나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5874 [4] 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 1783-1 제방 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5874 [4] 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 1783-1 제방 경매

• 사건번호: 2024타경5874
• 주소: 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 1783-1
• 감정가: 44,572,000원
• 최저가: 35,658,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 제방

진주지원 경매6계 2024타경5874 | 소재지: 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 1783-1 | 감정가: 44,572,000원 | 최저가: 35,658,000원 | 용도: 제방

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 진주지원 2024타경5874 (4)

소재지: 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 1783-1

용도(공부상): 제방

용도(현황): 대체로 휴경전 상태이고, 일부는 현황 도로임.

면적: 2026.00㎡ (약 612.87평)

감정가: 44,572,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 전OO / 전OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건 분석 (Location Analysis)

본건 토지는 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 소재 "호암소류지" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 마을 내 주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 마을 주변 환경이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 지역 내 일반적인 교통사정은 보통시되는 수준입니다. 다만, 본건은 완경사지대 내에 위치하며, 남동측으로 노폭 2-3미터 내외의 진입로(본건 토지 일부 포함)가 소재하여 차량 진입은 가능하나 폭이 좁아 불편함이 있습니다.

주변 혐오시설은 감정평가서상 특별히 언급된 바 없으며, 주변 환경이 농경지와 임야 위주의 보통시되는 지역임을 감안할 때, 도시형 대형 혐오시설의 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

1.3. 권리 분석 (Rights Analysis)

본건은 채권자에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

소유자(전OO)와 채무자(전OO)가 동일하여 복잡한 소유권 관계는 없는 것으로 보입니다.

매각 대상은 '토지매각'으로, 건물 면적 및 제시외 건물 면적은 0.00㎡이며, 건물 지분율도 0입니다. 다만, 감정평가서상 '제시목록 외의 물건'으로 별도 기재된 사항은 없으나, *이용상태*에 현황 도로로 이용되는 부분이 있으므로, 매각 이후 해당 도로 부분에 대한 사법적 또는 공법적 분쟁 소지가 발생할 수 있습니다.

**주의사항:** 감정평가서 요항표에 따르면 본건은 지목 '제방'이나 현황은 '휴경전 및 도로'이며, *토지이용계획상 보전관리지역 및 영농여건불리농지* 등으로 지정되어 있어 토지의 이용 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 특히, 현황 도로로 이용되는 부분에 대한 통행권 및 배타적 사용수익권 문제 등 권리관계의 제약이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보 (Commercial & Life Information)

본건은 보전관리지역 및 영농여건불리농지 내에 위치하며, 현황이 휴경전 및 일부 도로이므로 상업적인 가치나 상권 분석은 무의미합니다. 투자의 목적은 오로지 토지의 장기 보유 가치 또는 비농업적 용도의 전환 가능성에 두어야 합니다.

생활 편의 시설은 하동읍 소재지와의 거리 등을 고려할 때, 차량을 이용해야 하는 농촌 지역 수준의 편의성을 가집니다.

하동군은 전반적으로 섬진강과 지리산의 자연 경관이 수려하며 관광 자원이 풍부합니다. (출처: 하동군청 문화관광 정보)

1.5. 잠재적 리스크 (Potential Risks)

1. **현황 도로 부분:** 본건 토지의 일부가 노폭 2-3미터 내외의 진입로로 이용되고 있으며, 이는 인근 주민들의 통행로로 사용될 가능성이 높습니다. 낙찰 후 소유자가 배타적 사용수익권을 주장하기 어렵거나 통행권 관련 분쟁에 휘말릴 위험이 있습니다.

2. **이용상태와 지목 불일치:** 공부상 '제방'이나 현황이 '휴경전' 및 '도로'입니다. 특히 휴경전 상태는 영농여건불리농지 지정으로 인해 농지로서의 활용 가치가 낮을 수 있습니다.

3. **토지이용계획상 제한:** *보전관리지역*으로 지정되어 있어 건폐율 및 용적률이 낮고, 건축물의 종류와 규모에 엄격한 제한을 받습니다. 또한, *가축사육제한구역(모든축종 제한)*이므로 축산 관련 개발은 불가능합니다.

1.6. 종합 의견 (Overall Opinion)

본건 토지는 지목과 현황이 상이하며, 보전관리지역 및 영농여건불리농지라는 법적 제약을 안고 있습니다. 현황 도로로 이용되는 부분의 존재는 향후 토지 사용의 제약을 초래할 가장 큰 리스크입니다.

전형적인 투자 목적의 개발 가능성이 낮으므로, 실수요자보다는 특수 물건에 대한 이해도가 높고 장기적인 안목을 가진 투자자에게 적합한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트 (Investment Points)

1. **저가 매수 가능성:** 토지의 이용 및 개발 제약으로 인해 일반적인 토지 대비 낮은 경쟁률과 저렴한 가격으로 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

2. **공공성 관련 투자:** 제방 및 현황 도로로 이용되는 부분이 있어, 향후 공공 사업에 편입되거나 보상받을 가능성이 있을 경우 장기적으로 수익을 기대할 수 있습니다. 특히 지목 '제방'은 하천 관련 법규 및 공공의 이용 목적과 연관될 수 있습니다.

3. **대규모 면적 확보:** 2026.00㎡ (약 612.87평)라는 비교적 큰 면적을 확보할 수 있다는 점은 장기적인 관점에서 유리할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매6계