나이스옥션 법원경매 부산동부 2022타경3733 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 원리 656 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2024.03.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 원리 소재 "광산마을" 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

평가대상까지 또는 인근까지 차량 출입가능하며, 원거리에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

남동하향 완경사 또는 급경사지대의 부정형 또는 자루형의 토지로서, 일련번호(1-4,6,9,10) 토지는 주거용 건부지, 일련번호(5,7) 토지는 주거나지 및 도로, 일련번호(8) 토지는 하천 등, 일련번호(11,12) 토지는 자연림 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1-3,6,10,11) 토지는 노폭 약 2-3미터 내외의 도로 및 임도에 접하고, 일련번호(4,5,7)토지는 노폭 약 4-5미터 내외의 도로에 접하며, 일련번호(9,12)토지는 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(1-4,6,7,10) : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 일련번호(5) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 일련번호(8) : 자연녹지지역
- 일련번호(9) : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 일련번호(11) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>
- 일련번호(12) : 보전녹지지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

별첨‘지적도’,‘사진용지’와 같이 제시외건물 기호㉣-㉭,㉮-㉴가 소재하여 평가대상 토지의 사용,수익 및 처분 등에 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 일련번호(11,12) 토지상의 자연식생 수목은 거래관행상 토지와 일체로 거래되므로 수목은 토지에 포함하여 평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[일련번호(13)]
목조 스레트지붕 단층 건물이나 현황은 블록조 스레트 및 기와지붕으로 현상은 보통임.
· 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
· 창 호 : 샷시창 등.

이용상태

주택임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

평가대상 토지 일련번호(1) 지상에 소재하는 제시외건물 기호㉠-㉢은 일련번호(13) 건물의 부합물로서 구조,규모 및 용도 등으로 보아 평가대상 물건의 사용,수익 및 처분 등에 미치는 영향이 없는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 지분매각. 제시외 건물 제외.
- 최저매각가격은 제시외 건물(단층 주택 약 168㎡ 등)을 감안한 가격임. 매각외 건물에 대하여 법정지상권 성립여지 있음.
- 별지목록 [물건 1]의 부동산 1.~10.은 측량에 의하지 아니하고는 정확한 위치와 경계를 특정할 수 없음.
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
- 압류채권자의 매수신청 보증이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2022타경3733 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 원리 656

용도: 단독주택

감정가: 136,005,010원

토지면적: 4615.00㎡ (약 1396평)

건물면적: 310.80㎡ (약 94평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

건축물표제부 요약:

* 건물(13)

* 표제부:

* 건축물대장상 용도: 단독주택 (주택)

* 구조: 목조 스레트 지붕 (현황: 블록조 스레트 및 기와지붕)

* 사용승인일: 1937년

* 건축면적: 310.80㎡

* 연면적: 310.80㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 기장군 일광읍 원리 소재 "광산마을" 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 평가대상까지 또는 인근까지 차량 출입 가능하며, 원거리에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 불편함.

* 인접 도로상태: 일부 토지는 노폭 약 2-3미터 내외의 도로 및 임도에 접하고, 일부는 노폭 약 4-5미터 내외, 일부는 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 자연녹지지역, 보전녹지지역 등 다양하게 포함됨. 가축사육제한구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 등의 제한사항이 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 을7 (2018-08-23, 근저당권, 김재근)

* 등기부요약:

* 토지: 소유권이전 등기 다수. 말소기준권리인 근저당권(김재근, 1.2억원) 외 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 존재하며 모두 말소 예정. 토지 등기부채권 총액 570,345,547원.

* 건물: 소유권보존, 소유권이전 등기 다수. 말소기준권리인 근저당권(김재근, 1.2억원) 외 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 존재하며 모두 말소 예정. 건물 등기부채권 총액 570,345,547원.

* 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인: 김 , 김 , 김 , 김 , 김 , 박 , 박 , 박 , 박 , 서 , 성 , 안 , 유 , 이 , 이 , 이 , 이 , 장 , 정 , 정 , 조 , 조 , 진 , 최 , 최 (총 25명)

* 대항력 없는 임차인: 김 , 김 , 박 , 이 , 천 (총 5명)

* 보증금/차임: 대부분 보증금 0원, 차임 0원. 천영도 임차인은 차임 200,000원.

* 주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 다수의 임차인이 존재하며, 이는 실제 명도 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 일부 임차인(이유희)은 확정일자 미상(진원제 동거인)으로 기재되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 원리의 농경지 및 임야, 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 활성화된 상업적 상권 형성은 미미할 것으로 판단됩니다. 주변 개발 계획이나 구체적인 상권 정보는 제공된 자료에서 확인하기 어렵습니다. (외부 지도 및 검색을 통한 시세 분석 불가)

1.4. 생활정보

* 주변 교통 및 편의시설: 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 주변 지역은 주택, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있어 대규모 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 추정됩니다. (제공된 정보 내에서만 분석)

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. (외부 지도 및 검색을 통한 확인 불가)

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 물건은 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분에 대한 매각이므로, 매수 후 소유권 행사 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 실제 낙찰 시 공유자가 우선적으로 매수할 권리를 행사할 수 있습니다.

* 법정지상권: 제시외 건물(단층 주택 약 168㎡ 등)에 대해 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있습니다. 이는 건물 소유주가 해당 토지에 대한 사용 권리를 주장할 수 있음을 의미하며, 향후 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인: 다수의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 경우가 많으나, 실제 명도 과정에서 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 위치 및 경계 불명확: 별지목록 [물건 1]의 부동산 1.~10.은 측량에 의하지 않고는 정확한 위치와 경계를 특정하기 어려워, 향후 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

* 제시외 건물: 상당 면적(1931.00㎡)의 제시외 건물이 소재하며, 이들 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성은 토지 이용 및 처분에 영향을 미칠 수 있습니다. (다만, 주의사항에는 '단층 주택 약 168㎡ 등'으로 구체적인 규모가 언급됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 일광읍의 넓은 토지 위에 단독주택 및 다수의 제시외 건물이 소재하는 지분 매각 물건입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 다수의 권리가 존재하나 모두 소멸될 예정으로, 권리상 인수 부담은 없어 보입니다. 그러나 지분 매각, 다수의 대항력 있는 임차인(대부분 보증금/차임 0원), 법정지상권 성립 가능성, 토지 경계 불명확 등 해결해야 할 복잡한 문제들을 안고 있습니다. 특히 공유자 우선매수권 행사 가능성은 낙찰 후 소유권 행사 및 관리에 중대한 영향을 미칠 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 4615.00㎡ (약 1396평)의 넓은 토지를 지분으로 소유하게 되는 점은 잠재적 가치를 지닙니다.

* 낮은 잠재적 인수 금액: 현재 제공된 정보상 인수해야 할 보증금이 0원으로, 권리 관계 상 추가적인 금전적 부담이 없을 가능성이 높습니다.

* 입지 개선 가능성: 일광 신도시 개발 등 주변 지역의 개발 진행에 따라 향후 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 136,005,010원입니다. 권리상 인수 부담은 없으나, 지분 매각, 다수의 대항력 있는 임차인, 법정지상권 성립 가능성, 토지 경계 불명확 등 다수의 리스크 요인을 복합적으로 고려해야 합니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 가능성은 일반적인 경쟁 입찰과는 다른 변수로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 판단할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 현장 조사 및 권리 관계에 대한 면밀한 추가 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 대략적인 예상 입찰가 범위는 95,203,507원 ~ 108,804,008원 수준으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.