나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9546 [1] 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 1463 칠곡왜관태왕아너스센텀 105동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 소재 '대구지방법원 칠곡군법원' 남동측 인근에 위치한 '칠곡왜관태왕아너스센텀 105동 3층 302호 아파트 단위세대'로서, 주위는 택지 개발지구내 아파트단지, 다가구주택, 나대지, 각종근린생활 점포상가, 소하천 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입 가능하며, 대중교통사정, 교통시설 접근성 등 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)큰크리트지붕 지상 26층건(105동)내 3층 302호 단위세대로서, 사용승인일: 2018.11.29 외벽 ; 외장 페인팅, 하단 장식 외장석재 등 내부 : 벽지, 내장마감재, 내장타일 등 창호 : 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

칠곡왜관태왕아너스센텀 105동 3층 302호 아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북향 완만한 경사지대에 인접토지와 대체로 등고 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 12미터(왕복2차선), 서측으로 10미터(왕복2차선), 북측 및 동측으로 6미터 정도의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로) (접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(찬누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9546 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 1463 칠곡왜관태왕아너스센텀 105동 3층302호

용도: 아파트

감정가: 240,000,000원

토지면적: 37.75㎡ (약 11.42평)

건물면적: 70.17㎡ (약 21.22평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠에스캐피탈대부주식회사

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리에 소재하며, '대구지방법원 칠곡군법원'에서 남동측 인근에 위치한 '칠곡왜관태왕아너스센텀 105동 3층 302호'입니다.

주위 환경으로는 택지 개발지구 내 아파트 단지와 더불어 다가구주택, 나대지, 각종 근린생활 시설, 소하천 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

단지 내로 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 및 전반적인 교통시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 26층 건물 중 3층에 위치하며, 2018년 11월 29일에 사용 승인되었습니다.

토지는 북향 완만한 경사지에 위치하며, 아파트 부지로 조성된 사다리형 토지입니다.

본건 토지는 남측으로 폭 약 12미터, 서측으로 10미터, 북측 및 동측으로 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)가 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(찬누리유치원), 배출시설설치제한구역, 토지구획정리사업지구 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

본건 부동산은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2020년 2월 14일 접수된 푸본현대생명보험주식회사의 근저당(을3)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 주요 권리들은 다음과 같습니다.

* 을3 근저당: 푸본현대생명보험주식회사, 2020-02-14, 188,400,000원

* 을4 근저당: 엠에스캐피탈대부주식회사, 2022-04-26, 30,000,000원

* 갑6 가압류: 서민금융진흥원, 2025-10-14, 9,240,940원

* 갑7 임의경매: 엠에스캐피탈대부, 2025-10-21, 22,144,877원

총 채권액 합계는 227,640,940원입니다.

등기부 요약상 인수해야 할 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

* 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니, 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 칠곡왜관태왕아너스센텀 아파트 단지는 택지 개발지구 내에 조성되어 있어 비교적 계획적이고 정돈된 주거 환경을 갖추고 있습니다. 단지 주변으로 다양한 형태의 주거 시설 및 근린생활 시설이 분포하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, '대구지방법원 칠곡군법원'이 인근에 위치하여 관련 행정 및 법률 서비스 접근성이 높습니다.

1.4. 생활정보

본건은 2018년 11월에 사용 승인된 칠곡왜관태왕아너스센텀 아파트 105동 3층 302호입니다. 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지는 총 6개 동, 728세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 953면으로 넉넉한 편입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니케이션 공간 등의 복리시설이 마련되어 있어 입주민들의 생활 편의를 높이고 있습니다.

아파트의 사용승인일은 2018년 11월 29일이며, 최고층은 26층입니다.

본건은 전용면적 70.17㎡(약 21.22평)이며, 분양면적은 약 84.43㎡(약 25.54평)으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 채권액 총계: 227,640,940원으로, 감정가 240,000,000원에 근접하여 경쟁이 치열할 경우 예상보다 높은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 관계가 미상으로 조사되어 있어 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 명도 지연 또는 명도 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한구역 등 여러 법규의 제한을 받고 있습니다. 다만, 이미 아파트 단지로 개발이 완료된 상태이므로 실제적인 개발 또는 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년에 사용 승인된 신축급 아파트로, 칠곡군 왜관읍의 계획된 택지 개발지구 내에 위치하여 주거 환경이 우수합니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 사전에 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 연도: 2018년 준공으로 신축급 아파트에 해당하여 장기 보유 시에도 상품 가치 하락이 상대적으로 적습니다.

* 안정적인 입지 조건: 택지 개발지구 내 아파트 단지로, 주변 편의시설 및 기반 시설 이용이 편리하여 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 모든 선순위 권리가 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 6월부터 7월까지의 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 84.43㎡)의 아파트가 300,000,000원 ~ 329,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 70.17㎡(약 21.22평)이며, 감정가는 240,000,000원입니다.

최근 실거래가(약 84.43㎡ 기준, 평균 약 311,670,000원)를 평당가로 환산하면 약 3,691,900원/㎡입니다. 이를 본건의 전용면적(70.17㎡)에 적용하면 약 258,850,000원의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

제시된 '최근 전월세 JSON 정보' 중 일부 거래(2025년 10월 25일 230,000,000원, 2026년 5월 21일 220,000,000원)는 월세가 0원으로 기재되어 있고 금액대가 실제 매매가로 판단될 수 있습니다. 이 가격대 또한 감정가 수준이거나 그 이하입니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 감정가 240,000,000원은 현재 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려하고, 낙찰 후 재매각 시점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가는 감정가와 추정 시세를 종합적으로 고려하여 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

해당 범위 내에서 경쟁 상황 및 현장 분위기를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.