나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39501 [2] 경상남도 남해군 고현면 대사리 501-1 도로 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39501 [2] 경상남도 남해군 고현면 대사리 501-1 도로 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경39501 | 소재지: 경상남도 남해군 고현면 대사리 501-1 | 감정가: 4,572,000원 | 최저가: 3,658,000원 | 용도: 도로

1. 물건 보고서 (진주지원 2024타경39501 (2) 토지 지분 매각)

1.1. 기본 정보 및 매각 개요

사건번호: 진주지원 2024타경39501 (2)

소재지: 경상남도 남해군 고현면 대사리 501-1 외 다수 (감정서상 기호 1~6 포함)

용도: 도로, 농경지(답)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

감정가: 4,572,000원

토지면적(총 면적): 381.00㎡ (약 115.25평)

매각 지분율: 12698.73 (감정평가서상의 복잡한 지분율 표기로, 정확한 매각 지분 비율은 등기부등본 및 매각물건명세서 확인 필수)

주의사항: 일괄매각, 목록6 지상에 남해군이 설치한 농사용 폐비닐 집하장이 존재하므로 현장 확인 필요.

1.2. 물건 세부 분석 (감정평가 요약)

위치 및 환경:

본건은 경상남도 남해군 고현면 대사리 소재 대사마을회관 남동측, 남서측, 고현초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지, 농어가주택, 학교 등이 혼재하는 마을 주변 지역입니다.

형태 및 이용 상태 (기호별):

기호 1: 평지의 세장형 토지로 현황 농경지(답)로 이용 중입니다.

기호 2~5: 평지의 부정형 토지로 현황 도로로 이용 중입니다.

기호 6: 평지의 부정형 토지로 현황 도로 및 도로구역 등으로 이용 중입니다.

도로 상태:

대부분 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로에 인접하며, 기호 2, 3, 4, 5는 현황 도로의 일부로 이용되고 있습니다. 기호 6은 지방도 1024호에 접하며 도로 및 도로구역으로 이용 중입니다.

제한 상태:

대부분 토지는 계획관리지역 및 자연취락지구에 속하며, 농림지역, 농업보호구역, 상대보호구역(고현초등학교 인근), 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 등 복잡한 규제에 해당합니다. 기호 6은 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉되는 접도구역입니다.

2. 입지조건 및 생활정보

2.1. 입지조건

본건은 남해군 고현면 대사리 일대의 마을 인근에 위치하며, 주거지역과 농경지가 혼재된 전형적인 농어촌 마을 환경입니다.

주요 도로인 지방도 1024호가 인근에 있어 지역 내 교통은 보통이며, 고현면 소재지와의 접근성이 양호한 편입니다.

감정평가서상 기호 2~6은 현황 '도로'로 이용 중인 토지의 지분 매각 물건이므로, 사도를 통해 수익을 창출하거나 활용하기는 매우 어렵습니다.

2.2. 생활정보 및 상권분석

생활정보 및 인프라:

인근 고현면 소재지에 고현 공설시장(26개 점포의 작은 규모의 상설시장)이 위치하여 간단한 생활 편의시설 및 장보기는 가능할 것으로 판단됩니다.

주변에는 고현초등학교, 대사마을회관 등의 시설이 확인됩니다.

주변 환경:

대사마을 주변은 유채꽃, 벚꽃길, 대사천 등이 있어 비교적 한적하고 아름다운 자연경관을 갖춘 드라이브 코스로도 알려져 있습니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (경매 개요)

경매 구분: 부동산 강제경매로, 채권자의 채무 회수를 목적으로 진행되는 사건입니다.

소유자/채무자: 김OO (동일인)

매각 대상: 토지 일부 지분 (총 면적 381.00㎡ 중 일부 지분)

지분 매각의 특성:

지분 매각의 경우, 낙찰 후 공유자(다른 지분 소유자)와 협의를 통해 매입하거나 공유물 분할 청구 소송 등을 진행해야 하므로 일반적인 단독 소유 물건에 비해 시간적, 비용적 부담이 크며, 리스크가 높습니다.

3.2. 잠재적 리스크

토지 활용의 제한:

매각 물건 중 다수가 현황 '도로'로 이용되고 있습니다. 현황 도로 지분을 낙찰받는 경우, 사도(私道)라 하더라도 이미 공중의 통행에 제공되고 있다면 통행료 청구나 배타적 사용수익권 주장이 제한될 가능성이 매우 높습니다 (법정 분쟁 리스크).

특수 물건 존재:

주의사항에 따르면, 목록 6(도로 및 도로구역) 지상 일부에 남해군이 설치한 것으로 추정되는 농사용 폐비닐 집하장이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용에 대한 장애물이 될 수 있으며, 지자체 상대로 철거 또는 보상 협의가 필요할 수 있습니다.

복잡한 용도지역 및 규제:

농림지역, 농업보호구역, 상대보호구역, 접도구역 등 다양한 규제가 혼재되어 있어 토지 이용 계획 수립이 매우 까다롭습니다. 특히 현황 도로로 이용 중인 토지는 활용 가치가 거의 없습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군의 농촌 마을 내 도로와 농경지(답)의 *일부 지분*을 *일괄* 매각하는 특수 물건입니다.

감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받더라도, '도로'로 이용 중인 토지 지분의 특성상 실질적인 수익 창출이나 활용이 어렵고, 공유자 문제, 지자체 시설물(폐비닐 집하장) 문제 등 다양한 리스크를 안고 있습니다.

토지의 면적(381.00㎡)이 여러 필지의 합산이며, 이 중 극히 일부 지분만 매각되는 것으로 보여 실익이 매우 적을 수 있습니다. 정확한 매각 지분 면적을 산출하여 실질적인 투자 가치를 평가해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

투자 제외 권고:

활용이 어려운 도로 지분이 대부분이며, 농경지(답) 지분 역시 경미한 면적일 가능성이 높아 일반적인 투자 목적에는 부적합합니다.

고위험, 초장기 투자 가능성:

만약 입찰을 고려한다면, '맹지 해소'나 '건축 인허가' 등 활용 목적이 아닌, 오직 공유자 협상 또는 향후 공익 사업 편입에 따른 보상을 염두에 둔 *초장기 저가 매입 전략*만 가능합니다.

낙찰자는 폐비닐 집하장 문제, 도로 지분 사용수익권 제한 문제, 그리고 공유물 분할 소송의 비용과 시간적 부담을 감수해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계