나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5874 [3] 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 1203-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 악양면 미점리 소재 "개치마을회관" 북서측 인근에 기호(1,2), 하동읍 흥룡리 소재 "혜광사" 서측 인근에 기호(3), 하동읍 흥룡리 소재 "호암소류지" 북서측 인근에 기호(4), 남서측 인근에 기호(5-7,9-12), 서측 인근에 기호(8), 남측 인근에 기호(13,14), 하동읍 읍내리 소재 "오룡빌라" 남측으로 인접하여 기호(15,16)이 각각 위치하고, 기호(1,2,4-14) 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로, 기호(3) 주위는 산간 농경지 및 임야 등으로, 기호(15,16) 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등으로 각각 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호(1,2,4-16) : 지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

기호(3) : 지역 내 일반적 교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 북서측 제방도로 대비 다소 저지에 위치하는 부정형의 토지로서, 하천부지임.

기호(3) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 일부는 토지임야 상태이고, 일부는 소폭의 임도 중 일부임.

기호(4) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 대체로 휴경전 상태이고, 일부는 현황 도로임.

기호(5) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 답으로 이용중임.

기호(6) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 대체로 휴경답 상태 등이고, 일부 현황 구거임.

기호(7) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 대체로 휴경답 상태임.

기호(8) : 일부 평탄하고, 대부분 경사지인 부정형의 토지로서, 대체로 제방부지이고, 일부는 왕복 4차선의 포장도로 중 일부임.

기호(9) : 일부 평탄하고, 일부 경사지인 부정형의 토지로서, 구거부지 등임.

기호(10) : 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 일부는 도로이고, 일부는 축사 등 건부지 및 그 부속토지로서, 타인점유 상태임.

기호(11,12) : 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 도로임.

기호(13) : 일부 평탄하고, 일부 경사지인 부정형의 토지로서, 대체로 구거부지임.

기호(14) : 일부 평탄하고, 일부 경사지인 부정형의 토지로서, 구거부지 등임.

기호(15,16) : 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 도로임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 지적도상 도로(평사리 1216-2, 도로)와 접하나, 지적도상 도로를 통한 접근은 곤란한 상태임.

기호(3) : 지적도상 맹지이고, "혜광사"에서 본건 일부를 통과하는 소폭의 임도가 소재함.

기호(4) : 남동측으로 노폭 2-3 미터 내외의 진입로(본건 일부 포함)가 소재함.

기호(5) : 남서측으로 노폭 4 미터 내외의 진입로가 소재함.

기호(6,7) : 지적도상 맹지임.

기호(8) : 동측으로 왕복 4차선의 포장도로(본건 일부 포함)가 소재함.

기호(9,12,13,14) : 북동측 및 동측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.

기호(10,11) : 기호(12)를 통하여 접근 가능하며, 본건이 노폭 3-4 미터 내외의 진입로 중 일부임.

기호(15) : 서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재하고, 본건이 노폭 6 미터 내외의 진입로 중 일부임.

기호(16) : 본건이 노폭 6 미터 내외의 진입로 중 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 공히 보전관리지역, 하천(지방하천5), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(악양천)<하천법>.

기호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>.

기호(4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

기호(5) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 자연재해위험개선지구(흥룡호암)<자연재해대책법>.

기호(6) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 소하천구역(호암1천)<소하천정비법>, 자연재해위험개선지구(흥룡호암)<자연재해대책법>.

기호(7) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(흥룡호암)<자연재해대책법>.

기호(8) : 농림지역, 보전관리지역, 국가하천(국가하천1)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 도로구역(부산지방국토관리청고시제2016-105호)<도로법>, 하천구역<하천법>.

기호(9,13) : 공히 농림지역, 중로1류(폭 20m-25m)(하동군고시제2016-175호)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 소하천구역(호암1천)<소하천정비법>, 자연재해위험개선지구(흥룡호암)<자연재해대책법>.

기호(10-12) : 공히 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 자연재해위험개선지구(흥룡호암)<자연재해대책법>.

기호(14) : 농림지역, 중로1류(폭 20m-25m)(하동군고시제2016-175호)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(호암1천)<소하천정비법>, 자연재해위험개선지구(흥룡호암)<자연재해대책법>.

기호(15,16) : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(소로 2-5호선), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

1) 기호(9)의 북측 일부 및 인접토지(흥룡리 1782-2, 도로) 일부에 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재함.

