나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513503 [1] 인천광역시 계양구 장기동 125 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 "계양초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제502호로서, 외벽: 스톤코트 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, "공동주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청 문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금141,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513503 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 장기동 125 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 3천 7백만원

* 토지면적: 26.63㎡ (약 8.06평)

* 건물면적: 46.42㎡ (약 14.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 건축물: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호이며, 2010년 4월 12일에 사용승인되었습니다. 총 연면적은 412.04㎡, 대지권 면적은 209.9㎡입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 "계양초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 취득 시에는 일반적으로 해당되지 않습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 1월 25일자 계양구(인천광역시)의 압류입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 5번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사, 임차인: 이영준)

* 보증금: 1억 4천 1백만원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 3월 18일

* 확정일자: 2022년 3월 25일

* 배당신고일자: 2024년 3월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 권리이며, 말소동의 확약서 제출로 인수 부담이 없습니다.

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 10월 10일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상인 점에 유의할 필요가 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 인천광역시 계양구 장기동 123-2 (라비캐슬, 2010년 준공, 44.27㎡)는 2025년 12월 6일 9,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 671.6만원)

* 인천광역시 계양구 장기동 125-6 (아름빌라7동, 1992년 준공, 45.05㎡)는 2025년 12월 13일 4,150만원에 거래되었습니다. (건축 연도가 오래되어 직접적인 비교 가치는 낮습니다.)

* 인천광역시 계양구 장기동 140-3 (대경이즈뷰, 2010년 준공, 48.51㎡)는 2025년 12월 15일 10,332만원에 거래되었습니다. (평당 약 702.8만원)

* 시세 분석: 본건과 건축 연도(2010년) 및 면적(약 44~48㎡)이 유사한 다세대주택의 최근 실거래가는 9,000만원에서 10,332만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적 46.42㎡(약 14.04평) 기준, 평당 시세를 약 687만원으로 산정하면 시장 가격은 약 9,650만원 내외로 추정됩니다.

* 감정가와의 비교: 본건의 감정가는 1억 3천 7백만원으로, 최근 유사 물건의 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 5층이라는 층수 이점, 내부 상태, 또는 감정 시점의 시장 상황 등을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 본건 남서측 인근에 계양초등학교가 위치하여 자녀 교육 여건이 양호합니다.

* 편의 시설: 주거지역 내에 위치하여 지역 내 소규모 상가 및 근린생활시설을 이용하는 데 불편함이 없습니다.

* 주변 환경: 인천광역시 계양구 장기동 125번지 인근은 주거지로서 기본적인 생활 편의시설이 갖추어진 지역입니다.

* 혐오시설: 본건 주변 반경 내 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 괴리: 감정가(1억 3천 7백만원)와 최근 실거래가(9천만원~1억 332만원) 간에 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 시 신중한 시세 판단이 요구됩니다.

* HUG 임차권 말소동의: 임차권이 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸 예정이나, 경매 절차 진행 상 변동 가능성을 간과해서는 안 됩니다.

* 토지 이용 제한: 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25) 내 취득 시 관련 규정을 준수해야 합니다. (경매 취득자는 일반적으로 해당 없음)

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 장기동에 위치한 5층 다세대주택으로, 계양초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호합니다. HUG 임차권이 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 감정가와 최근 실거래가 사이에 큰 차이가 존재하므로, 철저한 시장 조사와 분석을 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 임차권의 인수 부담 소멸로 인한 명확한 권리 관계.

* 계양초등학교 인근의 안정적인 주거 입지.

* 2010년에 준공된 비교적 현대적인 건물.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 3천 7백만원입니다.

최근 유사 물건의 실거래가 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 9,650만원 내외로 추정됩니다.

5층이라는 층수 이점과 향후 잠재적 가치 상승 가능성, 그리고 감정가 대비 시장 가치의 차이를 고려하여, 본건의 예상 입찰가 범위를 1억 1천만원 ~ 1억 2천 5백만원 수준으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.