나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6624 [2] 경상남도 산청군 단성면 운리 594-11 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6624 [2] 경상남도 산청군 단성면 운리 594-11 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경6624
• 주소: 경상남도 산청군 단성면 운리 594-11
• 감정가: 288,521,800원
• 최저가: 230,817,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

진주지원 경매4계 2024타경6624 | 소재지: 경상남도 산청군 단성면 운리 594-11 | 감정가: 288,521,800원 | 최저가: 230,817,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경6624 (2)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 운리 594-11 외 (토지 총 6필지 포함)

용도: 단독주택 (건물 목록4) 및 임야, 전, 대 등

감정가: 288,521,800원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 새OOOOOOOO)

1.2. 면적 및 구조 현황

총 토지면적: 2348.20㎡ (약 710.36평)

- 토지 지분율: 전체 100% (234819.99999999997)

총 건물면적: 86.37㎡ (약 26.13평)

- 건물 지분율: 전체 100% (8637)

제시외 건물면적: 50.00㎡ (약 15.13평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 일반목구조 기와지붕 단층, 2017년 3월 21일 사용승인

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 위치 및 주변 환경

본건(기호 1~5)은 산청군 단성면 운리 소재 운리마을회관 남측 및 남서측 근거리에 위치하며, 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 마을 지대입니다.

기호(6)은 사천시 곤양면 대진리 소재 한월저수지 북동측 근거리에 위치하며, 임야, 농경지, 주택, 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

주변 환경은 전원주택 및 농가 주거 목적으로는 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 보통입니다.

다만, 토지 목록 중 기호(1)은 맹지이며, 기호(3)은 지적도상 맹지이나 북동측 인접지를 통한 현황 진입로를 통해 접근은 가능합니다.

2.3. 상권 분석 및 주변 시설

본 물건은 농촌지역 내 단독주택으로 상업적 상권 분석은 의미가 없습니다.

주변에는 지리산 둘레길 8코스 마지막 길에 있는 단성운리체험마을과 숙박시설 등이 위치하고 있어, 관광 및 전원생활 인프라가 일부 형성되어 있습니다.

제시된 정보와 검색된 주변 시설 정보에 따르면, 물건지 인근 5km 반경 내에 특별한 혐오시설은 확인되지 않고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 형태

토지/건물 일괄 매각 건으로, 주택(기호 4)과 부속 토지(기호 3, 5 등 총 6필지)가 함께 매각됩니다.

3.2. 특이사항 및 매각 포함 물건

제시외 건물 기호(ㄱ) (데크 등 포함), 관정, 수목이 매각에 포함되어 평가되었습니다.

법정지상권 성립 여지 있음: "법정지상권"이 특이사항으로 기재되어 있으므로, 매각 대상 건물 소유자와 토지 소유자가 동일인(변OO)인지, 건물 사용승인일(2017.03.21)과 근저당 설정일 등을 면밀히 분석하여 법정지상권 성립 여부를 확인해야 합니다. (본건은 토지/건물 일괄 매각이므로, 법정지상권이 성립된다 해도 건물 소유권 취득에 유리할 수 있으나, 리스크로 명시되었으므로 확인 필요).

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 농지취득자격증명(농취증) 필수

목록(5) 토지가 농지 등에 해당하여, 매수인은 낙찰 후 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금(입찰보증금)이 몰수됩니다. 이는 가장 중대한 리스크 중 하나이므로, 입찰 전 해당 필지에 대한 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4.2. 토지 이용 제한 및 규제

토지 목록(3, 5) 일부가 하천구역에 저촉되며, 목록(5)는 접도구역에 일부 저촉되고 소하천예정지로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지의 개발 및 건축 행위에 중대한 제한을 가할 수 있습니다.

기호(1, 2)는 보전관리지역 및 수변구역, 기호(3, 5)는 농림지역 및 수변구역, 농업진흥구역 등 다양한 규제를 받고 있어, 투자 목적에 맞는 이용 가능 여부를 사전에 철저히 검토해야 합니다.

4.3. 맹지 및 접근로 문제

목록(3)은 지적도상 맹지입니다. 현황 진입로가 있으나, 해당 진입로에 대한 통행권(도로 점용, 사도 사용 동의 등) 확보 여부가 확인되지 않을 경우 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 주거용 단독주택(약 26평)과 광대한 면적의 토지(약 710평)가 일괄 매각되는 건입니다. 감정가 대비 넓은 토지 면적은 장점이나, 토지 대부분이 농림지역, 수변구역, 농업진흥구역 등 다양한 규제를 받고 있으며, 농지취득자격증명 제출이라는 치명적인 조건이 붙어 있습니다. 따라서 매수자는 농취증 발급 가능성, 법정지상권 성립 여부, 맹지 접근로 문제, 각종 규제로 인한 토지 이용의 제한성 등 잠재적 리스크를 면밀히 분석하고 입찰해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지리산 인근의 청정지역에 위치하여 귀농, 전원생활, 주말농장 등의 실수요 목적에는 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

면적의 희소성: 총 700평이 넘는 넓은 토지 면적을 비교적 낮은 감정가로 취득할 기회입니다.

일괄매각의 장점: 주택과 토지를 한 번에 취득하여 토지 소유권과 건물 소유권이 통일되어 온전한 재산권 행사가 가능합니다. (법정지상권 리스크 해소)

법원 정보

진주지원 경매4계