2) 기호(13,14)의 일부 및 인접토지(흥룡리 1782, 도로) 일부에 제시외건물 기호(ㄴ)이 소재함.

3) 기호(14) 지상에 제시외수목 기호(ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

1) 기호(10)의 귀 제시목록상 지목은‘도로’이나, 일부는 타인소유(김현*氏)로 탐문조사되는 축사 등 건부지 및 그 부속토지로 이용중인 상황을 고려하여 평가하였으며, 타인점유 부분 등의 확정은 측량을 요하는 바, 경매 입찰시 이점 참고하시기 바람.

2) 기호(14)의 귀 제시목록상 지목은‘임야’이나, 대체로 현황 구거부지 등임.

3) 기호(15,16)의 귀 제시목록상 지목은 공히‘잡종지’이나, 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 5,6,7 각 지분매각
-목록 6,7은 지적도상 맹지임
-5,6,7 모두 농지가 아니라는 사실증명을 제출하거나 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수함)
-목록 6,7에 육안으로 확인되지 않은 분묘 소재할 수 있음. 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음
-목록 6 일부 현황 구거이고, 일부 소하천구역 저촉됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 진주지원 2024타경5874 (3) 사건번호로 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 1203-4에 소재하고 있습니다. 용도는 답이며, 감정가는 77,319,000원입니다. 토지 면적은 총 3281.00㎡ (약 992.5평)이나, 본 경매 물건은 이 중 1640.5㎡ (약 496.3평)의 토지 일부 지분에 대한 매각 대상입니다. 건물 면적은 없으며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

주위 환경은 기호(1,2) 일대는 마을 내 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 기호(3) 주위는 산간 농경지 및 임야, 기호(4) 및 (5-12) 주위는 농경지, 기호(15,16) 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

교통 상황은 기호(1,2,4-16)의 경우 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준이나, 기호(3)의 경우 다소 불편한 편입니다.

인접 도로 상태는 본건(기호 5 추정) 남서측으로 노폭 4미터 내외의 진입로가 소재하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 본건(기호 5 추정)의 경우 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 자연재해위험개선지구에 해당합니다. 또한, 지분 매각 대상인 목록 6,7은 지적도상 맹지이며, 목록 6은 일부 현황 구거이고 소하천구역에 저촉됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 토지 일부 지분에 대한 매각이며, 등기부상 말소기준권리는 1998년 4월 4일자 국민은행의 전상수 지분 전부가압류(말소)입니다. 등기부채권 총액은 656,877,319원이나, 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. 임차인 현황은 인수할 보증금 합계가 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 분묘기지권 성립 여지가 있어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 하동군 하동읍에 위치한 농경지로, 주변에 마을 주택, 농경지, 임야 등이 산재해 있습니다. 상업 시설보다는 전원 생활 및 농업 활동에 적합한 지역입니다.

1.4. 생활정보

주변에 혜광사, 호암소류지 등 근린 시설이 있으며, 농경지 및 산림 지역이 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 일부 지분 매각으로 인해 소유 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 목록 6,7은 지적도상 맹지이므로 접근 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 농지 취득 자격 증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다.

* 목록 6 일부가 구거 및 소하천구역에 저촉되어 건축 또는 이용 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 자연재해위험개선지구로 지정되어 있어 향후 재해 발생 시 위험에 노출될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 설치에 제약이 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 이용 상태 간 차이가 있을 수 있습니다. (예: 기호 10, 14, 15, 16의 경우)

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군에 위치한 농지 일부 지분에 대한 경매 물건입니다. 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 농업용으로의 활용이 주된 용도가 될 것으로 보입니다. 다만, 지분 매각, 맹지, 분묘기지권 가능성, 농지 취득 자격 증명 필요 등 권리 및 이용상 제약 사항이 존재하므로, 투자 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농림 지역 및 농업진흥구역 지정으로 농업 생산 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

* 지분 매각으로 비교적 소액으로 토지 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

* 조용한 전원 환경으로 주말 농장이나 귀촌 목적의 토지로 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 실거래가, 유사 물건 시세, 토지의 구체적인 활용 가능성 및 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 추정이 어렵습니다. 감정가 77,319,000원은 기본적인 참고 자료로 활용될 수 있으나, 상기 언급된 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석하여 낙찰 후 발생할 수 있는 부대 비용 및 추가적인 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.