나이스옥션 법원경매 논산 2023타경2448 [1] 충청남도 부여군 은산면 신대리 266-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건기호(1~9)은 충청남도 부여군 은산면 신대리 소재 ""은산중학교"" 북서측 인근 및 근
거리에 위치하는 토지로서, 주위일원은 농가주택, 농경지, 임야(밤나무단지) 등이 소재
하는 면소재지 주변지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반대중교통
사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사지역내 부정형 평지로서 ""단독주택건부지, 휴경지, 일부 도로 및
시설구거부지"" 로 이용중임.

기호(2,6) : 사다리형의 일단지로서 ""창고 건부지"" 로 이용중임.

기호(5) : 부정형의 완경사로서 ""밤나무단지, 일부 전 및 진입도로, 묘지""
로 이용중임.

기호(3,7~9) : 부정형의 완경사로서 ""밤나무단지"" 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2,5,6) : 지적도상 ""맹지"" 이나, 본건 동측으로 폭 약 3~4m 정도의 도로에 접함.

기호(3,7,8,9) : 지적도상 ""맹지"" 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,6) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모
든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존
지역<충청남도지정문화재보호조례>.

기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,영농여건불리농지.

기호(5) : 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모
든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관
리법>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>.


기호(7) : 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모
든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(8,9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

별지 "" 사진용지, 지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

별지 ""토지건물감정평가명세표 비고란"" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 ""미상"" 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 창고시설로서
내외벽 : 페인팅 등 마감.
바 닥 : 하드너 등 마감.

건물의 구조

대상물건 일련번호4(창고시설)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서
(사용승인일 : 2004.09.22)
외.내벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등임.

이용상태

임산물저장창고(저온창고)로 이용중임.

이용상태

대상물건은 "창고(임산물저장고)"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급.배수시설, 전기설비 등이 구비된 것으로 조사되었음.

설비내역

저온냉장설비, 헹가도어, 전기설비 등 기타설비 되어있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 를 참고하시기 바람.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 일련번호1,2,5,6 지상에 소유자 미상의 제시외 건물(㉠-㉦)이 소재하고 있으며, 제시외 건물(㉠-㉦)은 실측에 의거 면적사정하였으며, 구조·이용상태·내구연한·유용성 등 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 관찰감가법을 병용하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 업무에 참고하시기 바람.

공부와의 차이

귀 의뢰목록상의 공부상 건축면적은 81.51㎡이나, 실측면적은 91.2㎡ 임.

공부와의 차이

대상 물건 일련번호4는 공부상 면적(81.51㎡)과 실측면적(91.2㎡)이 상이하여 실측면적(91.2㎡) 기준하여 감정평가하였으며, 저온설비 등을 포함하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 업무에 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대내역 ""미상"" 임.

ⓑ 귀 의뢰목록 및 일반건축물대장상의 건축면적은 ""81.51㎡ 이나, 간이실측면적은
""91.2㎡로 실측면적을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 일련번호4의 위치 및 내부현황은 현장에서 탐문조사된 사항 및 건축물현황도 등을 근거로 표시하였으며, 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 외부 관찰 및 건축물 현황도 기준하여 감정평가하였는 바, 경매 진행 및 응찰시 재확인하시기 바람.

나. 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록2 제시외 건물 포함. 목록1 제시외 건물 제외, 법정지상권 성립 여부 불명. 제시외 수목(밤나무 등 기타) 제외.
2. 목록1 지목 '전'이나 현황은 '대지 및 일부 시설 구거 도로 등'
3. 목록5 지목 '임야'이나 현황 일부 '도로', 분묘 수기 소재, 분묘기지권 성립 불명, 최저매각가격은 분묘 소재를 감안한 가격임.
4. 목록4 공부상 면적(81.51㎡)과 실측 면적(91.2㎡) 상이.
5. 목록1,3,7,8,9 농지취득자격증명 필요(증명서 매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 몰수, 목록1 원상회복계획서 제출 여부 매수신청 전 행정관서에 반드시 확인 필요)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 논산지원 2023타경2448 (1) 사건으로 진행되는 충청남도 부여군 은산면 신대리 266-1 소재 창고시설입니다.

감정평가액은 2,430,240,000원입니다.

