나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39808 [1] 경상남도 남해군 상주면 상주리 519-5 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39808 [1] 경상남도 남해군 상주면 상주리 519-5 전 경매

• 사건번호: 2024타경39808
• 주소: 경상남도 남해군 상주면 상주리 519-5
• 감정가: 60,677,000원
• 최저가: 48,542,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

진주지원 경매4계 2024타경39808 | 소재지: 경상남도 남해군 상주면 상주리 519-5 | 감정가: 60,677,000원 | 최저가: 48,542,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 경상남도 남해군 상주면 상주리 전

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경39808 (1)

소재지: 경상남도 남해군 상주면 상주리 519-5 외 1필지 (일괄매각)

용도: 전 (밭)

감정가: 60,677,000원

토지면적: 1986.00㎡ (약 600.75평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 개요 및 특이사항

본건은 경상남도 남해군 상주면 상주리에 위치한 토지(전) 2필지를 일괄 매각하는 건입니다.

토지면적은 총 1986.00㎡로 대형 필지에 해당합니다.

특이사항으로 목록1 토지 상의 제시외 수목(산딸나무, 단풍나무) 및 목록2 지상의 자연입목은 모두 토지가격에 포함되어 매각에 포함됩니다.

가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명(농취증)을 요한다는 점입니다. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농취증을 제출하지 못할 경우 입찰보증금은 몰수되므로 사전에 발급 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

소유자 송OO, 채무자 김OO, 채권자 남OOOOOOOOOOOOOOOOO의 부동산임의경매 사건입니다.

1.3. 토지 현황 및 이용 상태

기호(1) 토지는 부정형의 완경사지 내 대체로 평탄한 전(밭)으로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

기호(2) 토지는 부정형의 완경사지로, 현재는 묵전(休耕地) 상태입니다. 지적도상 맹지(盲地)로 차량 출입이 불가능하며, 이는 매입 후 이용 및 개발에 있어 중요한 제한사항으로 작용합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지들은 경상남도 남해군 상주면 상주리 소재 상주공원묘지 서측 인근에 위치하며, 서측으로는 유명 관광지인 상주은모래 해수욕장이 자리하고 있습니다.

주변은 해안변 농경지대 및 임야지대 등으로 형성되어 있어, 기본적으로 전형적인 농촌 및 관광지 배후의 자연환경 지역입니다.

2.2. 교통 및 개발 환경

인근에 국도19호선이 지나고 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 필지별로 교통 접근성에 차이가 있습니다. 기호(1)은 차량 접근이 가능하나, 기호(2)는 맹지(盲地)이므로 향후 개발 시 별도의 진입로 확보 또는 토목공사가 필수적입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

두 필지 모두 자연환경보전지역(2009-02-05) 및 마을경관관리지역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 행위에 상당한 제약이 있음을 의미하며, 건폐율 및 용적률 등 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

또한, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한)으로 지정되어 있어 축사 등을 이용한 수익 창출은 제한됩니다.

두 필지 모두 영농여건불리농지로 지정되어 농업직불금 등 영농 관련 지원에 불리할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각의 안전성

본건은 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지입니다. 감정평가서 및 제시된 정보상 건물은 존재하지 않으며, 제시외 물건은 수목으로 토지 매각에 포함되어 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부 현황을 파악할 수 없으나, 경매 물건으로 진행되는 만큼 권리분석을 통해 소멸되지 않고 인수되는 권리가 있는지 확인이 필수적입니다.

3.2. 핵심 위험 권리 (제한사항)

가장 큰 위험요소이자 제한사항은 농지취득자격증명(농취증) 제출 의무입니다. 낙찰자가 기한 내에 농취증을 제출하지 못하거나, 농지가 아니라는 사실을 증명하지 못하면 매수인의 지위를 잃고 입찰보증금을 몰수당하게 됩니다. 이 점을 반드시 유념해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 잠재력

물건지 자체가 농경지대 및 임야지대이나, 서측 인근에 상주은모래 해수욕장이라는 유명 관광지가 위치해 있어 관광 연계 상권 잠재력이 있습니다.

자연환경보전지역이라는 제한이 있음에도 불구하고, 향후 전원생활, 귀농귀촌, 또는 관련 법규가 허용하는 범위 내에서의 농어촌민박, 체험농장 등으로 활용할 경우 관광수요를 일부 흡수할 수 있을 것으로 보입니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설

주변이 해안변 농경지대 및 임야지대로 형성되어 있어, 일반적인 상주 생활 편의시설(대형마트, 병원, 은행 등) 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

감정평가서 요약본에 따르면, 물건지는 상주공원묘지 서측 인근에 위치한다는 점이 언급되었으나, 그 외 보고서에 기재된 내용 중 인근 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 최악의 리스크가 존재합니다. 매수 희망자는 사전에 남해군청 등 관련 기관에 문의하여 자신의 농지취득 자격 및 물건지의 농지전용 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 맹지 및 개발 제한 리스크

목록2 토지가 지적도상 맹지라는 점은 개발 시 상당한 비용과 시간을 요구합니다. 맹지 해소 방안 (인근 토지주의 사용 승낙 또는 도로 부지 매입)을 사전에 계획해야 합니다.

또한 자연환경보전지역이라는 강력한 토지이용 제한으로 인해 투자 목적에 따른 건축 행위가 원천적으로 불가능하거나 크게 제한될 수 있으므로, 구체적인 이용 계획과 법규 검토가 필수입니다.

5.3. 영농여건불리농지 지정

농지로서의 가치가 일반 농지에 비해 낮게 평가되는 요인이므로, 순수한 영농 목적으로는 수익성이 낮을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 경매 물건은 경남 남해의 관광지 배후에 위치한 대형 전(밭)입니다. 약 600평의 넓은 면적과 비교적 낮은 감정가(60,677,000원)는 매력적이나, '맹지' 및 '자연환경보전지역'이라는 강력한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

따라서 단기 차익 실현보다는, 농지취득자격자이면서 장기적인 관점에서 남해의 관광수요와 연계된 특수 목적 (예: 소규모 농장, 주말농장, 관련 법규가 허용하는 범위 내의 체험 시설)을 고려하는 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 남해 상주은모래 해수욕장 인근으로 관광지 수요를 간접적으로 누릴 수 있는 입지적 잠재력.

대형 토지: 1986.00㎡ (약 600.75평)의 넓은 면적으로 다양한 계획 수립 가능 (단, 규제 범위 내).

경매가 유리: 맹지 및 농취증 리스크로 인해 경쟁률이 낮아져 감정가 대비 저렴한 가격에 취득할 가능성이 높음.

제시외 물건 포함: 제시외 수목이 별도 비용 없이 일괄 매각에 포함되는 점은 이점임.

6.3. 조언

입찰 전 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 맹지 해소 방안을 확정하는 것이 성공적인 투자 전략의 핵심입니다.

법원 정보

진주지원 경매4계