나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6624 [1] 경상남도 산청군 단성면 운리 산98-50 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.12.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~3,5)는 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 ""운리마을회관"" 남측 및 남서측
근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.
본건 기호(6)은 경상남도 사천시 곤양면 대진리 소재 ""한월저수지"" 북동측 근거리에 위치
하며, 주위는 임야, 농경지, 주택, 창고 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시
됨.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 가장형 완경사지로 임야 등임.
기호(2) : 부정형 완경사지로 토지임야 및 일부 전 등임.
기호(3) : 사다리 유사형 평지로 주거용건부지임
기호(5) : 부정형 평지로 수목이 식재된 상태의 농지 등임
기호(6) : 부정형 급,완경사지로 자연림 등임.

인접 도로상태

기호(1) : 맹지이며, 인접지를 통해 접근가능함.
기호(2) : 본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 있음.
기호(3) : 지적도상 맹지이나 북동측 인접지를 통한 현황 진입로가 있음.
기호(5) : 본건 북동측으로 진입로가 있으며, 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의
현황도로, 남측으로 구거를 지나 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(6) : 본건 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인
지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>.
기호(3) : 농림지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 농업진흥
구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(공장설립
승인지역1호)<수도법>, 하천구역(2023-03-31)<하천법>.
기호(5) : 농림지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 농업진흥
구역<농지법>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천
예정지(소하천예정지)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)
<수도법>, 하천구역<하천법>, 하천구역(2023-03-31)<하천법>.
기호(6) : 농림지역(2011-08-04), 보전관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)
(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육
제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

-후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(3) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)이
소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용
, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.
-본건 기호(3) 지상에 제시외관정이 소재함.
-본건 기호(5) 지상에 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 일반목구조 기와지붕 단층건으로 (사용승인일:2017.03.21)
외벽 : 벽돌쌓기 및 사이딩판넬 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-[목록1] 맹지임
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경6624 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새고성농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 산청군 단성면 운리 산98-50

용도: 임야

매각대상: 토지매각

주의사항: 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 991.00㎡ (약 299.77평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 65,744,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 "운리마을회관" 남측 및 남서측 근거리에 위치합니다.

주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 또는 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건(기호 1)은 맹지이며, 인접지를 통해 접근 가능합니다.

인접지(기호 2)는 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 있습니다.

인접지(기호 3)는 지적도상 맹지이나 북동측 인접지를 통한 현황 진입로가 있습니다.

인접지(기호 5)는 북동측 진입로와 동측 노폭 약 3m 내외의 현황도로, 남측 구거를 지나 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

말소기준권리인 새고성농업협동조합의 근저당(2019-05-22, 260,000,000원)보다 선순위 권리는 없습니다.

해당 경매 신청 채권자인 새고성농업협동조합의 임의경매개시결정(2024-12-13, 556,744,609원) 등기 또한 말소될 예정입니다.

등기부상 기타 권리로는 농업회사법인주식회사선유동전원마을의 이전 등기(갑1, 갑2)가 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 물건은 매각으로 인해 등기부상 권리 대부분이 말소될 예정입니다.

다만, 분묘기지권 등 법정지상권 또는 이에 준하는 권리가 성립될 수 있는 소지가 있습니다. (자세한 내용은 5.3항 참조)

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 임차 보증금은 0원입니다.

임차인 현황: 정보 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 토지 이용 및 규제

4.1. 토지 이용 계획

본건(기호 1, 2)은 보전관리지역으로, 가축사육제한구역, (낙동강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역에 해당합니다.

본건(기호 3)은 농림지역으로, 가축사육제한구역, (낙동강)수변구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 하천구역에 해당합니다.

본건(기호 5)은 농림지역으로, 가축사육제한구역, (낙동강)수변구역, 농업진흥구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 소하천예정지, 공장설립승인지역, 하천구역에 해당합니다.

4.2. 토지 제한 사항

상기 토지 이용 계획에 따른 각종 법률상의 제한을 받습니다.

특히, 가축사육제한구역, 수변구역, 농업진흥구역, 산지 관련 규제 등이 적용될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 제한

* 다양한 용도지역(보전관리지역, 농림지역) 및 관련 법규(가축분뇨법, 물환경보전법, 산지관리법, 농지법, 도로법, 소하천정비법, 하천법 등)에 따른 개발 및 이용 제한이 있습니다.

* 공장설립승인 지역으로 지정되어 있어 건축 행위 시 관련 법규를 추가로 확인해야 합니다.

5.2. 현황상 문제점 (제시외 물건 등)

* 기호(3) 지상에는 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재하며, 이는 당해 토지의 사용 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 기호(3) 지상에는 제시외관정이 소재합니다.

* 기호(5) 지상에는 제시외수목 수주가 소재합니다.

* 건물면적은 0.00㎡로 표시되어 있으나, 제시외 건물 등의 현황은 별도 확인이 필요합니다. (건축물대장상 건물은 없을 가능성 높음)

5.3. 분묘 관련 위험

* 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘가 발견될 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

* 분묘기지권은 토지 사용 수익에 제약을 초래할 수 있는 주요 위험 요소입니다.

5.4. 맹지 위험

* 본건(기호 1)은 맹지이며, 인접지를 통한 접근만 가능하여 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 기호(3) 역시 지적도상 맹지이나 현황 진입로는 확인됩니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 개요

본건은 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 임야로, 토지면적 991.00㎡(약 299.77평)에 대한 토지 매각 물건입니다. 감정가는 65,744,000원입니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 차량 접근성은 양호하나 일부 맹지인 점은 고려해야 합니다. 다양한 토지 이용 제한 규제가 적용됩니다.

6.2. 장단점 분석

* 장점:

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 넓은 면적의 임야.

* 말소기준권리 외 인수되는 부담이 없는 권리 관계 (단, 분묘기지권 등은 별도 확인 필요).

* 차량 접근성이 보통 수준으로 확보되어 있음.

* 단점:

* 맹지(기호 1) 및 일부 맹지(기호 3)로 인한 접근성 및 활용도 제약.

* 보전관리지역, 농림지역 등 다수의 용도지역 지정으로 인한 개발 및 이용 제한.

* 분묘 소재 가능성 및 분묘기지권 성립 위험.

* 제시외 건물, 관정, 수목 등 현황과 공부상 일치 여부 및 토지 이용에 미치는 영향 확인 필요.

7. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가능성을 고려한 장기 투자 물건으로 접근 가능합니다.

* 향후 지역 개발 계획 및 규제 완화 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

* 분묘 현황을 정확히 파악하고, 협의 또는 이장 등을 통해 리스크를 해소할 경우 활용 가치가 높아질 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 65,744,000원을 기준으로, 인수되는 보증금 0원, 제시외 물건 및 분묘 관련 위험, 맹지 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본건의 경우 맹지, 다수의 규제, 분묘 위험 등으로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

리스크 해소 방안에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 46,000,000원 ~ 52,000,000원 (감정가의 약 70% ~ 80%)

(단, 이는 일반적인 참고사항이며, 현장 조사 및 권리 분석 상세화를 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.