나이스옥션 법원경매 진주 2025타경505 [3] 경상남도 산청군 단성면 자양리 산92-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호1-4는 산청군 단성면 운리, 청계리진자마을회관 서측남사천 월편 인근에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 주택지대 등으로 형성되어 있으며
주위환경은 보통인 편이며,

기호5-8은 산청군 단성면 자양리, 지리산대로 덕천강휴게소에서 남서측으로 직선거리 약530 미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 주택지대 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통인 편이고,

기호9-24는 산청군 신안면 외송리, 외송마을회관에서 남동측으로 직선거리 약550 미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 군데군데 농촌취락 등으로 형성되어 있으며 농경지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호1-4는 자동차 등 차량 접근이 가능하나, 관내버스정류장까지 거리` 버스의 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통이하인 편이고,

기호5-8은 자동차 등 차량 접근이 가능하나, 관내버스정류장까지 거리` 버스의 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 비교적 불편한 편임,

기호9-24는 소형승용차, 영농차량 등 접근이 가능하고 인근에 소재하는 `둔철산로‘로 관내버스가 운행되고 있으며 버스 등의 운행빈도 등을 고려하여 볼 때 대중교통사정은 비교적 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1은 남측으로 하향 경사진 사다리형에 유사한 부정형의 토지로 지목이 도로이며, 현황도 콘크리트포장된 도로부지로 이용되고 있으며,
기호2는 남동측으로 하향 경사진 사다리형의 토지로 자연림지 상태,
기호3, 4는 남측으로 하향 경사진 지대에 북측도로와 접면한 부분은 축대로 조성되어 본건은 북측도로보다 지반이 낮고, 남측 접면 필지보다는 지반이 높은 계단식으로 조성되어 있으며 자체지반은 대체로 평탄한 택지후보지 상태의 토지임.

기호5는 세상형의 토지로 현황은 콘크리트포장된 도로이며, 지목도 `도로’임.
기호6-7과 기호8의 보전관리지역 부분은 지목이 `도로’인 기호5를 사이에 끼고 일단으로 하여 남북으로 분포되어 있는 사다리형에 유사한 부정형의 토지로,
인접하고 있는 토지 등과 일단으로 하여 북측으로 하향 경사진 토지이며 탐문되는 바에 의하면 불법으로 개발하다가 중단되고 원상복구 조치된 토지임.
기호8 중 남측 농림지역 부분은 순수 자연임지 상태임

기호9-24는 일단으로 하여 부정형의 토지로서
기호9, 10은 대부분 현환 도로로,
기호11, 16은 자연림지상태이나 남측부분 일부는 현황도로로,
기호12, 13, 15, 18, 20, 21, 22, 23은 자연림지상태,
기호14, 17은 묘지,
기호19는 자연임지로 일부는 묘지,
기호24는 자연림지상태이나 남측부분 일부는 현황도로로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호1은 북측으로 세로와 접하며, 자체가 현황`도로‘이고
기호3, 4는 북측으로 세로와 접하고,
기호4은 동측으로 막다른 세로와 접하고 있음.

기호5는 지목이 `도로’이고 현황이 `도로‘ 동측으로이면서 동측으로 택지후보지 단지 내 세로와 접하고,
기호6은 지적도상 맹지이고,
기호7은 지적도상은 맹지이나, 현황`도로’인 기호5와 함께 개설된 세로와 남측으로 접하고,
기호8은 지적도상은 맹지이나, 현황은 북측으로 세로와 접하고 있음.

기호9는 지적도상 맹지이나 자체가 도로이면서 동서로 통과하는 현황도로에 접하고
기호10은 지적도상 맹지이나 남측부분의 일부가 현황도로이면서 동서로 통과하는 현황도로에 접하고
기호11-13은 지적도상 맹지,
기호14, 19, 20 서측으로 도로와 접하고,
기호15-18, 21-24는 지적도상 맹지임

기호9-24는 전체를 일단으로 하여 남서측으로 현황 세로와 접하여 자동차` 영농기구 등 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호2
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호3
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호4
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>

기호5
보전관리지역
기호6
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호7
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호8
농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호9
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호10
보전관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호11, 12
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>영농여건불리농지, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호12
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>,영농여건불리농지
기호13
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 영농여건불리농지
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호14
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호15
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 영농여건불리농지
기호16
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호17-20
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호21, 23, 24
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호22
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지

제시목록 외의 물건

1, 제시외 분묘 등
기호14 지상에 제시외 분묘 약2기,
기호17 지상에 4기,
기호19 지상 에 분묘4기가 소재하고 있으며, 이것이 감정목적물에 미칠 영향을 감안한 감정평가액을 명세표`비고‘란에 표기하였으므로 참고하시기 바람.

2, 제시외 수목 등
기호2, 3 지상에 생장하고 있는 수목과 기호6-8 지상에 생장중인 수목,
기호13, 16, 18-21 지상에 생장하고 있는 자연림, 즉 수목은 그 가치가 미미하고, 또 임지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였으므로 업무집행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 임대관계는 `미상‘임.

2, 기타 참고사항은 `감정가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견'란의 `기타참고 사항' 참조요망.

