나이스옥션 법원경매 진주 2025타경505 [2] 경상남도 산청군 단성면 운리 산98-16 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호1-4는 산청군 단성면 운리, 청계리진자마을회관 서측남사천 월편 인근에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 주택지대 등으로 형성되어 있으며
주위환경은 보통인 편이며,

기호5-8은 산청군 단성면 자양리, 지리산대로 덕천강휴게소에서 남서측으로 직선거리 약530 미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 주택지대 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통인 편이고,

기호9-24는 산청군 신안면 외송리, 외송마을회관에서 남동측으로 직선거리 약550 미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 군데군데 농촌취락 등으로 형성되어 있으며 농경지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호1-4는 자동차 등 차량 접근이 가능하나, 관내버스정류장까지 거리` 버스의 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통이하인 편이고,

기호5-8은 자동차 등 차량 접근이 가능하나, 관내버스정류장까지 거리` 버스의 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 비교적 불편한 편임,

기호9-24는 소형승용차, 영농차량 등 접근이 가능하고 인근에 소재하는 `둔철산로‘로 관내버스가 운행되고 있으며 버스 등의 운행빈도 등을 고려하여 볼 때 대중교통사정은 비교적 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1은 남측으로 하향 경사진 사다리형에 유사한 부정형의 토지로 지목이 도로이며, 현황도 콘크리트포장된 도로부지로 이용되고 있으며,
기호2는 남동측으로 하향 경사진 사다리형의 토지로 자연림지 상태,
기호3, 4는 남측으로 하향 경사진 지대에 북측도로와 접면한 부분은 축대로 조성되어 본건은 북측도로보다 지반이 낮고, 남측 접면 필지보다는 지반이 높은 계단식으로 조성되어 있으며 자체지반은 대체로 평탄한 택지후보지 상태의 토지임.

기호5는 세상형의 토지로 현황은 콘크리트포장된 도로이며, 지목도 `도로’임.
기호6-7과 기호8의 보전관리지역 부분은 지목이 `도로’인 기호5를 사이에 끼고 일단으로 하여 남북으로 분포되어 있는 사다리형에 유사한 부정형의 토지로,
인접하고 있는 토지 등과 일단으로 하여 북측으로 하향 경사진 토지이며 탐문되는 바에 의하면 불법으로 개발하다가 중단되고 원상복구 조치된 토지임.
기호8 중 남측 농림지역 부분은 순수 자연임지 상태임

기호9-24는 일단으로 하여 부정형의 토지로서
기호9, 10은 대부분 현환 도로로,
기호11, 16은 자연림지상태이나 남측부분 일부는 현황도로로,
기호12, 13, 15, 18, 20, 21, 22, 23은 자연림지상태,
기호14, 17은 묘지,
기호19는 자연임지로 일부는 묘지,
기호24는 자연림지상태이나 남측부분 일부는 현황도로로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호1은 북측으로 세로와 접하며, 자체가 현황`도로‘이고
기호3, 4는 북측으로 세로와 접하고,
기호4은 동측으로 막다른 세로와 접하고 있음.

기호5는 지목이 `도로’이고 현황이 `도로‘ 동측으로이면서 동측으로 택지후보지 단지 내 세로와 접하고,
기호6은 지적도상 맹지이고,
기호7은 지적도상은 맹지이나, 현황`도로’인 기호5와 함께 개설된 세로와 남측으로 접하고,
기호8은 지적도상은 맹지이나, 현황은 북측으로 세로와 접하고 있음.

기호9는 지적도상 맹지이나 자체가 도로이면서 동서로 통과하는 현황도로에 접하고
기호10은 지적도상 맹지이나 남측부분의 일부가 현황도로이면서 동서로 통과하는 현황도로에 접하고
기호11-13은 지적도상 맹지,
기호14, 19, 20 서측으로 도로와 접하고,
기호15-18, 21-24는 지적도상 맹지임

기호9-24는 전체를 일단으로 하여 남서측으로 현황 세로와 접하여 자동차` 영농기구 등 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호2
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호3
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호4
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>

기호5
보전관리지역
기호6
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호7
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호8
농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호9
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호10
보전관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호11, 12
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>영농여건불리농지, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호12
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>,영농여건불리농지
기호13
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 영농여건불리농지
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호14
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호15
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 영농여건불리농지
기호16
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호17-20
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호21, 23, 24
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호22
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지

제시목록 외의 물건

1, 제시외 분묘 등
기호14 지상에 제시외 분묘 약2기,
기호17 지상에 4기,
기호19 지상 에 분묘4기가 소재하고 있으며, 이것이 감정목적물에 미칠 영향을 감안한 감정평가액을 명세표`비고‘란에 표기하였으므로 참고하시기 바람.

