나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5874 [2] 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 1195-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 악양면 미점리 소재 "개치마을회관" 북서측 인근에 기호(1,2), 하동읍 흥룡리 소재 "혜광사" 서측 인근에 기호(3), 하동읍 흥룡리 소재 "호암소류지" 북서측 인근에 기호(4), 남서측 인근에 기호(5-7,9-12), 서측 인근에 기호(8), 남측 인근에 기호(13,14), 하동읍 읍내리 소재 "오룡빌라" 남측으로 인접하여 기호(15,16)이 각각 위치하고, 기호(1,2,4-14) 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로, 기호(3) 주위는 산간 농경지 및 임야 등으로, 기호(15,16) 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등으로 각각 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호(1,2,4-16) : 지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

기호(3) : 지역 내 일반적 교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 북서측 제방도로 대비 다소 저지에 위치하는 부정형의 토지로서, 하천부지임.

기호(3) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 일부는 토지임야 상태이고, 일부는 소폭의 임도 중 일부임.

기호(4) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 대체로 휴경전 상태이고, 일부는 현황 도로임.

기호(5) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 답으로 이용중임.

기호(6) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 대체로 휴경답 상태 등이고, 일부 현황 구거임.

기호(7) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 대체로 휴경답 상태임.

기호(8) : 일부 평탄하고, 대부분 경사지인 부정형의 토지로서, 대체로 제방부지이고, 일부는 왕복 4차선의 포장도로 중 일부임.

기호(9) : 일부 평탄하고, 일부 경사지인 부정형의 토지로서, 구거부지 등임.

기호(10) : 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 일부는 도로이고, 일부는 축사 등 건부지 및 그 부속토지로서, 타인점유 상태임.

기호(11,12) : 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 도로임.

기호(13) : 일부 평탄하고, 일부 경사지인 부정형의 토지로서, 대체로 구거부지임.

기호(14) : 일부 평탄하고, 일부 경사지인 부정형의 토지로서, 구거부지 등임.

기호(15,16) : 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 도로임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 지적도상 도로(평사리 1216-2, 도로)와 접하나, 지적도상 도로를 통한 접근은 곤란한 상태임.

기호(3) : 지적도상 맹지이고, "혜광사"에서 본건 일부를 통과하는 소폭의 임도가 소재함.

기호(4) : 남동측으로 노폭 2-3 미터 내외의 진입로(본건 일부 포함)가 소재함.

기호(5) : 남서측으로 노폭 4 미터 내외의 진입로가 소재함.

기호(6,7) : 지적도상 맹지임.

기호(8) : 동측으로 왕복 4차선의 포장도로(본건 일부 포함)가 소재함.

기호(9,12,13,14) : 북동측 및 동측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.

기호(10,11) : 기호(12)를 통하여 접근 가능하며, 본건이 노폭 3-4 미터 내외의 진입로 중 일부임.

기호(15) : 서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재하고, 본건이 노폭 6 미터 내외의 진입로 중 일부임.

기호(16) : 본건이 노폭 6 미터 내외의 진입로 중 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 공히 보전관리지역, 하천(지방하천5), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(악양천)<하천법>.

기호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>.

기호(4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

기호(5) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 자연재해위험개선지구(흥룡호암)<자연재해대책법>.

기호(6) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 소하천구역(호암1천)<소하천정비법>, 자연재해위험개선지구(흥룡호암)<자연재해대책법>.

기호(7) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(흥룡호암)<자연재해대책법>.

기호(8) : 농림지역, 보전관리지역, 국가하천(국가하천1)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 도로구역(부산지방국토관리청고시제2016-105호)<도로법>, 하천구역<하천법>.

기호(9,13) : 공히 농림지역, 중로1류(폭 20m-25m)(하동군고시제2016-175호)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 소하천구역(호암1천)<소하천정비법>, 자연재해위험개선지구(흥룡호암)<자연재해대책법>.

기호(10-12) : 공히 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 자연재해위험개선지구(흥룡호암)<자연재해대책법>.

기호(14) : 농림지역, 중로1류(폭 20m-25m)(하동군고시제2016-175호)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(호암1천)<소하천정비법>, 자연재해위험개선지구(흥룡호암)<자연재해대책법>.

기호(15,16) : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(소로 2-5호선), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

1) 기호(9)의 북측 일부 및 인접토지(흥룡리 1782-2, 도로) 일부에 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재함.

2) 기호(13,14)의 일부 및 인접토지(흥룡리 1782, 도로) 일부에 제시외건물 기호(ㄴ)이 소재함.

3) 기호(14) 지상에 제시외수목 기호(ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

1) 기호(10)의 귀 제시목록상 지목은‘도로’이나, 일부는 타인소유(김현*氏)로 탐문조사되는 축사 등 건부지 및 그 부속토지로 이용중인 상황을 고려하여 평가하였으며, 타인점유 부분 등의 확정은 측량을 요하는 바, 경매 입찰시 이점 참고하시기 바람.

2) 기호(14)의 귀 제시목록상 지목은‘임야’이나, 대체로 현황 구거부지 등임.

