나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35049 [1] 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 351-1 공장 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35049 [1] 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 351-1 공장 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매2계 2024타경35049 | 소재지: 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 351-1 | 감정가: 5,405,464,400원 | 최저가: 4,324,372,000원 | 용도: 공장

1. 충주지원 2024타경35049 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경35049 (1)

소재지: 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 351-1

용도: 공장

감정가: 5,405,464,400원

토지면적: 15,808.00㎡ (약 4,781.74평)

건물면적: 4,845.24㎡ (약 1,465.69평)

제시외 건물면적: 902.80㎡ (약 273.10평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 손OO

채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성, 유동화 물건

주의사항: 일괄매각 (제시외 건물 포함), 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 공부상 지목과 현황 불일치 (임야/전 -> 공장부지 부속토지), 일부 컨테이너 매각 제외, 기계기구 일부 소재 불명.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 소재 "모란지저수지" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지, 임야, 농가주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량을 통한 진출입이 가능하며, 동측 인근에 간선도로인 덕호로가 통과하여 교통 여건은 양호한 편입니다. 공장 부지로서 필요한 도로망과의 연계성은 확보되어 있으며, 일부 토지(기호 8)는 지적상 맹지이나 관습상 도로를 통해 진출입이 가능한 것으로 파악됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물에 대한 지분 매각 대상입니다. 주요 권리사항으로는 농지취득자격증명, 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 특히, 목록 11번 토지는 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되며, 이를 미제출할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 매우 주의해야 합니다. 또한, 공부상 지목이 '임야' 또는 '전'으로 되어 있으나 실제로는 공장 부지의 부속 토지로 이용되고 있어, 현황과 공부상 지목 간의 차이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 기계기구의 일부가 소재 불명이라는 점 또한 감안해야 할 부분입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 음성군 삼성면 양덕리에 위치하며, 해당 지역은 농업 활동과 함께 소규모 공업 활동이 병행되는 복합적인 성격의 지역입니다. 물건이 위치한 토지들은 대부분 계획관리지역, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어 산업 활동을 위한 기본적인 법적 기반은 갖추고 있습니다. 동측의 덕호로를 통해 주요 도로망으로의 접근성이 양호하여 물류 이동에는 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 주변 지역이 농경지와 임야 등으로 둘러싸여 있어 대규모 산업 단지나 도심 상권과는 다소 거리가 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 주로 철골조 판넬 지붕 구조로 이루어져 있으며, 사용 승인일은 2002년 7월 30일 및 2018년 12월 21일입니다. 건물 기호 4, 5, 7번은 공장으로 현재 이용 중입니다. 기호 6번 건물은 1층에 식당 및 휴게실, 2층에 사무실, 3층에 기숙사 등으로 활용되고 있어, 공장 운영에 필요한 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다. 위생, 급배수, 난방 설비 등이 일부 건물에 설치되어 있어 기본적인 생활 및 업무 환경은 제공될 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크 요인은 농지취득자격증명 발급 여부입니다. 해당 서류 미비 시 입찰 보증금 몰수라는 치명적인 결과를 초래할 수 있습니다. 또한, 법정지상권 성립 여부는 별도의 법적 검토가 반드시 필요하며, 이는 향후 토지 이용에 상당한 제한을 줄 수 있습니다. 본 건은 지분 매각 대상이므로, 다른 토지 또는 건물 소유자와의 관계 설정 및 협의가 중요하게 작용할 수 있습니다. 기계기구 일부의 소재 불명은 자산 가치 평가에 영향을 미칠 수 있으며, 일부 토지가 준보전산지, 농림지역, 농업보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 공장 용도로 활용하기에 적합한 규모의 토지와 건물을 갖추고 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 하지만 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 법정지상권 성립 여부, 지분 매각으로 인한 법률적 복잡성 등 해결해야 할 과제들이 명확하게 존재하는 물건입니다. 제시외 건물과 일부 기계기구의 소재 불명과 같은 추가적인 확인 사항들도 고려해야 합니다. 따라서 신중한 권리 분석과 철저한 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 충분히 파악한 후 입찰 참여를 고려해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

음성 지역의 지속적인 산업 활동 가능성을 고려할 때, 적정 가격으로 본 물건을 매수할 경우 공장 운영 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 주변 개발 계획이나 지역 산업 동향을 면밀히 파악하여 향후 가치 상승 가능성을 탐색해 볼 가치가 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 발급이 용이하고 법정지상권 문제가 발생하지 않는 것으로 명확히 확인된다면, 경쟁력 있는 가격에 매수하여 활용도를 높일 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

본 건이 소재한 음성군 삼성면 양덕리 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 물질 배출 공장 등)이 가깝게 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주변은 농경지, 임야, 그리고 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

법원 정보

충주지원 경매2계