나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6624 [2] 경상남도 산청군 단성면 운리 594-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.12.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~3,5)는 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 ""운리마을회관"" 남측 및 남서측
근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.
본건 기호(6)은 경상남도 사천시 곤양면 대진리 소재 ""한월저수지"" 북동측 근거리에 위치
하며, 주위는 임야, 농경지, 주택, 창고 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시
됨.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 가장형 완경사지로 임야 등임.
기호(2) : 부정형 완경사지로 토지임야 및 일부 전 등임.
기호(3) : 사다리 유사형 평지로 주거용건부지임
기호(5) : 부정형 평지로 수목이 식재된 상태의 농지 등임
기호(6) : 부정형 급,완경사지로 자연림 등임.

인접 도로상태

기호(1) : 맹지이며, 인접지를 통해 접근가능함.
기호(2) : 본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 있음.
기호(3) : 지적도상 맹지이나 북동측 인접지를 통한 현황 진입로가 있음.
기호(5) : 본건 북동측으로 진입로가 있으며, 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의
현황도로, 남측으로 구거를 지나 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(6) : 본건 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인
지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>.
기호(3) : 농림지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 농업진흥
구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(공장설립
승인지역1호)<수도법>, 하천구역(2023-03-31)<하천법>.
기호(5) : 농림지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 농업진흥
구역<농지법>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천
예정지(소하천예정지)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)
<수도법>, 하천구역<하천법>, 하천구역(2023-03-31)<하천법>.
기호(6) : 농림지역(2011-08-04), 보전관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)
(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육
제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

-후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(3) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)이
소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용
, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.
-본건 기호(3) 지상에 제시외관정이 소재함.
-본건 기호(5) 지상에 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 일반목구조 기와지붕 단층건으로 (사용승인일:2017.03.21)
외벽 : 벽돌쌓기 및 사이딩판넬 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물,관정,수목[감정서상 ㄱ, A, a] 매각 포함
-[목록3] 지적도상 맹지임
-[목록3,5] 일부 하천구역에 저촉 및 [목록5] 접도구역에 일부 저촉 및 일부 소하천예정지임
-[목록4] 건물 데크 등은 건물 가격에 포함 평가함
-[목록5] 지상 소재 이동이 용이한 조경석은 평가제외 및 매각제외함, 석축은 토지 가격에 포함 평가함
-[목록5] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경6624 (2)

* 소재지: 경상남도 산청군 단성면 운리 594-11

* 용도: 단독주택

* 감정가: 288,521,800원

* 토지면적: 2348.20㎡ (약 710.33평)

* 건물면적: 86.37㎡ (약 26.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 새OOOOOOOO

1.1. 건물 정보

* 건물 구조: 일반목구조, 기와지붕, 단층

* 사용승인일: 2017년 3월 21일

* 외벽 마감: 벽돌쌓기 및 사이딩판넬

* 창호: 샷시창호

* 건물 총 면적: 86.37㎡ (약 26.13평)

* 해당 건물 부지 면적 (지적도상): 567㎡ (약 171.51평)

* 참고: 건축물대장상 건물 부지 면적은 567㎡이나, 본 경매물건의 토지 총 면적은 2348.20㎡로, 건물이 넓은 토지의 일부에 소재함을 알 수 있습니다.

1.2. 입지조건

* 주위 환경:

본건은 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 "운리마을회관" 남측 및 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. (기호 1~3, 5)

또한, 경상남도 사천시 곤양면 대진리 소재 "한월저수지" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 주택, 창고 등이 혼재하는 지역입니다. (기호 6)

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황:

본건 또는 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태:

기호(1): 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 접근 가능합니다.

기호(2): 본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 있습니다.

기호(3): 지적도상 맹지이나, 북동측 인접지를 통한 현황 진입로가 있습니다.

기호(5): 본건 북동측으로 진입로가 있으며, 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 현황도로, 남측으로 구거를 지나 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있습니다.

기호(6): 본건 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

- 기호(1,2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), (낙동강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역.

- 기호(3): 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), (낙동강)수변구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 하천구역.

- 기호(5): 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), (낙동강)수변구역, 농업진흥구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 소하천예정지, 공장설립승인지역, 하천구역.

- 기호(6): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부/전부), 임업용산지, 준보전산지.