토지 면적은 115,786.00㎡ (약 35,022.5평)이며, 건물 면적은 공부상 81.51㎡ (약 24.66평)이나 실측 면적은 91.2㎡ (약 27.59평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 으뜸새마을금고입니다.

2. 입지조건

주위 환경으로는 본건 토지 기호(1~9)가 충청남도 부여군 은산면 신대리 소재 "은산중학교" 북서측 인근 및 근거리에 위치하며, 주위 일원은 농가주택, 농경지, 임야(밤나무단지) 등이 소재하는 면소재지 주변 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

도로 상태는 일부 필지(기호 1,2,5,6)는 지적도상 맹지이나 동측으로 폭 약 3~4m 정도의 도로에 접하고 있으며, 일부 필지(기호 3,7,8,9)는 지적도상 맹지입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 필지별로 자연녹지지역, 자연취락지구, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있으며, 각종 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2017년 3월 17일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권입니다.

등기부등본 상 모든 을구 권리(근저당, 지상권, 공동담보) 및 갑19 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 농업회사법인은산밤주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 100,000원

* 사업자등록일: 2021-11-01

* 확정일자: 미필

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

본 임차인은 보증금이 0원이며 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 면소재지 인근의 농경지와 임야가 혼재된 지역에 위치하며, 주된 용도가 창고시설입니다. 따라서 활발한 도시 상권보다는 지역 농업 및 관련 산업 활동에 기반한 국지적인 상권 또는 물류 거점으로서의 성격을 가질 수 있습니다. 주변 개발 현황 및 잠재 수요를 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 부여군 은산면 지역으로, "은산중학교"가 인근에 위치합니다. 면소재지 주변 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설이나 종합병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 목록5 토지를 포함한 일부 토지에 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불명확합니다. 이는 추후 법적 분쟁의 소지가 있으며, 최저매각가격에 반영되었습니다.

* 법정지상권: 법정지상권 성립 여부가 불명확하여 주의가 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 목록1,3,7,8,9 필지는 농지취득자격증명이 필요합니다. 매각결정기일까지 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 목록1의 경우 원상회복계획서 제출 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 공부와의 차이: 건물(목록4)의 공부상 면적(81.51㎡)과 실측 면적(91.2㎡)이 상이합니다. 감정평가 시 실측 면적을 기준으로 하였으나, 실제 인허가 사항 등과의 차이로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 현황과 지목 차이: 목록1 토지는 지목이 '전'이나 현황은 '대지 및 일부 시설 구거 도로 등'이며, 목록5 토지는 지목이 '임야'이나 현황은 일부 '도로' 및 분묘 소재지입니다. 이는 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

* 제시외 물건: 목록2의 제시외 건물은 매각에 포함되나, 목록1의 제시외 건물 및 제시외 수목(밤나무 등)은 제외됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 명확히 구분되는 혐오시설(산업 폐기물 처리장, 대규모 축사 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역' 지정이 되어 있어 인근 지역의 가축 사육 가능성과 그에 따른 환경적 고려가 필요할 수 있습니다. 또한, 다수의 분묘 존재는 민감한 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 창고 시설을 갖춘 부동산으로, 농업 지역에 위치하고 있습니다. 높은 감정가와 넓은 토지 면적은 잠재적 가치를 시사하나, 분묘기지권, 법정지상권 불명확, 농지취득자격증명 필요, 공부와의 면적 차이 등 복합적인 권리 및 현황상의 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요인들을 면밀히 검토하고 법률 및 행정 절차를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 토지 면적이 매우 넓어 향후 개발 가능성 또는 대규모 창고/물류 시설 확충 등 잠재적 활용 가치가 있습니다.

* 창고 시설: 임산물 저장 및 저온 창고로 사용 가능한 건물이 존재합니다.

* 지역적 특성: 농경지 및 임야가 인접해 있어 농업 관련 사업 또는 지역 특화 사업과의 연계성이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 시장 조사, 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사 결과, 입찰 참여 경쟁률, 그리고 본 물건의 잠재적 가치와 위험 요인을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 본 물건의 경우, 인수 보증금은 0원이지만, 위에 명시된 다수의 권리 및 현황상의 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.