나이스옥션 법원경매 천안 2024타경112154 [1] 충청남도 천안시 동남구 문화동 137-5 업무시설 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경112154 [1] 충청남도 천안시 동남구 문화동 137-5 업무시설 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매4계 2024타경112154 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 문화동 137-5 | 감정가: 6,467,402,960원 | 최저가: 6,467,402,960원 | 용도: 업무시설

1. 천안지원 2024타경112154 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2024타경112154 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 문화동 137-5

용도 (공부상/현황): 업무시설 및 근린생활시설 / 종교시설 (금강사)

감정가: 6,467,402,960원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 세OOOOOOOOOOO

채무자: 이OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지 면적: 952.00㎡ (약 287.79평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 3953.87㎡ (약 1195.76평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 5층 / 지하 2층

1.3. 입지 조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 문화동에 위치하며, "천안시 동남구청"으로부터 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 주상복합아파트 등이 혼재된 노선상가지대로를 형성하고 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 북서측 인근에는 "천안역"이 위치해 있어 교통 접근성이 뛰어납니다.

또한, 인근에 다수의 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건 건물은 북측으로 아스콘 포장도로인 버들로(광대로)에 직접 접해 있습니다.

토지 이용계획상 본건은 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리 분석

본 건은 유치권 및 임차권 관련 권리 관계가 있었으나, 법적 절차를 통해 모두 정리되었거나 부존재가 확인된 상태입니다.

2024년 12월 2일, 주식회사 현성종합건설로부터 공사대금 275,000,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었습니다.

그러나 2025년 10월 20일, 신청채권자가 유치권 부존재 확정 판결(대전지방법원 서산지원 2025가합50093, 대전고등법원 2025나640)을 제출함에 따라 유치권은 소멸된 것으로 판단됩니다.

이어서 2025년 11월 18일, 신청채권자는 임차인 이상주에 대한 임차권 부존재 확인 화해권고결정문(천안지원 2025가합30274)을 제출하여 임차권 역시 부존재하는 것으로 확정되었습니다.

이러한 사항들을 종합해 볼 때, 본건에는 현재 인수할 만한 별도의 권리상 하자나 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

1.5. 상권 분석

본 물건이 소재한 천안시 동남구 문화동 일대는 다양한 근린생활시설과 주상복합아파트가 밀집한 지역으로, 상업 활동이 활발하게 이루어지는 곳입니다.

대로변에 위치하여 가시성이 우수하며, 천안역이라는 교통 요충지와 가까워 풍부한 유동인구 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 다양한 업종의 입점이 용이하며, 지역 개발 잠재력 또한 높게 평가됩니다.

1.6. 생활 정보

건축물대장상 용도는 '업무시설 및 근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현재는 '금강사'라는 종교시설로 실제 이용 중에 있습니다.

건물 내부 일부 층에서는 인테리어 공사가 진행 중인 것으로 파악되었습니다.

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 등의 화재 관련 설비, CCTV 등이 설치되어 있어 기본적인 편의 및 안전 시설을 갖추고 있습니다.

또한, 신축 당시부터 건물 일부로 간주되는 발코니, 옥탑 계단실, 승강기실 등은 본건 건물에 포함하여 평가되었습니다.

1.7. 잠재적 리스크

공부상 용도와 실제 이용 현황이 상이하므로, 향후 용도 변경 시 관련 행정 절차 및 허가 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건물 일부 층의 인테리어 공사가 진행 중인 점은 공사 완료 시점 및 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

다만, 앞서 언급된 유치권 및 임차권 관련 권리 문제는 법적 절차를 통해 명확하게 해소되었기에, 이를 큰 리스크로 보기는 어렵습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 천안역 인근 대로변에 위치한 대규모 상업용 건물로, 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다.

현재 종교시설로 이용 중이지만, 향후 공부상 용도 변경을 통한 다양한 활용 가능성과 주변 상권의 지속적인 발달 가능성을 고려할 때, 상당한 잠재적 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

모든 권리상 문제는 법적으로 명확히 정리되어 있어, 낙찰 시 별도의 인수 부담이 없습니다.

1.9. 투자 포인트

천안역 역세권 대로변에 위치하여 미래 가치 상승 기대

종교시설 외 업무시설, 근린생활시설 등으로의 용도 전환 가능성

주변 상권 활성화 및 개발 잠재력이 높은 지역

권리 관계가 모두 정리되어 있어 안전한 투자 환경 확보

1.10. 주변 시설 (혐오시설 검색)

본건 소재지인 충청남도 천안시 동남구 문화동 137-5 주변을 조사한 결과, 현재까지 파악된 심각한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 환경을 이루고 있으며, 민원 발생 가능성이 높은 시설은 파악된 바 없습니다.

다만, 일반상업지역의 특성상 다양한 상업 및 근린생활시설이 입점할 수 있으므로, 향후 입점 업종에 따라 개별적인 환경 영향은 달라질 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매4계