2, 제시외 수목 등
기호2, 3 지상에 생장하고 있는 수목과 기호6-8 지상에 생장중인 수목,
기호13, 16, 18-21 지상에 생장하고 있는 자연림, 즉 수목은 그 가치가 미미하고, 또 임지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였으므로 업무집행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 임대관계는 `미상‘임.

2, 기타 참고사항은 `감정가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견'란의 `기타참고 사항' 참조요망.

물건 비고

-매각가격은 수목포함 평가액임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경505 (2)

* 소재지: 경상남도 산청군 단성면 운리 산98-16

* 용도: 임야

* 감정가: 42,106,000원

* 토지면적: 569.00㎡ (약 172.12평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 새고성농업협동조합

* 특이사항: 공동담보, 분묘기지권

* 주의사항: -매각가격은 수목포함 평가액임

* 특수물건정보: 공동담보, 분묘기지권

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 산청군 단성면, 자양리, 신안면 일대에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 주택지대 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통인 편입니다.

* 교통상황:

* 일부 지역(기호1-4)은 차량 접근이 가능하나 대중교통 사정은 보통 이하이며, 다른 지역(기호5-8)은 대중교통 사정이 비교적 불편한 편입니다.

* 나머지 지역(기호9-24)은 소형 승용차 및 영농 차량 접근이 가능하고 인근 도로로 관내 버스가 운행되어 대중교통 사정은 비교적 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 전체적으로 임야, 농경지, 일부 택지 후보지, 현황 도로, 묘지 등으로 다양하게 이용되고 있습니다.

* 일부 토지(기호6-8)는 불법 개발 후 원상복구된 이력이 있습니다.

* 인접 도로 상태:

* 다수의 필지가 현황 도로로 이용되거나 도로와 접해 있으나, 일부 필지는 지적도상 맹지인 경우도 있습니다.

* 기호9-24 필지는 전체적으로 일단을 이루어 남서측 현황 세로와 접하여 차량 및 영농기구 등의 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 9월 3일 접수의 새고성농업협동조합 근저당권(을5)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (을6 지상권은 말소됨으로 표시되어 있습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금은 없으며(합계 0원), 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 본 물건의 소재지는 주로 농경지, 임야, 주택지대로 구성되어 있어, 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주의 상권이 형성될 것으로 보입니다.

* 교통 접근성이 일부 제한적이므로, 상권 활성화보다는 지역 내 수요에 기반한 상업 활동이 이루어질 가능성이 높습니다.

* 구체적인 상권 특성 및 잠재력은 추가적인 현장 조사와 주변 지역 개발 계획 등을 통해 파악해야 합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 대규모 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 농경지와 임야가 주를 이루는 지역 특성상, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을이나 읍/면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 교통: 지역 버스가 운행되지만, 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 자가용 또는 영농 차량 이용이 더 편리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 기호14, 17, 19번지 지상에 다수의 분묘가 소재하고 있으며, 이는 분묘기지권 성립 가능성을 내포하여 토지 사용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 낙동강수변구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다양한 법적 제한이 존재하여 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 도로 현황: 다수의 필지가 지적도상 맹지이며, 일부는 현황 도로로 이용되고 있어 도로 이용권 확보 및 관련 법규 준수에 유의해야 합니다.

* 과거 불법 개발 이력: 일부 토지는 불법 개발 후 원상 복구된 이력이 있어, 향후 개발 인허가 과정에서 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 결과가 본건의 매각 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 수목 포함 매각: 감정가에 수목이 포함되어 평가되었으므로, 수목 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 산청군 일대에 위치한 다수의 필지로 이루어진 임야 토지입니다. 이용 현황이 다양하고, 일부는 현황 도로 및 묘지로 이용되고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준이나, 교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 분묘기지권, 복잡한 도로 상황, 다양한 토지 이용 제한 사항 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 공동담보 물건이라는 점 또한 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 다수의 필지로 구성되어 있어, 개별 필지별 활용 가능성을 탐색하며 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일부 필지의 현황 도로 이용 및 도로 접면 상황은 향후 도로 관련 개발 또는 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

* 자연 환경이 우수한 지역적 특성을 활용한 관광 자원 개발 또는 지역 연계 사업 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 42,106,000원

* 총 토지 면적: 569.00㎡ (약 172.12평)

* 평당 감정가: 약 809,940원

* 본 물건은 분묘기지권, 복잡한 토지 이용 규제, 도로 현황 등 다수의 리스크 요인을 포함하고 있어, 입찰 시에는 이러한 점들을 충분히 고려해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없으나, 명도 및 분묘 관련 제반 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 따라서, 투자 가치 및 예상 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 검토하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (예상 입찰가 범위: 약 33,684,800원 ~ 37,895,400원)

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 상세 확인과 전문가의 상담을 통해 최종 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.