나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35049 [1] 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 351-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2024.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 소재 "모란지저수지" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택, 소규모공장 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 동측 인근에 간선도로(덕호로)가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1-3):부정형의 토지로 계단식으로 평탄하게 조성된 일단의 공장부지임.
기호(8):부정형의 토지로 서하향의 완경사를 이루는 자연림임.
기호(9-11):대체로 사다리형의 평탄한 토지로 일단의 공장부지의 부속토지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호(1)는 공장부지는 토지의 동측 진입도로를 통하여 공도와 연계되며, 기호(8)는 지적상 맹지이나 북측의 관습법상 도로를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형),가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(2,3):계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형),가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>

기호(8):농림지역(농림지역),보전관리지역,가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업보호구역(농업보호구역)<농지법>,준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>

기호(9,10):보전관리지역,가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>

기호(11):농림지역(농림지역),가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업보호구역(농업보호구역)<농지법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

공부상 지목이 기호(9,10) "임야", 기호(11)는 "전" 이나 실제는 공히 일단의 공장부지의 부속토지로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4): 철골조 판넬지붕 단층 건물로서(사용승인일:2002.7.30.)
내.외벽: 판넬 마감
창호: 샷시창호임.

기호(5): 철골조 판넬지붕 단층 건물로서(사용승인일:2002.7.30.)
내.외벽: 판넬 마감
창호: 샷시창호임.

기호(6): 철골조 판넬지붕 3층 건물로서(사용승인일:2002.7.30.)
외벽: 판넬 마감
내.외벽: 판넬 마감, 벽지도배, 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호임.

기호(7): 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서(사용승인일:2018.12.21.)
내.외벽: 판넬 마감
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(4,5,7): 공장으로 이용 중임.
기호(6): 1층(식당, 휴게실) 2층(사무실), 3층(기숙사) 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(6): 위생 및 급배수설비, 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물이 소재하고 있으나 종물 및 부합물임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함 (감정평가서상 ㉠,㉡,㉢,㉣,㉤,㉥,㉦)
-목록9,10 공부상 지목 '임야'이나 현황 '공장부지의 부속토지'로 이용
-목록 1은 토지의 동측 진입도로를 통하여 공도와 연계되며, 목록 8은 지적상 맹지이나 북측의 관습법상 도로를 통하여 진출입이 가능함
-목록1 지상의 컨테이너 네개동(감정평가서상 컨테이너 1,3), 목록8,9 지상의 각 컨테이너 하나의 동(감정평가서상 컨테이너 2,4)가 소재하나 매각 제외
-기계기구는 공장및광업재단저당법 제6조 제2018-456에 의거 평가하되 기호1 중 드릴연마기 소재불명, 기호2~13 소재불명(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 충주지원 2024타경35049 (1)

소재지: 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 351-1

용도: 공장

감정가: 5,353,350,400원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 구성

토지 면적: 15,074.00㎡ (약 4,560.15평)

건물 총 면적: 4,845.24㎡ (약 1,466.09평)

건물 구성:

* 건물 (4): 철골조 판넬지붕 단층, 2002년 7월 30일 사용승인, 공장 (약 1,632.00㎡)

* 건물 (5): 철골조 판넬지붕 단층, 2002년 7월 30일 사용승인, 공장 (약 244.00㎡)

* 건물 (6): 철골조 판넬지붕 3층, 2002년 7월 30일 사용승인, 1층(식당, 휴게실), 2층(사무실), 3층(기숙사) (약 683.64㎡)

* 건물 (7): 일반철골구조 판넬지붕 2층, 2018년 12월 21일 사용승인, 공장 (공장, 쇼트장, 철골제작장, 물탱크실) (약 2,285.60㎡)

제시외 건물 면적: 902.80㎡ (단, 일부 제시외 건물은 매각 제외)

1.3. 감정가 및 채권 총액

감정가: 5,353,350,400원

토지 등기부 채권 총액: 6,121,518,430원

건물 등기부 채권 총액: 4,625,726,800원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 소재 "모란지저수지" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에는 양덕저수지 생태공원이 있어 휴식 및 환경 교육의 장으로 활용되고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 동측 인근에 간선도로인 덕호로가 통과하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다. 목록 1 토지는 동측 진입도로를 통해 공도와 연계되며, 목록 8 토지는 지적상 맹지이나 북측 관습법상 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 계획

* 토지 이용 현황: 기호(1-3)은 부정형 계단식 조성 공장부지, 기호(8)은 부정형 완경사 자연림, 기호(9-11)은 사다리형 평탄 공장부지 부속토지로 이용 중입니다. 공부상 지목은 '임야' 또는 '전'이나 실제 현황은 공장 부지로 사용되고 있습니다.

