나이스옥션 법원경매 진주 2025타경622 [5] 경상남도 산청군 삼장면 홍계리 870-1 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경622 [5] 경상남도 산청군 삼장면 홍계리 870-1 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매6계 2025타경622 | 소재지: 경상남도 산청군 삼장면 홍계리 870-1 | 감정가: 147,312,000원 | 최저가: 117,850,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 (경남 산청군 삼장면 홍계리 답)

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경622 (5)

소재지: 경상남도 산청군 삼장면 홍계리 870-1 외

용도: 답 (토지매각)

총 토지면적: 2046.00㎡ (약 619.00평)

감정가: 147,312,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO (근저당권)

1.2. 물건 현황 요약

본건은 경남 산청군 삼장면 홍계리 '서촌마을' 북서측 인근에 위치한 농지(답) 및 일부 도로로 이용되는 토지입니다. 총 8필지로 구성되어 있으며, 대부분 휴경지 상태의 완경사지입니다. 토지 지목은 '답', '전'이나 일부(기호 4, 5)는 현황 '도로'로 이용 중인 부분이 있습니다. 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률을 확인하여 개발 가능성이 있는 토지입니다.

2. 입지 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 농가주택, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 전형적인 순수농촌지대 내에 위치합니다. 주변은 조용하고 한적한 분위기이며, 인근에 59호 국도가 통과하고 있어 광역 접근성은 보통 수준입니다. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하여 농지 관리 및 향후 개발 시 용이합니다.

2.2. 토지 현황 및 도로 관계

본건 토지는 기호별로 형태 및 이용상태가 상이합니다. 기호(1, 2, 3, 6, 7, 8)은 현재 휴경지 상태이며, 기호(4, 5)는 현황 '도로'로 이용 중입니다. 일부 토지는 지적도상 맹지(기호 1, 8)이나, 현황 콘크리트 포장 농로 또는 인접 필지를 통해 출입이 가능한 상태입니다. 특히 기호(4, 5)가 도로로 이용되고 있으므로, 향후 개발 시 이 도로 부분을 포함한 전체 토지의 활용 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리 분석 및 법적 사항

3.1. 권리 관계 및 매각 대상

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 농협 등 금융기관인 것으로 보아 일반적인 근저당권 실행 경매로 추정됩니다. 매각 대상은 토지 전체이며, 건물은 매각 대상이 아닙니다.

특이사항으로 기호(3) 지상에 소유자 미상의 계사(철파이프조 그물망지붕 단층건)가 소재하나, 감정평가서상 토지 사용 수익에 큰 영향을 주지 않을 것으로 판단하고 있습니다. 매수인은 소유자 미상 제시외 건물에 대한 철거 또는 법정 지상권 성립 여부를 확인해야 합니다.

3.2. 토지 이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 대부분 '계획관리지역'에 속합니다. 이는 농림지역이나 보전관리지역보다 개발 행위에 유리한 지역입니다. 그러나 모든 필지가 '가축사육제한구역(전부제한구역)'에 포함되어 있어 축사 등 관련 시설의 설치는 불가능합니다.

또한, 기호(2)는 건축법상 도로(도로일부포함)로 지정되어 있는 점을 유의해야 합니다.

4. 투자 분석

4.1. 상권 및 생활정보

본건은 순수 농촌 지역으로 상업 시설 밀집 지역이 아닙니다. 주변 상권은 농촌 마을 단위의 기초적인 생활 편의 시설만이 존재할 것으로 예상됩니다.

생활 정보 측면에서는 59호 국도가 인근을 지나지만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명원 (농취증) 필수: 본건은 '답'(농지)이므로, 매수인은 매각 기일로부터 정해진 기한 내에 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금은 몰수됩니다. 감정평가서상 '농지가 아니라는 사실증명'을 제출할 가능성도 언급하고 있으나, 현황 '휴경지'이므로 농취증 발급을 기본적으로 준비해야 합니다.

2. 도로 이용 부분: 기호(4, 5)가 현황 도로로 이용되고 있어, 해당 부분에 대해서는 사적인 이용이나 개발이 제한될 수 있습니다.

3. 타인 점유 및 제시외 건물: 기호(3) 북측 경계 일부를 타인이 점유하고 있는 것으로 판단되며, 기호(3) 지상 소유자 미상 계사에 대한 명도 및 철거 문제 발생 가능성이 있습니다.

4.3. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 총 면적 619평 규모의 계획관리지역 토지로, 향후 귀농귀촌 주택 부지, 전원주택단지 또는 소규모 농장 등으로의 개발 잠재력이 있습니다. 감정가 기준 약 23만 원/평 수준으로, 계획관리지역 토지임을 감안할 때 가격 매력도가 있을 수 있습니다.

투자 포인트:

1. 계획관리지역: 개발 행위에 상대적으로 유리한 용도지역입니다.

2. 대규모 필지: 총 면적이 상당하여 단독 개발 및 구획 분할에 용이합니다.

3. 현황 도로 확보: 일부 필지(4, 5)가 현황 도로로 이용 중이며, 다른 필지들도 농로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

5. 추가 정보 (주변 시설 점검)

5.1. 혐오 시설 여부

주변 지역을 검색한 결과, 본건 소재지인 경상남도 산청군 삼장면 홍계리 서촌마을 북서측 인근에는 대규모 산업 시설이나 폐기물 처리 시설 등 주요 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 최종적인 입찰 전에는 반드시 현장답사를 통해 주변 환경 및 시설을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

6. 결론 (입찰 권유 사항)

본건은 농지 취득의 법적 절차(농취증) 및 현황 도로, 제시외 건물에 대한 법률적 리스크를 충분히 인지하고 해결할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 현장 방문을 통해 도로 점유 현황, 농지 상태, 타인 점유 여부 등을 명확히 파악한 후 입찰하는 것을 권유합니다.

법원 정보

진주지원 경매6계