나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2278 [1] 충청북도 음성군 음성읍 용산리 산152-10 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 용산리 소재 "무수막마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 교통사항은 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건(1): 대체로 부정형의 토지로, 농경지(휴경지) 및 일부 "비포장농로 및 구거부지"등으로 이용중임. 본건(2): 대체로 부정형의 토지로, 농경지(휴경지)등으로 이용중임. 본건(3): 대체로 부정형의 토지로, 농경지(휴경지)등으로 이용중임. 본건(4): 대체로 부정형의 토지로, 농경지(휴경지)등으로 이용중임. 본건(5): 대체로 부정형의 토지로, 농경지(휴경지)등으로 이용중임. 본건(6): 대체로 부정형의 토지로, 농경지(휴경지)등으로 이용중임. 본건(7): 대체로 부정형의 토지로, 농경지(휴경지)등으로 이용중임. 본건(8): 대체로 부정형의 토지로, 농경지(휴경지) 및 일부 진출입로 등으로 이용중임. 본건(9): 대체로 부정형의 토지로, 농경지(휴경지) 및 일부 진출입로 등으로 이용중임. 본건(10): 대체로 부정형의 토지로, 농경지(휴경지) 및 일부 진출입로 등으로 이용중임. 본건(11): 대체로 부정형의 토지로, "비포장농로" 등으로 이용중임. 본건(12): 대체로 부정형의 토지로, 자연림 등으로 이용중임. 본건(13): 대체로 부정형의 토지로, 자연림 및 진출입로 등으로 이용중임. 본건(14): 대체로 부정형의 토지로, 자연림 등으로 이용중임. 본건(15): 대체로 부정형의 토지로, 자연림 등으로 이용중임. 본건(16): 대체로 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 "개간토지 및 비포장농로, 구거부지,미등기 제시외건물 부지" 등으로 이용중임. 본건(17): 대체로 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 "구거부지, 비포장농로" 등으로 이용중임.

인접 도로상태

별첨 "지적 개황도" 참조 본건(1): 본건 북측 및 북동측으로 인접토지 및 본건 일부 지상에 비포장농로가 소재함. 본건(2): 지적상 맹지임. 본건(3): 본건 북동측으로 비포장농로와 접함. 본건(4): 지적상 맹지임. 본건(5): 지적상 맹지임. 본건(6): 지적상 맹지임. 본건(7): 지적상 맹지임. 본건(8): 지적상 맹지이나, 일부 진출입로로 이용중임. 본건(9): 지적상 맹지이나, 일부 진출입로로 이용중임. 본건(10): 지적상 맹지이나, 일부 진출입로로 이용중임. 본건(11): 본건이 비포장농로 이며 남서측으로 노폭3미터 내외의 포장도로와 접함. 본건(12): 지적상 맹지임. 본건(13): 지적상 맹지이나, 일부 진출입로로 이용중임. 본건(14): 지적상 맹지임. 본건(15): 지적상 맹지임. 본건(16): 본건 일부가 비포장농로임. 본건(17): 본건 일부가 비포장농로임.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 본건(1): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>. 본건(2): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건(3): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>. 본건(4): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>. 본건(5): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건(6): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>. 본건(7): 보전관리지역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지. 본건(8): 보전관리지역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지' 본건(9): 보전관리지역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지. 본건(10): 보전관리지역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지. 본건(11): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 본건(12): 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 임업용산지(2018-12-28)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 본건(13): 농림지역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 임업용산지(2018-12-28)<산지관리법>. 본건(14): 농림지역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 임업용산지(2018-12-28)<산지관리법>. 본건(15): 보전관리지역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>, 준보전산지<산지관리법>. 본건(16): 계획관리지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>, 준보전산지<산지관리법>. 본건(17): 계획관리지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>'

제시목록 외의 물건

별첨 "지적개황도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건(1): 지적상 지목이 "전" 이나, 현황, 일부 "비포장농로 및 구거부지 등" 임. 본건(11): 지적상 지목이 "전" 이나, 현황, "비포장농로 등" 임. 본건(16): 지적상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부 "비포장농로 및 개간토지,구거부지, 미등기 제시외건물 부지 등" 임. 본건(17): 지적상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부 "비포장농로 및 구거부지 등" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건(16)지상에 미등기 제시외건물이 소재하는바, 추후 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1~11은 농지취득자격증명제출필요(미제출시 보증금 몰수, 별지 사실조회회신참조)
-목록 16 지상 소유자미상의 미등기 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 관리사 45㎡, 파이프조 강판지붕 단층 다용도실 35㎡) 매각제외(법정지상권 성립여지 있으며 감정가는 이로인해 토지소유권 제한받는 단가임)
-목록 2,4~7,12,14,15 맹지, 목록 8,~10,13은 맹지이나 일부진출입로로 이용중, 목록 1,16,17은 본건 일부가 비포장농로임.
-본건 지상 컨테이너 및 구축물등이 소재하나(감정평가서상 사진용지 참조) 해체 및 이동가능성 등을 감안하여 평가 및 매각 제외(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2024타경2278 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 음성읍 용산리 산152-10

* 용도: 전 (토지이용계획확인서상 지목, 일부 현황은 농로, 구거부지, 임야 등으로 이용중)

* 감정가: 1,713,921,100 원

* 토지면적: 137,229.00 ㎡ (약 41,512.48 평)

* 건물면적: 0.00 ㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 음성군산림조합 (외 다수)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 용산리 소재 "무수막마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지와 임야, 그리고 일부 주택이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량의 진출입은 가능하나, 인근 간선도로 및 버스정류장이 소재함에도 불구하고 전반적인 교통 여건은 다소 불편한 것으로 파악됩니다.

