나이스옥션 법원경매 부산동부 2022타경3733 [2] 부산광역시 기장군 일광읍 원리 산95-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2024.03.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 원리 소재 "광산마을" 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

평가대상까지 또는 인근까지 차량 출입가능하며, 원거리에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

남동하향 완경사 또는 급경사지대의 부정형 또는 자루형의 토지로서, 일련번호(1-4,6,9,10) 토지는 주거용 건부지, 일련번호(5,7) 토지는 주거나지 및 도로, 일련번호(8) 토지는 하천 등, 일련번호(11,12) 토지는 자연림 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1-3,6,10,11) 토지는 노폭 약 2-3미터 내외의 도로 및 임도에 접하고, 일련번호(4,5,7)토지는 노폭 약 4-5미터 내외의 도로에 접하며, 일련번호(9,12)토지는 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(1-4,6,7,10) : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 일련번호(5) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 일련번호(8) : 자연녹지지역
- 일련번호(9) : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 일련번호(11) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>
- 일련번호(12) : 보전녹지지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

별첨‘지적도’,‘사진용지’와 같이 제시외건물 기호㉣-㉭,㉮-㉴가 소재하여 평가대상 토지의 사용,수익 및 처분 등에 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 일련번호(11,12) 토지상의 자연식생 수목은 거래관행상 토지와 일체로 거래되므로 수목은 토지에 포함하여 평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[일련번호(13)]
목조 스레트지붕 단층 건물이나 현황은 블록조 스레트 및 기와지붕으로 현상은 보통임.
· 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
· 창 호 : 샷시창 등.

이용상태

주택임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

평가대상 토지 일련번호(1) 지상에 소재하는 제시외건물 기호㉠-㉢은 일련번호(13) 건물의 부합물로서 구조,규모 및 용도 등으로 보아 평가대상 물건의 사용,수익 및 처분 등에 미치는 영향이 없는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 지분매각.
- 측량에 의하지 아니하고는 정확한 위치와 경계를 특정할 수 없음.
- 육안상 분묘는 보이지 않으나 확인할 필요성 있음.
- 임야 윗쪽 부분에 평탄작업된 공터가 보이고, 그곳에 한국광해광업공단 영남지사에서 `일광광산에서 유해성분 광물찌거기를 매장해두었으니 출입을 금지한다`는 내용의 표지판이 설치되어 있음.
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
- 압류채권자의 매수신청 보증이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2022타경3733 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 토지 현황

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 원리 산95-8

용도: 임야

전체 토지면적: 53,777.00㎡ (약 16,267.9 평)

매각대상: 토지일부지분매각

토지 지분 면적: 3,199.7315㎡ (약 967.9 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

(참고: 감정평가서상 일련번호 13번의 주택 및 부합물, 제시외 건물이 언급되나, 본 매각 대상은 토지 일부 지분임)

1.4. 감정가 및 면적

감정가 (전체 토지): 35,178,550 원

감정가 (매각 지분): 약 2,093,193 원 (산정 방식: 35,178,550원 * (3199.7315㎡ / 53777.00㎡))

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

평가 대상 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 원리 소재 "광산마을" 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입은 가능하나, 대중교통 이용은 원거리에 시내버스정류장이 소재하여 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

물건이 속한 토지는 일련번호에 따라 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 자연녹지지역, 보전녹지지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만) 저촉 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

등기부등본 상 다수의 소유권 이전, 지분 이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등의 권리 내역이 확인됩니다.

3.2. 말소 기준 권리

을구 5번 근저당권 (접수일자: 2018-08-23, 채권자: 김재근, 권리금액: 120,000,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 해당 권리 및 그 이하 순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 기타 특이사항

* 지분 매각, 공유자 우선매수신고, 공동담보, 분묘기지권 등의 특수 사항이 있습니다.

* 총 채권 금액은 273,495,547원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 임야 지역으로, 주변은 주거 및 농경지와 임야가 혼재하는 비교적 한적한 마을 인근에 위치합니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 대규모 상업 시설보다는 농경지 및 단독주택 위주의 지역 특성을 보이며, 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 임야 및 농경지 인근 지역의 편의시설 접근성을 고려해야 합니다.

5.2. 대중교통 이용 편의성

시내버스정류장이 원거리에 위치하여 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

전체 토지 면적 중 일부 지분만을 매각하므로, 소유권 행사에 있어 다른 공유자와의 협의 및 관계 설정이 중요합니다.

6.2. 토지 경계 및 현황

측량에 의하지 않고는 정확한 위치와 경계를 특정하기 어렵습니다.

6.3. 분묘 및 지장물

육안상 분묘는 보이지 않으나, 현장 확인을 통해 분묘 존재 여부를 반드시 확인할 필요가 있습니다. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지 상에 여러 개의 제시외 건물이 소재하여 토지 사용, 수익, 처분에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 환경 유해성

임야 윗쪽 부분에 한국광해광업공단 영남지사에서 설치한 표지판이 있으며, "일광광산에서 유해성분 광물찌꺼기를 매장해두었으니 출입을 금지한다"는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 환경 오염 및 안전에 대한 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

6.5. 공유자 우선매수

공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 입찰 시 경쟁 구도에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.6. 압류채권자의 매수신청 보증

압류채권자가 매수신청 보증을 제공하였으므로, 채권자의 입찰 참여 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 지분 매각이라는 특성상 낙찰 후 공유물 분할 등의 절차가 필요할 수 있으며, 잠재적인 분묘기지권, 유해성분 광물찌꺼기 매립 가능성, 그리고 여러 제시외 건물의 존재 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 토지 이용계획상 주거지역, 녹지지역 등이 혼재되어 있어 향후 토지 이용에 대한 다각적인 검토가 필요합니다. 대중교통 이용이 불편한 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 지분 매각으로 인해 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 향후 공유물 분할 등을 통해 명확한 소유권을 확보할 경우 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 지분 감정가는 약 2,093,193원입니다. 그러나 위에서 열거된 다수의 리스크 요인(지분매각, 분묘, 유해성분 매립 가능성, 제시외 건물 영향, 공유자 우선매수 가능성 등)과 현재 총 채권액이 토지 전체 감정가를 상회하는 점을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 공유자 협의 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.