나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35483 [1] 충청북도 음성군 대소면 삼정리 18 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 대소면 삼정리 소재 "삼한이마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 답 등의 농경지 및 단독주택, 중소규모의 공장이 혼재하는 지방도변 인근 소규모 공장지대임.

교통상황

본건 북동측 인근에 왕복 2차선의 대동로가 소재하여 제82번 지방도(대금로)로의 연계가 용이하고, 차량으로 약 15분 이내의 거리에 중부고속도로 대소IC가 소재함.

형태 및 이용상태

"일련번호(1) : 인접지와 대체로 평지인 부정형의 토지로서 공업용으로 이용중임.
일련번호(2) : 평지 및 완경사지인 부정형의 토지로서 도로로 이용중임."

인접 도로상태

"일련번호(1) : 일련번호(2) 토지가 노폭 약4m의 도로와 접하여 본건 토지로의 차량의 진출입이 자유로움.
일련번호(2) : 북동측으로 노폭 약4m의 콘크리트 포장도로와 접함."

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형), 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(2) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형), 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 토지 지상에 타인소유로 탐문되는 탱크류 등의 설비가 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한바 정확한 경계 및 위치확인은 별도의 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

"일련번호(2) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 페인팅, 벽지, 타일 등
바닥 : 에폭시, 장판깔기, 자기질타일 등
천장 : 텍스, 천장지 등
창호 : 새시단층, 새시 및 목재 이중창호"
"일련번호(3) : 조적조 슬래브지붕 단층 건물로,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 벽지 및 페인팅 등
바닥 : 장판깔기 등
창호 : 새시창호"
"일련번호(4) : 경량철골조 강판지붕 단층 건물로,
내외벽 : 벽체없음"
"일련번호(5) : 경량철골조 강판지붕 단층 건물로,
내외벽 : 벽체없음"

이용상태

일련번호(2) : 사무실 및 기숙사, 창고 등임.
일련번호(3) : 경비실임.
일련번호(4) : 공장임.
일련번호(5) : 공장임.

설비내역

일련번호(2, 3) : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도"와 같이 본건 건물의 종물 및 부합물인 제시외 건물 수동이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(2) : 귀 제시목록 및 공부상 1층-3층 건물이나, 현황 북측에서는 지상3층이나, 남측에서는 지상2층 건물로, 1층 일부가 지하층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물 중 일련번호(4) 건물은 건축물현황도상의 위치와 현황 건물의 위치가 상이하나, 소유자측에 의하면 건물을 이동시킨것으로 탐문조사되며, 건물의 구조 및 이용상황 등을 고려시 동일한 건물로 판단되는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡,㉢,㉤,㉥ 포함)
-각파이프조 강판지붕 단층차양(감정평가서상 ㉣) 매각제외
-목록1 지상의 타인소유로 탐문되는 탱크류 등 설비 소재하나 평가 및 매각 제외(감정평가서 참조)
-목록2 건물은 공부상 1~3층 건물이나, 현황 북측에서는 지상3층이나 남측에서는 지상2층건물로 1층 일부가 지하임
-목록4 건물은 건축물현황도상의 위치와 현황 건물의 위치가 상이하나, 소유자측에 의하면 건물 이동시킨것으로 탐문되고 건물의 구조 및 이용상황 등을 고려할 때 동일한 건물로 판단되나 경매응찰시 확인요망
-인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2024타경35483 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 대소면 삼정리 18

* 용도: 공장

* 감정가: 1,720,916,240원

* 토지면적: 7762.00㎡ (약 2348.06평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 681.62㎡ (약 206.22평)

* 건물 제시외면적: 99.50㎡ (약 30.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부 기재 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 충청북도 음성군 대소면 삼정리 소재 "삼한이마을" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위로는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 중소규모 공장이 혼재하는 지방도변 인근의 소규모 공장지대입니다.

* 교통상황:

* 본건 북동측 인근에 왕복 2차선의 대동로가 있어 제82번 지방도(대금로)로의 연계가 용이합니다.

