나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31325 [6] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 1층102호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31325 [6] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 1층102호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경31325
• 주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 1층102호
• 감정가: 233,000,000원
• 최저가: 163,100,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

전주지방법원 경매1계 2025타경31325 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 1층102호 | 감정가: 233,000,000원 | 최저가: 163,100,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 전주지방법원 2025타경31325 (6)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각인 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 1층 102호이며, 용도는 근린생활시설입니다.

감정가는 233,000,000원입니다.

토지면적은 19.32㎡ (약 5.84평)이며, 건물면적은 49.16㎡ (약 14.87평)입니다.

현재 소유자 및 채무자는 정OO, 채권자는 송OOOOOOO입니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 주의사항으로, 본 물건(102호)은 목록7(101호)과 벽체 구분이 없이 일체로 이루어져 있어, 사실상 두 호실이 통합된 상태입니다.

현재 현황은 공실이며, 기호6(102호)과 기호7(101호)은 격벽이 없이 일체로 되어 있음이 재차 확인되었습니다.

임대관계는 미상입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전주효자초등학교 동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 구성된 노선상가지대에 속해 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

북동측으로 노폭 약 50m의 백제대로가 지나고 있어 차량 접근성이 매우 양호하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통 조건은 편리한 편입니다.

토지는 가로장방형 평지로 상업용 건물의 부지로 이용 중이며, 북동측으로 노폭 약 50m의 아스팔트 포장도로(광로2류)에 접합니다.

2.3. 건축물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상 5층 건물 중 1층 102호이며, 복층 로이유리, 마천석, 몰탈위 페인팅 등으로 외벽 마감되었습니다.

이용상태는 현재 공실입니다. 건물의 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비 등은 갖추고 있습니다.

2.4. 법적 규제 및 이용계획

용도지역은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역(전주효자) 등이며, 광로2류에 접하고 있습니다.

또한 삼천초등학교 및 효자초등학교 상대보호구역과 역사문화환경보존지역에 해당되어, 향후 개발 또는 용도 변경 시 관련 법규정을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 채무 및 매각 구분

본 물건은 소유자와 채무자가 정OO으로 동일하여 채무관계는 비교적 단순하며, 채권자의 부동산임의경매 신청에 의한 강제매각 절차 진행 중입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각으로, 건물 전체를 취득하여야 하는 부담은 없습니다.

3.2. 임대차 및 명도 관련

현재 현황 공실로 확인되어, 낙찰 후 인도명령 등을 통한 명도 절차는 임차인 유무에 따른 복잡성 없이 진행될 가능성이 높습니다.

임대관계는 미상이나, 현황상 공실이므로 미확인 임차인 리스크는 적을 것으로 판단됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 환경

아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역의 노선상가로서, 주거 배후 수요를 확보하고 있는 근린생활시설 상권입니다.

같은 건물 내 4층에는 의원(우리마디의원)이 이용 중인 점을 감안할 때, 병원 또는 학원 등 생활 밀착형 업종의 입점 가능성이 높습니다.

4.2. 현황 진단

현재 공실 상태이며, 인근 상권의 활성화 정도 및 경쟁 점포 현황에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

공실 해소를 위한 신속하고 효율적인 임차인 유치 전략이 중요합니다.

5. 생활 정보 및 기타 환경

5.1. 교육 시설

전주효자초등학교 동측 인근에 위치하며, 삼천초등학교 및 효자초등학교의 상대보호구역에 해당되어 교육 환경은 양호합니다.

5.2. 혐오 시설

지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 시설 검색 결과, 상업 및 주거 활동에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 본건 인근에 구체적으로 확인되지 않았습니다.

5.3. 건물의 설비

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 완비되어 있어 상가 운영을 위한 기본적인 편의시설은 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의 사항

6.1. 목록7(101호)과의 통합 사용 리스크

본 물건의 최대 리스크는 101호와 벽체 구분 없이 일체로 사용되는 점입니다.

낙찰자는 101호 소유자와의 협의를 통해 벽체 분리 공사를 진행하거나, 101호를 추가로 매입하여 대형 상가로 활용할지 결정해야 합니다.

벽체 분리 공사 시 추가 비용 및 시간 발생, 분리 후 면적 활용의 효율성 저하 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 공실 리스크

현재 공실인 상태로, 낙찰 즉시 수익 발생이 불가능하며, 임차인 유치 시까지 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대로변(광로2류)에 인접하여 가시성 및 접근성이 우수하고, 주거 밀집 지역을 배후로 하는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 101호와의 벽체 미설치로 인한 일체 사용 문제는 해결해야 할 가장 중대한 과제이며, 이에 대한 명확한 전략 없이는 투자 안정성을 확보하기 어렵습니다.

투자 관점에서 볼 때, 101호와 102호를 통합적으로 운영할 수요자를 확보하거나, 101호 소유자와의 협의를 통한 분리 비용을 감안한 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 광로변 입지

노폭 50m의 백제대로 인접성 및 우수한 교통 환경은 장기적인 상가 가치를 지지하는 핵심 요소입니다.

8.2. 통합 활용 잠재력

101호와 102호가 통합된 상태이므로, 두 호실을 함께 사용하는 대형 업종(프랜차이즈, 전문 병의원, 대형 학원 등)에게는 매력적인 대형 상가 공간을 제공할 수 있습니다.

8.3. 임대 수익 전환 용이성

주변 주거 배후 수요를 바탕으로 하는 근린생활시설로서, 상권 특성을 고려한 업종 선택 시 공실 리스크를 줄이고 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매1계