* 토지 이용 계획:

* 기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역.

* 기호(2,3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 준보전산지.

* 기호(8): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 준보전산지.

* 기호(9,10): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

* 기호(11): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 채권 총액)

토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 10월 24일 접수된 중소기업은행 근저당 (1,440,000,000원)이며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 12월 31일 접수된 중소기업은행 근저당 (960,000,000원)이며, 이보다 늦은 권리들은 소멸 대상입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

* 김 : 보증금 100,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-01, 대항력 없음.

* 심 : 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-12, 대항력 없음.

* 양 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-11-30, 대항력 있음.

* 본 임차인은 대항력이 있으므로, 매수인이 인수해야 할 보증금 10,000,000원이 발생할 수 있습니다.

* 임 : 보증금 0원, 차임 150,000원, 전입 2023-02-16, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-01-31, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 300,000,000원, 차임 10,000,000원, 전입 2024-01-04, 대항력 없음.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다 (지상권 개요: 해당 없음).

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건 소재지는 음성군 삼성면 양덕리로, 주변에는 농경지와 임야, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다. 최근 인근 지역으로 삼성 테크노밸리 개발이 진행 중이거나 계획되어 있어, 지역 산업 발전 및 물류 거점으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 양덕저수지 생태공원이 인접하여 지역 주민들의 휴식 공간으로 이용되고 있습니다.

4.2. 산업 시설 밀집도

소규모 공장 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 대규모 산업단지와 인접해 있지는 않으나, 삼성 테크노밸리 개발 등 잠재적 산업 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

본건은 공장 부지로, 주변에 대규모 상업 시설이나 주거 단지는 밀집해 있지 않습니다. 차량 이동 시 음성군 삼성면 소재지의 편의시설(삼성시장 등)을 이용할 수 있습니다. 양덕저수지 생태공원이 인접해 있어 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 위반건축물: 물건에 위반건축물이 존재한다는 특이사항이 기재되어 있으나, 구체적인 내용 및 해소 방안은 추가 확인이 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 목록 8, 11 토지는 농림지역, 농업보호구역으로 지정되어 있어 취득 시 농지취득자격증명이 필요할 수 있습니다.

* 개발 제한: 일부 토지에 준보전산지, 가축사육제한구역, 농업보호구역 등이 포함되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 위험

* 대항력 있는 임차인: 양영철 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 10,000,000원을 부담해야 할 가능성이 있습니다.

6.3. 물건 자체의 특이사항

* 기계기구 일부 소재불명: 감정평가 시 일부 기계기구가 소재불명으로 평가되었으므로, 실제 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 도로 접근성: 목록 8 토지는 지적상 맹지이므로, 관습상 도로 이용에 관한 분쟁 소지 또는 향후 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일부 제시외 건물이 매각 제외되므로, 매수 시 이를 명확히 구분해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 특징

본 물건은 충청북도 음성군 삼성면 양덕리에 위치한 대규모 공장 부지 및 건물입니다. 상당한 규모의 토지와 연면적을 갖추고 있으며, 공장뿐만 아니라 사무실, 기숙사, 식당 등 다양한 용도로 활용 가능한 부대시설을 보유하고 있습니다. 감정가는 높으나, 다수의 채권이 설정되어 있습니다.

7.2. 주요 고려사항

대항력 있는 임차인의 존재와 위반건축물, 일부 토지의 맹지 여부 등은 매수인이 신중하게 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 또한, 일부 토지의 지목과 현황이 상이하며, 일부 기계기구의 소재 불명 문제도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 자산 가치

넓은 토지 면적과 건물을 바탕으로 한 상당한 자산 가치를 보유하고 있습니다. 감정가를 기준으로 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 활용 가능성

현재 공장으로 운영 중이거나 활용 가능한 상태이며, 지역 개발 계획(삼성 테크노밸리 등)과 연계 시 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 양덕저수지 생태공원 인접은 긍정적인 주변 환경 요소로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

예상 입찰가는 물건의 감정가, 권리 분석 내용, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 그리고 본 물건이 가진 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 위반건축물 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다. 본건의 경우, 대항력 있는 임차인(양영철, 보증금 10,000,000원)과 위반건축물 등의 리스크를 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 제언

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 부동산 거래 사례, 공장 가동률 및 임대료 수준, 위반건축물 시정 비용 등에 대한 추가적인 심층 조사가 필수적입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원은 매수인이 부담해야 할 가능성이 있음을 염두에 두어야 합니다. 본 물건은 신중한 분석과 리스크 관리를 통해 접근할 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.