* 차량으로 약 15분 거리에 중부고속도로 대소IC가 소재하여 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용상태:

* 일련번호(1) 토지는 공업용으로 이용 중이며, 부정형의 평지 토지입니다.

* 일련번호(2) 토지는 도로로 이용 중이며, 부정형의 평지 및 완경사지 토지입니다.

* 인접 도로상태:

* 일련번호(1) 토지는 일련번호(2) 토지가 노폭 약 4m의 도로와 접하여 본건 토지로의 차량 진출입이 자유롭습니다.

* 일련번호(2) 토지는 북동측으로 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을1 근저당권 (중소기업은행, 2020-08-26)

* 주요 권리사항:

* 본 물건은 공동담보, 유동화물건, 재매각 건입니다.

* 말소기준권리(을1 근저당)보다 선순위인 권리는 등기사항에 나타나지 않습니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 강*: 보증금 8,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2019-08-27, 대항력 있음.

* 주의: 대항력 있는 임차인이므로, 배당받지 못할 경우 보증금 8,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (다만, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어 추가 확인 필요)

* 주식회사 이루카: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2024-10-30, 대항력 없음.

* 한명우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-10-11, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준)

* 등기부채권 총액: 토지 3,006,550,000원, 건물 2,335,750,000원.

4. 상권분석

* 주변 지역은 농경지, 단독주택, 중소규모 공장이 혼재하는 지역으로, 기반 시설이 잘 갖춰진 도심 상권과는 거리가 있습니다.

* 주요 도로에 인접하여 물류 이동은 용이하나, 일반적인 편의시설 및 상업시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 공장 용도로, 주거 또는 일반 상업 활동을 위한 생활 편의시설은 상대적으로 부족한 지역입니다.

* 가장 가까운 편의시설이나 관공서 등은 인근 마을이나 음성군 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 전답 및 공장지대의 특성상 주변 환경은 비교적 조용하고 한적할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 현황과 공부상 차이:

* 목록2 건물은 공부상 1~3층이나, 현황 남측에서 볼 때 2층 건물이며 1층 일부가 지하층으로 이용되고 있습니다.

* 목록4 건물은 건축물현황도상 위치와 현황 위치가 상이하며, 소유자 측에 의해 이동된 것으로 탐문됩니다.

* 건물/토지 관련 주의사항:

* 각파이프조 강판지붕 단층차양(감정평가서상 ㉣)은 매각에서 제외됩니다.

* 토지 지상에 타인 소유로 탐문되는 탱크류 등 설비가 소재하나 평가 및 매각에서 제외됩니다.

* 경계 불분명:

* 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 별도의 측량이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인:

* 임차인 강* 씨(보증금 800만원, 대항력 있음)의 존재는 인수 여부 확인이 필요합니다. (인수 보증금 합계 0원 명시)

7. 종합 의견

* 본 물건은 충북 음성군 대소면의 지방도변에 위치한 공장 부지 및 건물입니다.

* 접근성은 중부고속도로 대소IC 인접으로 양호하나, 주변은 농경지와 소규모 공장이 혼재하는 지역적 특성을 가집니다.

* 건물 현황과 공부상의 차이, 경계 불분명, 대항력 있는 임차인의 존재 등 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 있으므로, 입찰 전 현장 확인 및 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 재매각 건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 중부고속도로 대소IC 인근으로 물류 이동에 유리합니다.

* 공장 입지: 공업용으로 이용 가능한 토지와 건물로, 산업 활동 목적에 부합합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있어 효율적입니다.

* 재매각: 이전 유찰 사례를 참고하여 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,720,916,240원

* 본 물건은 권리 관계 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 가치 평가가 필요합니다.

* 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 강* 씨의 보증금 800만원은 별도 확인 및 고려가 필요합니다.

* 또한, 재매각 절차이므로 이전 유찰 사유와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 검토할 수 있으나, 철저한 현장 조사와 법적 검토 후 최종 입찰가 결정하시기를 권장합니다. (예상 입찰 범위: 1,376,732,992원 ~ 1,548,824,616원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.