* 주변 혐오시설:

현장 조사 및 공개된 정보를 종합한 결과, 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획에서 언급된 수변구역, 하천구역, 가축사육제한구역 등이 존재하여 일부 환경적 제약이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

- 토지: 2019년 11월 29일 접수, 새고성농업협동조합 근저당권 (금300,000,000원). (등기부 을4)

- 건물: 2019년 11월 29일 접수, 새고성농업협동조합 근저당권 (금300,000,000원). (등기부 을3)

* 경매개시결정: 2024년 12월 13일, 새고성농업협동조합 (토지/건물 등기부 갑7)

* 소유권 이전: 2024년 12월 13일, 주식회사감동 (토지/건물 등기부 갑8)

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박종한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 3월 18일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주위 환경:

본 물건이 소재한 경상남도 산청군 단성면 운리 지역은 농경지와 임야, 주택이 혼재하는 전형적인 농촌 및 전원 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 상권이 발달한 지역은 아니며, 조용하고 한적한 환경을 가지고 있습니다.

* 사업 환경:

주거용 단독주택으로 이용되고 있어, 상업적인 측면의 상권 분석보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설과의 접근성이 중요합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용에 대한 정보는 부족합니다.

* 편의시설:

주변 지역이 농촌 지역으로, 대형마트나 백화점 등 현대적인 편의시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점, 농산물 직거래 장터 등이 있을 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 정보는 현장 방문 또는 추가 조사가 필요합니다.

* 교육/의료:

인근 학교 및 병원, 약국 등 의료 시설에 대한 정보는 제한적이며, 상세 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 진입로 문제:

기호(1) 토지는 지적도상 맹지이며, 기호(3) 토지 역시 지적도상 맹지입니다. 비록 현황상 진입로가 있더라도, 향후 토지 이용 및 개발 시 도로 확보 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제:

- 일부 토지(기호 3, 5)가 하천구역, 접도구역, 소하천예정지와 일부 저촉되어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

- 또한, 가축사육제한구역, (낙동강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 농업진흥구역, 준보전산지, 임업용산지 등 다양한 용도지역 및 자연환경보전 관련 규제가 적용됩니다.

* 농지취득자격증명 필요:

본건 토지 중 일부(기호 5)는 농지로 이용되고 있어, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 준비해야 합니다.

* 제시외 물건:

감정서상 기호(ㄱ) 제시외 건물, 관정, 수목(A, a) 등이 매각에 포함되어 있습니다. 이로 인해 명도 및 관리 부담이 발생할 수 있습니다. (이동이 용이한 조경석은 매각에서 제외되었습니다.)

* 특이사항:

건물 데크 등은 건물 가격에 포함 평가되었으며, 석축은 토지 가격에 포함 평가되었습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 단성면 운리에 위치한 넓은 토지와 신축 단독주택으로 구성된 부동산입니다. 조용한 농촌/전원 생활을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 권리관계는 모두 말소될 예정으로 법적인 부담은 없으나, 맹지, 토지 이용 규제, 농지취득자격증명 필요 등의 제약 조건이 존재합니다. 건물은 2017년에 신축되어 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 제시외 물건 포함 및 일부 토지의 규제 사항 등을 면밀히 검토 후 입찰을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 활용성: 2348.20㎡ (약 710평)의 넓은 토지를 활용하여 전원주택, 주말농장, 또는 추가 시설 건축 등 다양한 활용이 가능합니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공된 단독주택으로, 큰 수리 없이 즉시 거주 또는 활용이 가능합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로, 별도의 분할 매각 절차 없이 관리가 용이합니다.

* 조용한 주거 환경: 농촌 및 전원 지역의 특성상 소음이나 공해 없이 조용하고 쾌적한 생활이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 288,521,800원

* 시세 분석:

주변의 유사한 단독주택 및 토지 매매 사례에 대한 구체적인 JSON 데이터가 제공되지 않아 정확한 시세 분석에는 한계가 있습니다. 경상남도 산청군 단성면 지역의 전반적인 부동산 시세를 감안할 때, 본건의 감정가는 토지의 규모와 건물의 상태를 종합적으로 고려한 수준으로 판단됩니다. 넓은 토지는 잠재적 가치가 있으나, 맹지, 하천구역 저촉, 농지취득자격증명 필요 등의 제약으로 인해 가치가 일부 희석될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위:

상기한 잠재적 리스크 요인들을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 정확한 가치를 판단해야 하나, 일반적인 경매 투자 관점에서 감정가의 80% ~ 93% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 230,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 희망하는 수익률, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.