나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37932 [3] 경상남도 진주시 명석면 왕지리 362 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37932 [3] 경상남도 진주시 명석면 왕지리 362 단독주택 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경37932 | 소재지: 경상남도 진주시 명석면 왕지리 362 | 감정가: 103,760,820원 | 최저가: 83,009,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경37932 (3)이며, 소재지는 경상남도 진주시 명석면 왕지리 362를 포함한 일괄 매각 물건입니다.

용도는 단독주택으로 이용 중이며, 매각대상은 토지와 건물의 일괄매각으로 진행됩니다.

감정가는 103,760,820원입니다.

본 경매는 부동산강제경매이며, 채권자는 허OO, 소유자는 구OO입니다.

특이사항으로는 중복사건과 함께 **법정지상권** 성립 여부가 문제될 수 있는 물건입니다.

1.2. 면적 정보 (일괄 매각 전체 합산 기준)

토지 면적은 1012.00㎡ (약 306.13평)이며, 건물 주 면적은 99.96㎡ (약 30.22평), 건물 제시외 면적은 98.30㎡ (약 29.75평)입니다.

토지 및 건물은 지분으로 매각되는 목록(목록 6)이 포함되어 있어 유의해야 합니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 명석면 왕지리 "왕지동마을", "동숭골마을" 등 인근에 위치하며, 전반적으로 전, 답, 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 마을 환경입니다.

주변은 영농 여건 불리 농지, 농업진흥구역, 자연취락지구 등 토지 이용 계획이 다양하게 분포되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 운행 횟수를 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

토지 목록이 다양하며, 급경사지/완경사지/평지 등 지형이 혼재되어 있습니다.

이용 현황도 묵전, 답, 제시외건부지, 주거용 건부지 등 다양하게 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

토지 목록별로 인접 도로 상태가 상이합니다.

일련번호 1, 8은 지적도상 **맹지**이나 인접 필지를 통해 접근 가능합니다.

일련번호 2, 3은 약 2미터 내외 폭 도로에, 일련번호 4는 약 3미터 내외 폭 도로에, 일련번호 5, 6은 약 4미터 내외 폭 도로에 접합니다.

특히 일련번호 5는 **일부가 현황 도로로 이용 중**인 점이 확인되었습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 핵심 권리 분석 (법정지상권)

가장 큰 위험 요소는 **법정지상권**입니다.

토지/건물 소유자가 다르거나, 경매 진행 시점에 소유자가 달라질 수 있는 상황(강제경매의 경우)에서 법정지상권의 성립 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

만약 법정지상권이 성립한다면 매수 후 토지 이용 및 건물 처리 계획에 중대한 차질이 발생할 수 있습니다.

3.2. 매각 조건 및 주의 사항

본건은 **토지/건물 일괄매각**이며, **제시외 건물 (ㄱ~ㅁ)**이 매각에 포함됩니다.

제시외 건물 중 기호(ㄱ, ㄹ, ㅁ)은 소유자 미상으로 토지 사용 수익에 영향을 미치고 있습니다.

목록 6은 **지분 매각**이므로, 다른 공유자와의 협의 및 분쟁 발생 가능성을 고려해야 합니다.

목록 8은 지적도상 **맹지**이므로, 다른 필지를 이용한 통행권 확보가 필수적입니다.

목록 5 지상에 있는 **저온창고 1기는 매각에서 제외**되므로, 낙찰 후 철거 또는 사용에 대한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

본건은 농촌 마을 내에 위치하고 있어 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다.

일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원 등)은 진주시 명석면 소재지 또는 진주시내를 이용해야 하므로, 자가 차량 이동이 필수적입니다.

4.2. 지역 개발 제한 및 혐오시설

토지는 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역 등 다양하게 지정되어 있으며, **가축사육제한구역(모든 축종 제한)**으로 지정되어 있어 축산 시설 관련 문제는 제한적일 것으로 보입니다.

감정평가서 상 특별히 명시된 외부적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만 농촌 환경 특성상 생활 정보가 부족하고, 기반 시설이 도시에 비해 미약할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 리스크

**법정지상권 성립 여부**에 따라 토지 또는 건물의 가치가 크게 변동할 수 있습니다.

성립 시 매수인이 건물 철거를 요구할 수 없게 되며, 지료 청구 소송 등의 복잡한 법적 절차를 겪을 수 있습니다.

5.2. 지분 매각 및 맹지

목록 6의 **지분 매각**은 공유물 분할 소송 등으로 이어질 가능성이 높으며, 목록 8의 **맹지**는 활용도 및 재산 가치 하락의 원인이 됩니다.

5.3. 제시외 건물 및 매각 제외 물건

소유자 미상의 **제시외 건물** 처리 및 목록 5 지상의 **매각 제외된 저온창고** 철거/이전 문제가 잠재적인 분쟁 요소입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적과 주택을 일괄 매각하는 물건이지만, **법정지상권 성립 가능성**, **지분 매각 물건 포함**, **일부 맹지**, **현황 도로 이용** 등 권리적, 물리적 리스크가 복합적으로 얽혀 있는 난이도 '최상'의 물건입니다.

따라서 입찰 전 **법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 법률 검토 및 현장 조사**가 필수적이며, 리스크에 대한 이해와 해결 능력이 있는 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 왕지동 마을 내에 위치하며, 귀농/귀촌 또는 주말 주택용으로 활용 가능한 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

토지 구성: 다양한 토지 이용 계획(자연녹지, 취락지구 등)의 토지를 다수 포함하고 있어, 장기적인 개발 또는 용도 변경을 통한 가치 상승 여지가 있습니다 (법적 제한사항 해소 시).

감정가 대비: 리스크를 감안하여 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계