물건 비고

-일괄매각
-목록 6,7은 지적도상 맹지임
-목록 6,7의 매각가격은 수목포함 평가액임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경505 (3)

물건종별: 임야

소재지: 경상남도 산청군 단성면 자양리 산92-4

토지면적: 3034.00㎡ (약 918평)

건물면적: 해당사항 없음

감정가: 106,190,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 산청군 단성면 자양리 일대에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 주택지대 등으로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 전반적으로 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

자가용 차량 접근은 가능하나, 관내 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 이하에서 비교적 불편한 편에 속합니다. 특히 목록 6,7은 지적도상 맹지이며, 목록 8 또한 지적도상 맹지이나 현황 북측으로 세로와 접하고 있습니다. 목록 9-24는 동서로 통과하는 현황도로에 일부 접하거나 자체 현황 도로로 이용되는 부분이 있으며, 남서측 현황 세로와 접하여 차량 및 영농기구 출입이 가능합니다.

2.3. 도로접면

본 물건지는 지목 및 현황 도로로 이용되는 필지(기호1, 5)가 포함되어 있습니다. 일부 목록(6,7)은 지적도상 맹지이며, 다른 목록들도 지적도상 맹지인 경우가 많으나 현황상 도로와의 접면을 통해 접근 가능한 부분이 있습니다. 전체적으로는 남서측 현황 세로와 접하여 차량 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 11월 25일 접수된 새고성농업협동조합의 근저당권(480,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(소유권 이전, 가압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없습니다. (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원)

3.4. 특이사항

* 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 물건에도 채권이 설정되어 있을 수 있습니다.

* 분묘기지권이 존재할 수 있으며, 이는 감정평가에 반영되었습니다.

3.5. 임차인 현황

해당 물건에 대한 임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 산청군 단성면 및 신안면 일대는 주로 농경지, 임야, 자연림, 주택지대 등으로 구성된 농촌 및 산림 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있으며, 지역 주민들을 위한 기본적인 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 인근 개발 현황

산청군 차원에서는 동의보감촌과 같은 한방·휴양 관련 시설 단지가 조성되어 있으며, 이는 지역 관광 및 경제 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가까운 편의시설로는 남사예담촌과 같은 전통 문화 시설이 단성면에 위치해 있습니다. 또한, 산청 동의보감촌은 한방 의료 및 체험 시설을 갖추고 있습니다. 하지만, 물건지 자체의 접근성을 고려할 때, 기본적인 생활 편의 시설은 다소 부족할 수 있으며, 차량을 이용한 이동이 필요합니다.

5.2. 교통 및 접근성

대중교통 이용은 불편한 편이며, 자가 차량을 이용한 접근이 용이한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

물건지 내에 분묘(기호14, 17, 19 지상)가 소재하고 있어 분묘기지권과 관련된 분쟁 발생 소지가 있습니다. 해당 부분은 감정평가에 반영되었으나, 입찰 전 현장 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 맹지 및 접근성 제한

목록 6, 7은 지적도상 맹지이며, 일부 다른 목록 또한 지적도상 맹지인 경우가 있어 특정 필지의 접근성이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 물건지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, (낙동강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립 승인지역/제한지역 등 다양한 법규에 의한 토지 이용 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 토지 개발 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 불법 개발 흔적

일부 토지(기호6-8)는 불법 개발 후 중단 및 원상복구 조치된 이력이 있습니다.

6.5. 잠재적 혐오시설 관련 논란

산청군 단성면 남사리 일대에서 호국원 건립을 두고 환경 파괴 및 혐오시설 논란이 있었던 사례가 있습니다. 또한, 신안면 외송리에서는 과거 쓰레기 투기 지역이 있었으나 환경 정비가 이루어졌습니다. 물건지와 직접적인 연관성은 낮으나, 해당 지역의 개발 및 민원 발생 가능성을 인지할 필요가 있습니다.

6.6. 수목 포함 평가

목록 6, 7의 매각 가격에는 수목이 포함되어 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군에 위치한 임야로, 넓은 면적을 차지하고 있습니다. 주변 환경은 농경지와 임야가 혼합된 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 감정가는 1억 6백만원대이나, 넓은 면적에 비해 대중교통 접근성이 다소 떨어지고, 지적도상 맹지, 분묘기지권, 다양한 토지 이용 제한 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 일부 필지는 택지후보지 상태로 평가되었으나, 전반적인 개발에는 제약이 따를 수 있습니다. 공동담보 물건이며, 임차인은 없습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 자연 친화적 입지

지리산 인근의 쾌적한 자연 환경을 기반으로, 휴양이나 전원생활, 또는 자연을 활용한 사업 부지로의 잠재력을 가질 수 있습니다.

8.2. 넓은 토지 면적

3,000㎡가 넘는 넓은 토지 면적은 향후 토지 활용 계획에 따라 다양한 가치를 창출할 수 있는 기반이 됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 개별적인 시장 조사, 현장 답사, 법률 및 행정적 검토를 통해 산정해야 합니다. 본 물건의 감정가는 106,190,000원이지만, 분묘기지권, 맹지, 토지이용 제한 등 여러 고려 사항이 많으므로, 이러한 리스크 요소를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적 요소입니다.

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