3) 기호(15,16)의 귀 제시목록상 지목은 공히‘잡종지’이나, 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지분매각
-일부 현황 도로임
-육안으로 확인되지 않은 분묘 소재할 수 있음. 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음
-농지가 아니라는 사실증명을 제출하거나 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 진주지원 2024타경5874 (2)

소재지: 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 1195-4

용도: 전

감정가: 18,848,000원

토지면적: 992.00㎡ (약 300.2평)

토지 지분: 496㎡ (약 150.1평)

건물면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 하동군 악양면 미점리, 하동읍 흥룡리, 하동읍 읍내리에 걸쳐 위치하고 있습니다. 주위는 마을 내 주택, 농경지, 임야, 산간 농경지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통 상황

지역 내 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가되나, 일부 지역은 다소 불편한 편입니다.

1.2. 3. 접근성 및 도로 상태

본건 토지는 지적도상 도로와 접하나 실제 접근이 곤란한 부분이 있으며, 일부는 맹지이거나 소폭의 임도, 진입로가 소재합니다. 기호(8) 토지는 동측으로 왕복 4차선 포장도로가 접해 있으며, 기호(9,12,13,14)는 북동측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다. 기호(10,11)는 기호(12)를 통하여 접근 가능하며, 기호(15,16)는 서측 왕복 2차선 포장도로에 일부 접하거나 접하고 있어 차량 접근성이 일부 확보된 부분도 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2001년 1월 8일 접수된 진주세무서의 압류(갑4)입니다.

1.3. 2. 말소 대상 권리

등기부등본상 확인되는 대부분의 권리(압류, 가압류, 지분 이전 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상으로는 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다.

1.3. 4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 농촌 및 자연녹지 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 활동이 활발한 지역으로 보기 어렵습니다. 주변에 근린생활시설이 일부 존재하나, 상권으로서의 가치는 크지 않습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변 시설

기호(15,16) 토지 주위에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 형성되어 있어 일부 생활 편의시설 접근성이 있을 수 있습니다. 또한, "개치마을회관", "혜광사", "호암소류지" 등 마을 및 자연 관련 시설 인근에 위치합니다.

1.5. 2. 편의시설

구체적인 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 지분 매각

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분(50%)만 매각 대상이므로, 타 지분 소유자와의 협의, 공유물 분할 문제 등이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2. 현황 도로

토지의 일부가 현황 도로로 이용 중이거나 도로에 접해 있어, 토지의 실제 사용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 3. 분묘기지권

육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘가 발견될 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권은 토지 소유자의 사용 수익을 제한하는 강력한 권리이므로, 토지 이용 및 개발에 큰 장애가 될 수 있습니다.

1.6. 4. 농지 관련 규제

본건 토지의 지목은 '전'으로, 농지 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 5. 공부와의 차이

기호(10) 토지는 공부상 지목이 '도로'이나 일부가 타인 소유의 축사 부지로 이용 중이며, 기호(14)는 공부상 '임야'이나 현황 '구거부지' 등이고, 기호(15,16)는 공부상 '잡종지'이나 현황 '도로'입니다. 이러한 공부와 현황의 차이는 측량을 통해 명확히 해야 하며, 토지 이용 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 6. 타인 점유

기호(10) 토지의 일부가 축사 등의 건부지 및 부속토지로 타인에게 점유되어 있습니다.

1.6. 7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 보전관리지역, 농림지역, 도시지역, 제2종일반주거지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 하천구역, 소하천구역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 자연재해위험개선지구, 역사문화환경보존지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다. 이는 토지 이용에 복합적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역에 속합니다. 등기부상 권리관계는 대부분 말소될 예정이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다. 본건의 가장 큰 리스크는 지분 매각으로 인한 소유권 복잡성, 분묘기지권 성립 가능성, 그리고 공부와 현황의 차이로 인한 불확실성입니다. 또한, 농지취득자격증명 의무를 준수해야 합니다. 따라서 본 물건은 신중한 현장 조사와 법률 검토를 통해 실질적인 토지 이용 가능성, 분묘 문제 해결 능력, 타 지분 소유자와의 협의 등을 종합적으로 고려해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 지분 투자 기회

토지 일부 지분 매각으로, 상대적으로 소액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 지분 매각의 리스크를 충분히 인지해야 합니다.

1.8. 2. 잠재적 활용 가치 분석

지역 개발 계획, 주변 시세, 토지의 실제 이용 가치 등을 면밀히 분석하여 장기적인 관점에서 잠재적 활용 가치를 재평가해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가(토지 지분): 9,424,000원 (18,848,000원 * 0.5)

본건은 지분 매각, 분묘기지권 성립 가능성, 현황 도로, 공부와 현황의 차이 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있으며, 등기부채권 총액 367,880,178원에 비해 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가(지분가치) 이하에서 결정될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가는 본건의 리스크 수준과 향후 명확한 이용 계획 수립 가능성을 고려하여, 감정가(지분가치)의 50% ~ 70% 수준에서 시작하는 것을 권장합니다. 이는 약 4,700,000원 ~ 6,600,000원 범위이며, 상세한 현장 조사, 법률 검토, 그리고 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.