나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3472 [2] 경상남도 남해군 삼동면 물건리 628-23 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3472 [2] 경상남도 남해군 삼동면 물건리 628-23 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경3472 | 소재지: 경상남도 남해군 삼동면 물건리 628-23 | 감정가: 1,989,260원 | 최저가: 1,591,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 진주지원 2024타경3472 (2)

소재지: 경상남도 남해군 삼동면 물건리 628-23

용도: 답 (농경지)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 1,989,260원

토지면적: 153.00㎡ (약 46.28평)

1.2. 특이 및 주의 사항

특이사항: 농지취득자격증명(농취증) 발급 필요

주의사항:

맹지임 (공부상 도로에 접하지 않음, 특히 기호3에 해당)

농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함 (미제출 시 보증금 몰수)

본건은 토지일부 지분 매각 물건임

2. 물건 상세 분석

2.1. 위치 및 입지 조건

대상 물건은 경상남도 남해군 삼동면 물건리 물건항 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 등으로 형성된 지역임.

본건 인근까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통상황은 보통 수준임.

특히 물건리 지역은 천연기념물인 물건방조어부림과 독일마을 등이 인접해 있어 관광 인프라가 갖춰진 곳으로 평가됨.

2.2. 물건의 형태 및 이용 상태

토지의 이용 상태는 부정형 완경사지로서 현재 농경지 (답)로 이용 중임.

기호3 토지는 계획관리지역에 해당하며, 공부상 맹지인 점이 가장 큰 약점임.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

본건은 생산관리지역 (기호1, 2) 및 계획관리지역 (기호3)에 일부 포함되어 있음.

가축사육제한구역(모든 축종 사육제한) 및 역사문화환경보존지역 (기호1) 등의 제한을 받고 있음.

계획관리지역은 비교적 개발 행위에 유리한 용도지역으로 향후 개발 잠재력을 갖지만, 본건이 맹지인 점을 감안해야 함.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 매각대상

경매구분은 부동산강제경매이며, 매각대상은 '토지일부지분매각'임.

이는 공유물(토지)의 전체가 아닌 일부 지분만을 취득하는 것으로, 취득 후 기존 공유자들과의 협의(사용/수익/분할) 과정이 필수적이며, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구 소송을 통해 해결해야 하는 복잡성이 따름.

3.2. 낙찰자 인수 권리

본건은 매각물건명세서 등 상세한 권리 내역이 없으므로 최종 입찰 전 말소기준권리 및 임차인 현황 등을 필히 확인해야 하나, 일반적인 토지 강제경매의 경우 등기부상 대부분의 권리는 소멸됨.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '토지일부지분' 매각의 특수성임.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 농지취득자격증명 (농취증) 리스크

본 물건의 용도가 '답(농경지)'이므로, 낙찰자는 법원에서 지정한 기한 내에 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 함.

농취증을 발급받지 못하거나 기한 내에 미제출할 경우, 매수 보증금 전액을 몰수당하게 되므로 입찰 전 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함. (농지 소재지 관할 시/군/구청 문의)

4.2. 맹지 및 지분 매각의 리스크

본 물건은 토지일부 지분 매각이며, 특히 기호3은 공부상 맹지임.

지분 매각은 공유자와의 관계 설정이 중요하며, 협의 불발 시 법적 분쟁 (공유물분할청구소송)이 발생할 수 있음.

맹지인 경우 건축 행위는 불가능하며, 인접 토지 소유자에게 통행 또는 도로 부지 사용을 위한 토지 사용 승낙을 별도로 받아야 하는 큰 리스크가 있음.

4.3. 혐오 시설 및 주변 환경

검색 결과, 물건리 일대는 물건방조어부림, 독일마을 등 관광 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본 물건지는 농경지이며 주변도 농경지 등으로 형성되어 상업 시설이 발달한 곳이 아님.

다만, 남해 물건항 및 독일마을과 인접하여 숙박업소, 식당 등의 관광 관련 상권 접근성은 비교적 양호할 수 있음.

5.2. 생활 정보

물건항 남측 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설은 차량으로 이동해야 할 것으로 보임.

독일마을, 물건방조어부림 등 남해의 주요 관광 명소가 인접하여 지역적 인지도가 높음.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 198만원대의 소액 지분 투자 물건이며, 계획관리지역(기호3)에 일부 포함되어 잠재적 개발 여지가 있음.

그러나 '농취증 필수', '토지일부지분 매각', '맹지 (기호3)'라는 세 가지 치명적인 리스크를 동시에 안고 있는 특수 물건임.

투자 난이도가 매우 높으며, 일반 투자자에게는 권장하기 어려움.

6.2. 투자 포인트

소액 투자: 감정가가 200만 원 미만으로 소액으로 부동산 경매에 참여할 수 있음.

계획관리지역: 일부 토지가 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 상대적으로 높음. (단, 맹지 해소 전에는 한계)

지분 매각 전문가 또는 인접 토지 소유자에게 적합함.

6.3. 결론 및 제언

농취증 발급 가능성을 100% 확신할 수 있는 경우에만 접근해야 함.

낙찰 후 공유물분할청구 소송 비용 및 시간을 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필요하며, 주변 토지 소유자에게 매도하여 맹지 및 지분 문제를 해소할 전략을 미리 수립해야 함.

법원 정보

진주지원 경매4계