나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6624 [3] 경상남도 사천시 곤양면 대진리 산50 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.12.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~3,5)는 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 ""운리마을회관"" 남측 및 남서측
근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.
본건 기호(6)은 경상남도 사천시 곤양면 대진리 소재 ""한월저수지"" 북동측 근거리에 위치
하며, 주위는 임야, 농경지, 주택, 창고 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시
됨.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 가장형 완경사지로 임야 등임.
기호(2) : 부정형 완경사지로 토지임야 및 일부 전 등임.
기호(3) : 사다리 유사형 평지로 주거용건부지임
기호(5) : 부정형 평지로 수목이 식재된 상태의 농지 등임
기호(6) : 부정형 급,완경사지로 자연림 등임.

인접 도로상태

기호(1) : 맹지이며, 인접지를 통해 접근가능함.
기호(2) : 본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 있음.
기호(3) : 지적도상 맹지이나 북동측 인접지를 통한 현황 진입로가 있음.
기호(5) : 본건 북동측으로 진입로가 있으며, 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의
현황도로, 남측으로 구거를 지나 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(6) : 본건 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인
지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>.
기호(3) : 농림지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 농업진흥
구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(공장설립
승인지역1호)<수도법>, 하천구역(2023-03-31)<하천법>.
기호(5) : 농림지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 농업진흥
구역<농지법>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천
예정지(소하천예정지)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)
<수도법>, 하천구역<하천법>, 하천구역(2023-03-31)<하천법>.
기호(6) : 농림지역(2011-08-04), 보전관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)
(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육
제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

-후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(3) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)이
소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용
, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.
-본건 기호(3) 지상에 제시외관정이 소재함.
-본건 기호(5) 지상에 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 일반목구조 기와지붕 단층건으로 (사용승인일:2017.03.21)
외벽 : 벽돌쌓기 및 사이딩판넬 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본건은 경상남도 사천시 곤양면 대진리 산50에 위치한 임야입니다.

사건번호는 진주지원 2024타경6624 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 96,099,300원입니다.

매각 대상은 토지이며, 총 토지 면적은 18,843.00㎡ (약 5,699.8평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 면적은 없습니다.

1.2. 권리 분석

본건의 말소기준권리는 2020년 5월 8일 접수된 새고성농업협동조합의 근저당권(채권 최고액 260,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 말소될 예정이며, 현재 진행 중인 임의경매 개시 결정 등기(새고성농업협동조합, 2024년 12월 13일)가 본건 경매의 근거가 됩니다.

토지 등기부채권 총액은 281,840,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원이며, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부 요약에는 관련 내용이 확인되지 않습니다.

1.3. 입지 조건

본건은 경상남도 사천시 곤양면 대진리 소재 "한월저수지" 북동측 근거리에 위치합니다.

주위는 임야, 농경지, 주택, 창고 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건(기호 6)은 부정형의 급, 완경사지로 자연림 상태의 임야입니다.

본건 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.

1.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 농림지역 및 보전관리지역에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(일부/전부 제한), 임업용산지, 준보전산지 등의 규제를 받고 있습니다.

1.5. 주변 환경 및 시설 (상권 분석)

사천시 곤양면 대진리 일대는 농경지와 임야가 혼재된 지역입니다.

주변 지역은 산림이 발달한 자연환경을 가지고 있으며, 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

비교적 가까운 거리에 곤양초등학교(약 2km 내외)가 위치해 있어 교육 시설 접근성은 있습니다.

다만, 대규모 산업단지 조성 움직임(대진일반산업단지)이 있었으나, 10년 이상 표류하며 최종 취소 절차에 들어간 것으로 확인됩니다. 이로 인해 주변 개발 계획은 현재 불확실한 상태입니다.

대규모 관광 시설로는 사천바다케이블카, 아라마루 아쿠아리움 등이 약 20-30km 거리에 위치해 있습니다.

주변에 혐오 시설로 볼 수 있는 대규모 폐기물 처리장(소각장, 매립장) 또는 폐배터리 재활용 단지 조성 시도가 있었으나, 지역 주민 및 환경 단체의 반발로 무산되거나 취소 절차가 진행 중인 것으로 파악됩니다.

1.6. 생활 정보

주변 근거리에 곤양초등학교가 위치하고 있습니다. 중학교로는 곤양중학교가 약 2km 내외 거리에 있습니다.

교통으로는 차량 접근이 가능하며, 주변 도로 상황은 보통 수준입니다.

가장 가까운 편의시설 및 상업시설은 읍/면 소재지로 이동해야 할 것으로 보이며, 직접적인 생활 편의 시설 접근성은 다소 낮습니다.

사천시의 주요 관광지로는 사천바다케이블카, 삼천포용궁수산시장 등이 있으며, 본건과는 다소 거리가 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본건 토지 내 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

* 제시외 물건: 본건 기호(3) 지상에 제시외건물 '기호(ㄱ)'와 제시외관정이 소재하며, 기호(5) 지상에 제시외수목이 소재합니다. 이는 토지의 사용 및 수익에 영향을 미칠 수 있습니다. (단, 매각 대상은 토지이므로 토지 자체의 가치와 관련될 수 있습니다.)

* 개발 불확실성: 주변 지역에 계획되었던 대진일반산업단지 조성이 무산되거나 취소 절차에 들어가면서, 향후 지역 개발 방향 및 토지 가치 상승에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 토지 이용 규제: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등의 규제를 받고 있어 건축 또는 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 사천시 곤양면 대진리 산50에 위치한 임야로, 감정가는 96,099,300원입니다.

토지 면적은 18,843.00㎡ (약 5,699.8평)이며, 현재 자연림 상태의 임야로 보입니다.

권리 관계는 비교적 명확한 편으로, 인수되는 부담은 없어 보입니다.

주요 리스크 요인으로는 분묘기지권 성립 가능성, 자연림 상태의 토지, 그리고 주변 지역의 개발 관련 불확실성이 존재합니다.

또한, 토지 이용에 여러 가지 법적 제한이 따릅니다.

1.9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 18,843.00㎡ (약 5,699.8평)의 넓은 임야로, 향후 잠재적 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 토지 면적 대비 감정가가 적정 수준으로 평가되어 있어, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리 관계가 없어 낙찰 후 부담이 적습니다.

1.10. 예상 입찰가

본건은 임야로서 활용 방안이 제한적일 수 있으며, 분묘기지권 등의 잠재적 위험 요소를 고려해야 합니다. 또한, 주변 대규모 개발 사업이 무산된 점도 감안해야 합니다.

따라서, 감정가 96,099,300원을 기준으로, 현장 답사를 통한 토지 상태 및 주변 개발 가능성, 분묘 관련 조사 등을 면밀히 진행하신 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시는 것이 바람직합니다.

잠재적 리스크 요인을 감안하여 감정가의 80% ~ 90% (약 76,879,440원 ~ 86,489,370원) 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가 결정 시에는 본건에 대한 직접적인 현장 조사 및 관련 법규 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.