나이스옥션 법원경매 진주 2025타경505 [4] 경상남도 산청군 신안면 외송리 산88-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호1-4는 산청군 단성면 운리, 청계리진자마을회관 서측남사천 월편 인근에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 주택지대 등으로 형성되어 있으며
주위환경은 보통인 편이며,

기호5-8은 산청군 단성면 자양리, 지리산대로 덕천강휴게소에서 남서측으로 직선거리 약530 미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 주택지대 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통인 편이고,

기호9-24는 산청군 신안면 외송리, 외송마을회관에서 남동측으로 직선거리 약550 미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 군데군데 농촌취락 등으로 형성되어 있으며 농경지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호1-4는 자동차 등 차량 접근이 가능하나, 관내버스정류장까지 거리` 버스의 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통이하인 편이고,

기호5-8은 자동차 등 차량 접근이 가능하나, 관내버스정류장까지 거리` 버스의 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 비교적 불편한 편임,

기호9-24는 소형승용차, 영농차량 등 접근이 가능하고 인근에 소재하는 `둔철산로‘로 관내버스가 운행되고 있으며 버스 등의 운행빈도 등을 고려하여 볼 때 대중교통사정은 비교적 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1은 남측으로 하향 경사진 사다리형에 유사한 부정형의 토지로 지목이 도로이며, 현황도 콘크리트포장된 도로부지로 이용되고 있으며,
기호2는 남동측으로 하향 경사진 사다리형의 토지로 자연림지 상태,
기호3, 4는 남측으로 하향 경사진 지대에 북측도로와 접면한 부분은 축대로 조성되어 본건은 북측도로보다 지반이 낮고, 남측 접면 필지보다는 지반이 높은 계단식으로 조성되어 있으며 자체지반은 대체로 평탄한 택지후보지 상태의 토지임.

기호5는 세상형의 토지로 현황은 콘크리트포장된 도로이며, 지목도 `도로’임.
기호6-7과 기호8의 보전관리지역 부분은 지목이 `도로’인 기호5를 사이에 끼고 일단으로 하여 남북으로 분포되어 있는 사다리형에 유사한 부정형의 토지로,
인접하고 있는 토지 등과 일단으로 하여 북측으로 하향 경사진 토지이며 탐문되는 바에 의하면 불법으로 개발하다가 중단되고 원상복구 조치된 토지임.
기호8 중 남측 농림지역 부분은 순수 자연임지 상태임

기호9-24는 일단으로 하여 부정형의 토지로서
기호9, 10은 대부분 현환 도로로,
기호11, 16은 자연림지상태이나 남측부분 일부는 현황도로로,
기호12, 13, 15, 18, 20, 21, 22, 23은 자연림지상태,
기호14, 17은 묘지,
기호19는 자연임지로 일부는 묘지,
기호24는 자연림지상태이나 남측부분 일부는 현황도로로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호1은 북측으로 세로와 접하며, 자체가 현황`도로‘이고
기호3, 4는 북측으로 세로와 접하고,
기호4은 동측으로 막다른 세로와 접하고 있음.

기호5는 지목이 `도로’이고 현황이 `도로‘ 동측으로이면서 동측으로 택지후보지 단지 내 세로와 접하고,
기호6은 지적도상 맹지이고,
기호7은 지적도상은 맹지이나, 현황`도로’인 기호5와 함께 개설된 세로와 남측으로 접하고,
기호8은 지적도상은 맹지이나, 현황은 북측으로 세로와 접하고 있음.

기호9는 지적도상 맹지이나 자체가 도로이면서 동서로 통과하는 현황도로에 접하고
기호10은 지적도상 맹지이나 남측부분의 일부가 현황도로이면서 동서로 통과하는 현황도로에 접하고
기호11-13은 지적도상 맹지,
기호14, 19, 20 서측으로 도로와 접하고,
기호15-18, 21-24는 지적도상 맹지임

기호9-24는 전체를 일단으로 하여 남서측으로 현황 세로와 접하여 자동차` 영농기구 등 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호2
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호3
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호4
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>

기호5
보전관리지역
기호6
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호7
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호8
농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호9
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호10
보전관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호11, 12
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>영농여건불리농지, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호12
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>,영농여건불리농지
기호13
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 영농여건불리농지
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호14
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호15
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 영농여건불리농지
기호16
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호17-20
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호21, 23, 24
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호22
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지

제시목록 외의 물건

1, 제시외 분묘 등
기호14 지상에 제시외 분묘 약2기,
기호17 지상에 4기,
기호19 지상 에 분묘4기가 소재하고 있으며, 이것이 감정목적물에 미칠 영향을 감안한 감정평가액을 명세표`비고‘란에 표기하였으므로 참고하시기 바람.

2, 제시외 수목 등
기호2, 3 지상에 생장하고 있는 수목과 기호6-8 지상에 생장중인 수목,
기호13, 16, 18-21 지상에 생장하고 있는 자연림, 즉 수목은 그 가치가 미미하고, 또 임지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였으므로 업무집행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 임대관계는 `미상‘임.

2, 기타 참고사항은 `감정가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견'란의 `기타참고 사항' 참조요망.

