토지 홍수관리구역 및 하천구역 저촉 (목록1, 목록13)

* 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경상남도 하동군 옥종면 회신리 소재 '회신마을' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농가주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 순수 농촌지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황은 무난합니다. 그러나 목록 13번 토지는 맹지이며, 일부 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 5월 24일 접수된 한국농어촌공사의 근저당권(을9)입니다. 이 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 현재 파악된 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 하동군 옥종면은 전형적인 농촌 지역으로, 주변에 농가주택과 농경지가 주를 이루고 있어 활발한 상업 활동을 기대하기는 어렵습니다. 주로 농업 활동과 관련된 지역적 특성을 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경을 제공합니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 활동에는 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 이슈

* 농지취득자격증명 필수: 본 건은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우, 낙찰자 지위를 잃거나 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 주말·체험영농 목적의 경우 1,000㎡ 미만 농지에 해당하며, 농업경영 목적 시에는 농업경영계획서 등의 제출이 요구됩니다.

6.2. 토지 이용 및 현황 제한

* 맹지: 목록 13번 토지는 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로, 건축 등 개발 시 도로 확보 방안이 필수적으로 강구되어야 합니다.

* 하천 및 홍수관리구역 저촉: 일부 토지가 하천구역 및 홍수관리구역에 포함되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 현재 일부 토지는 답, 묵답, 휴경답으로 이용 중이며, 일부 토지는 현황 도로로 이용되고 있어 실제 이용 가능 면적에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 법적/행정적 제한

* 보전관리지역: 토지의 이용 및 개발에 대한 규제를 받습니다.

* 가축사육제한구역: 특정 축종의 사육이 제한되거나 금지될 수 있습니다.

* 공장설립승인지역: 공장 설립 시 관련 법률에 따른 승인이 필요합니다.

6.4. 기타 유의사항

* 제시목록 외 물건: 토지 지상에 조경수 및 유실수가 식재되어 있으나, 이에 대한 매각 포함 여부는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 옥종면의 농경지로서, 농업 실경영 목적, 주말농장, 전원생활 부지 등으로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 하동군 옥종면 일대가 지역활력타운 조성 사업 등을 통해 정주 여건 개선 및 인구 유입을 추진하고 있어 장기적인 지역 발전 가능성도 엿볼 수 있습니다. 그러나 맹지, 하천/홍수관리구역 저촉, 각종 행정적 제한, 그리고 가장 중요한 농지취득자격증명 제출 의무 등 다수의 제약 사항이 존재하므로, 취득 전 철저한 사전 조사와 법규 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 농지 취득 관련 법규 숙지: 농지법의 농지취득자격증명 발급 요건 및 절차를 면밀히 확인하고, 본인이 자격 요건을 충족하는지 사전에 확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 개발 가능성 검토: 보전관리지역 내 농지로서, 향후 지역 개발 계획 및 토지 이용 규제를 파악하여 잠재적 가치를 평가할 수 있습니다.

* 맹지 및 제한사항 해결 방안 모색: 맹지인 토지에 대한 도로 접근성 확보 방안(인접 토지 매입, 통행권 확보 등)과 하천/홍수관리구역 관련 규제를 사전에 검토해야 합니다.

* 주변 시세 및 활용도 분석: 동일 지역 내 농경지 시세와 본 건의 실제 활용 가능성(농업, 주말농장, 전원생활 등)을 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 114,700,000원

본 건은 농지취득자격증명 필요, 맹지, 하천/홍수관리구역 저촉 등 여러 법적·물리적 제한 사항이 존재합니다. 또한, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다. 이러한 제반 리스크와 농지 취득의 복잡성을 고려할 때, 감정가를 기준으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 해당 물건의 실제 활용 가치, 낙찰가율, 그리고 입찰자의 구체적인 투자 목적 등에 따라 달라지므로, 추가적인 현장 조사 및 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.