* 형태 및 이용상태

본건 토지는 대체로 부정형의 형태를 띠고 있으며, 현재 농경지(휴경지), 일부 비포장농로, 구거부지, 자연림, 진출입로, 개간토지, 미등기 건물 부지 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

다수의 토지가 지적상 맹지이거나, 일부만 진출입로로 이용되고 있습니다. 또한, 1번, 16번, 17번 토지는 본건 일부가 비포장농로로 이용되고 있습니다. 다만, 11번 토지는 남서측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있습니다. 이와 함께 가축사육제한구역, 사방지, 영농여건불리농지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 여러 법규에 따른 토지이용계획 및 제한 사항이 적용되어 있어, 향후 토지 이용에 복합적인 제약이 따릅니다.

3. 권리분석

* 등기부현황

말소기준권리는 음성군산림조합의 근저당권(2016.06.02.)입니다. 해당 권리 이후에 설정된 근저당, 지상권, 임의경매개시결정, 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 총 채무액은 582,078,401원이며, 경매 신청 채권자는 음성군산림조합입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

목록 16번지 토지 지상에 소유자 미상의 미등기 건물이 존재하며, 해당 건물에 대해 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이로 인해 토지 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있으며, 해당 건물은 매각에서 제외되었습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임차인은 없는 것으로 확인되어, 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 대규모 농경지 및 임야로 구성되어 있어 일반적인 상업용 부동산의 상권 분석과는 성격이 다릅니다. 인근에 주택이 일부 혼재하나, 직접적인 상업 시설과의 연관성은 낮은 것으로 보입니다. 토지 이용 계획상 가축 사육 제한 구역, 농림 지역 등이 포함되어 있어 개발 용도에 제약이 따를 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경

본건은 "무수막마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 농경지와 임야, 그리고 일부 주택들이 산재해 있습니다.

* 교통 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 및 간선도로 접근성이 다소 불편한 편에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수

목록 1번부터 11번까지의 토지는 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성

목록 16번지 토지 위에 소재하는 소유자 미상의 미등기 건물로 인해 법정지상권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 소유권 행사 및 활용에 제약을 초래할 수 있으며, 해당 건물은 매각에서 제외되었습니다.

* 토지 맹지 및 접근로 문제

다수의 토지가 지적상 맹지이며, 일부 토지는 진출입로로 이용되는 경우를 제외하고는 자체적인 도로 접근이 어렵습니다. 또한, 일부 토지는 비포장 농로로 이용되어 있어, 실질적인 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용계획상의 제약

본건은 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축사육제한, 사방지, 영농여건불리, 보전산지 등 각종 제한 사항이 다수 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 복합적인 제약을 야기할 수 있습니다.

* 지목과 현황 불일치

일부 토지는 공부상 지목(전, 임야)과 실제 이용 현황(농로, 구거부지, 개간토지, 미등기 건물 부지 등)이 상이합니다. 이는 추후 현황 조사 및 관련 행정 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 매각 제외 물건

감정가 산정 시 일부 고려되었으나, 컨테이너 및 기타 구축물 등은 해체 및 이동 가능성을 고려하여 매각 대상에서 제외되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 음성읍에 위치한 약 41,512평 규모의 대규모 농경지 및 임야로, 감정가는 17억 원대입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 목록 16번지 토지 상의 미등기 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 주의해야 할 부분입니다. 더불어, 다수의 맹지 및 비포장 농로로 인한 접근성 문제, 농지취득자격증명 제출 의무, 그리고 다양한 토지이용계획상의 제한 사항 등은 본건의 활용 및 개발에 있어 복합적인 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 확보 기회

약 41,512평에 달하는 광대한 토지를 확보할 수 있는 기회가 제공됩니다.

* 농업 또는 임업 목적 투자

농림 지역 및 보전 관리 지역이 포함되어 있어, 장기적인 관점에서 농업, 임업 또는 관련 시설 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성

계획관리지역 일부 포함으로, 향후 관련 법규 및 규제 완화 시 개발 가능성을 모색해 볼 수 있습니다. 다만, 현재 다수의 제한 사항이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 시세 조사, 주변 개발 계획, 토지 이용 규제 완화 가능성, 법정지상권 관련 실사, 그리고 향후 활용 방안에 대한 구체적인 계획 수립이 선행되어야 합니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 입찰 참여 전 반드시 현장 방문 및 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.