나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6624 [1] 경상남도 산청군 단성면 운리 산98-49 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6624 [1] 경상남도 산청군 단성면 운리 산98-49 임야 경매

• 사건번호: 2024타경6624
• 주소: 경상남도 산청군 단성면 운리 산98-49
• 감정가: 65,744,000원
• 최저가: 52,595,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

진주지원 경매4계 2024타경6624 | 소재지: 경상남도 산청군 단성면 운리 산98-49 | 감정가: 65,744,000원 | 최저가: 52,595,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경6624 (1)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 운리 산98-49

용도: 임야

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 65,744,000 원

소유자/채무자: 변OO / 김OO

채권자: 새OOOOOOOO

1.2. 물건 개요 및 특성

본건은 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 운리마을회관 남측 및 남서측 근거리에 위치하는 임야입니다.

토지면적은 991.00제곱미터 (약 299.7평)이며, 가장형의 완경사지로 현재 임야 상태로 이용 중입니다.

본건은 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이며, 인접지를 통해 접근이 가능합니다.

본건은 보전관리지역 및 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발행위에 상당한 제약이 따릅니다.

특히 분묘기지권의 성립 여지가 있다는 특이사항이 있어, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

2. 최고의 입지

본건은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역 내에 위치하며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 환경이 한적하고 자연 친화적인 임야의 특징을 가지고 있습니다.

차량 접근은 본건 또는 인근까지 가능하여 교통상황은 보통시되나, 물건 자체는 맹지이므로 진입로 확보 방안을 별도 검토해야 합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로 진행 중입니다.

특이사항으로 분묘기지권이 신고되어 있으며, 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성까지 고지되어 있습니다.

이는 낙찰자가 인수할 수 있는 권리이므로, 기존 분묘 및 잠재적 분묘의 처리 방안 및 비용을 사전에 고려해야 합니다.

매각은 토지매각이며, 건물면적은 0.00제곱미터로 건물에 대한 매각은 없습니다.

주의사항으로 목록 전체가 일괄매각으로 진행될 수 있다는 점을 확인해야 합니다. (단, 본 보고서는 목록 1에 한정된 정보입니다.)

4. 상권분석 및 생활정보

본건은 주위가 농경지, 주택, 임야가 혼재하는 농촌 마을 근교에 위치한 임야이므로, 상업 시설이나 생활 편의 시설은 인근 마을회관 주변이나 단성면 소재지까지 이동해야 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

임야의 특성상 상권은 거의 형성되어 있지 않아, 투자 목적은 개발보다는 장기 보유 또는 제한적인 농림업 활용에 초점을 두어야 합니다.

제시된 정보만으로는 인근 혐오시설 유무를 확인할 수 없으나, 주위환경이 보통인 농촌 지역임을 감안하여 별도 현장 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 리스크

본건은 맹지(인접지를 통해 접근가능) 상태로, 추후 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보 (주위토지통행권 분쟁 소지)가 필수적입니다.

5.2. 분묘기지권 리스크

분묘기지권이 성립할 경우, 낙찰자가 분묘를 철거하거나 이전할 수 없으며, 분묘를 소유하고 관리하는 사람에게 지료를 청구하는 등의 조치만 가능합니다.

또한, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있다는 점을 고려하여 분묘 이장 비용 및 소송 비용 등을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

5.3. 개발 제한 리스크

보전관리지역, 준보전산지, 수변구역, 가축사육제한구역(전부제한) 등 다수의 법적 규제로 인해 건축 행위나 토지 형질 변경 등에 큰 제약이 있습니다.

이는 향후 토지 활용 계획 수립 시 심각한 장애가 될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 임야 투자 물건으로, 감정가 대비 300평에 가까운 면적을 확보할 수 있는 기회이지만, 맹지 및 분묘기지권이라는 중대한 권리상, 지리적 리스크를 동시에 안고 있습니다.

다수의 개발 제한 규제 역시 단기적 또는 적극적 개발 목적의 투자에는 부적합함을 시사합니다.

따라서, 임야 투자 경험이 풍부하고 리스크 관리 능력이 있는 투자자에게 적합하며, 장기적인 관점에서 자연림 보존이나 보전 가능한 수준의 활용을 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 낮은 투자 진입 비용

감정가 65,744,000원에 약 299.7평의 토지를 매수할 수 있어, 평당 단가가 낮아 임야 투자 포트폴리오 확장 용도로 고려해 볼 수 있습니다.

7.2. 장기적인 보전 가치

보전관리지역 및 준보전산지라는 규제는 역설적으로 난개발을 막아 장기적으로 토지의 환경적 가치를 유지하는 데 도움이 될 수 있습니다.

7.3. 틈새시장 공략

맹지 및 분묘 리스크로 인해 경쟁률이 낮을 가능성이 있으며, 해당 리스크를 명확히 해결할 수 있는 노하우가 있다면 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계