물건 비고

-일괄매각
-목록 9,10,11~13,15~18,21~24는 지적도상 맹지임
-목록 9,10,11,12는 농지가 아니라는 사실증명을 제출하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수함)
-목록 9,10은 지목 ‘답’이나 현황은 대부분 ‘도로’임
-목록 11,16,24는 일부 현황 도로로 이용중임
-목록 10~12, 16, 22~24는 2014년 7월경 건축허가를 득한 토지로 이 사항은 현재도 유효한 상태이고, 산지전용허가 등 사항은 기간이 경료되어 현재는 기간연장 허가 등이 필요한 상황으로 조사됨. 건축허가 및 산지전용허가 등에 관한 사항은 관련 부서에 반드시 확인 요함
-목록 14 지상에 분묘 2기 소재함
-목록 17 지상에 분묘 4기 소재함
-목록 19 지상에 분묘 4기 소재함
-목록 14,17,19 지상에 소재하고 있는 분묘를 위한 분묘기지권 성립여지 있음
-목록 14,17,19의 매각가액은 분묘 감안 가액임
-목록 13,16,18,19,20,21의 매각가액은 수목포함 평가액임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경505 (4)

소재지: 경상남도 산청군 신안면 외송리 산88-8

용도: 임야

감정가: 1,608,649,000원

토지면적: 12675.00㎡ (약 3833.8평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 산청군 신안면 외송리 외송마을회관에서 남동측으로 직선거리 약 550미터 지점에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 군데군데 농촌취락 등으로 형성되어 있어 농경지대로서 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 소형 승용차, 영농 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 둔철산로로 관내 버스가 운행되고 있어 대중교통 사정은 비교적 보통 수준임.

형태 및 이용상태: 본건은 일단으로 하여 부정형의 토지로, 기호9,10번지는 대부분 현황 도로로 이용 중이며, 기호11,16번지는 자연림 상태이나 일부 현황도로로 이용 중임. 기호12,13,15,18,20,21,22,23번지는 자연림 상태임. 기호14,17번지는 묘지이며, 기호19번지는 자연임지 상태이나 일부 묘지임. 기호24번지는 자연림 상태이나 일부 현황도로로 이용 중임.

인접 도로상태: 기호9번지는 지적도상 맹지이나 자체가 현황 도로이며 동서로 통과하는 현황도로에 접함. 기호10번지는 지적도상 맹지이나 남측 일부가 현황 도로이며 동서로 통과하는 현황도로에 접함. 기호11,12,13,15,16,17,18,21,22,23,24번지는 지적도상 맹지임. 기호14,19,20번지는 서측으로 도로와 접함. 기호9-24번지는 전체를 일단으로 하여 남서측으로 현황 세로와 접하여 자동차 및 영농기구 등의 출입이 가능함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 1월 8일자 새고성농업협동조합의 근저당권 (을19)임.

인수되는 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없음. (등기부채권 총액: 1,440,000,000원)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주로 농경지, 임야, 주택지대 및 농촌 취락 등으로 형성된 농림지역 및 관리지역으로, 상업 시설의 밀집보다는 지역 주민들의 생활권에 기반한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됨.

1.4. 생활정보

본 물건은 농경지와 임야가 주를 이루는 지역에 위치하고 있어, 대규모 편의시설이나 주거 밀집 지역과의 접근성이 다소 떨어질 수 있음. 인근 마을의 편의시설을 이용하거나 차량을 이용한 이동이 필요할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항: 보전관리지역, 가축사육제한구역, (낙동강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등 다양한 용도지역 및 법적 제한이 존재함. 이는 토지의 활용에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 법규에 대한 면밀한 확인이 필수적임.

맹지: 목록 9,10,11~13,15~18,21~24번지는 지적도상 맹지이므로, 인접 토지와의 협의 또는 도로 확보 방안 마련이 필요함.

농지취득자격증명: 목록 9,10,11,12번지는 농지가 아니라는 사실증명 또는 농지취득자격증명원 제출이 요구되며, 이를 이행하지 않을 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있음.

건축허가 관련: 일부 필지(10~12, 16, 22~24)는 2014년 건축허가를 득한 상태이나, 산지전용허가 등의 기간이 만료되어 관련 부서에 기간 연장 허가 등이 필요한 상황임. 건축허가 및 산지전용허가 등에 관한 사항은 반드시 관련 부서에 확인해야 함.

분묘: 목록 14번지(2기), 17번지(4기), 19번지(4기)에 총 10기의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있어 감정가액에 반영되었음. 이는 추후 분묘 이장 등과 관련하여 추가적인 고려사항이 될 수 있음.

현황 도로: 목록 9,10번지는 지목이 '답'이나 현황 대부분 '도로'로 이용 중임. 또한, 목록 11,16,24번지 일부도 현황 도로로 이용 중임. 이는 지목과 현황의 차이에 따른 문제 발생 가능성이 있으므로 확인 필요.

수목: 목록 13,16,18,19,20,21번지의 매각가액에는 수목이 포함 평가되었음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 산청군 신안면에 위치한 광대한 임야로, 총 12,675㎡ (약 3833.8평)에 달하는 넓은 면적을 포함하고 있으며, 감정가는 1,608,649,000원임. 모든 권리가 말소되는 임의경매 물건으로 권리관계는 비교적 명확하나, 다수의 필지가 지적도상 맹지이며, 일부 필지에 대한 농지취득자격증명 제출 의무, 건축허가 관련 기간 만료로 인한 추가 허가 필요성, 다수의 분묘 소재 등 복합적인 리스크 요소를 가지고 있음. 또한, 지목과 현황의 차이가 있는 필지들도 있어 상세한 현장 조사 및 법규 검토가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

광대한 면적: 총 12,675㎡ (약 3833.8평)의 넓은 토지를 확보할 수 있는 기회임.

권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리가 없음.

토지매각: 건물 없이 토지만 매각 대상임.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 1,608,649,000원임.

본 물건은 맹지, 농지취득자격증명 필요, 건축허가 관련 기간 만료, 분묘 소재 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있으므로, 이러한 제반 사항들을 철저히 분석하고 현장 조사를 통해 실질적인 활용 가능성 및 추가 비용을 산정한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

주변 시세, 개별 필지의 이용 현황, 법적 제한 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 예상 범위이며 실제 입찰가는 시장 상황 및 개별적인 판단에 따라 달라질 수 있음.

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