나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1197 [1] 대구광역시 남구 대명동 480-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 ‘대구남명초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 정비된 주택지대로서 주위환경은 대체로 무난한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 남측 인근으로 앞산순환로가 통과하는 등 일반대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서 지면은 평탄하며 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 3미터의 보도블럭도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구남명초등학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 세멘벽돌조 세멘와즙위 강판지붕 2층건으로 외벽 : 석재, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감, 바닥 : 바닥재, 타일등 마감, 창호 : 새시 창호 등 마감임.

이용상태

1, 2층 공히 주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "현황도(지적 및 건물개황도)"에서와 같이 '제시외건물(기호㉠~㉤)'이 소재함.

공부와의 차이

① 공부상 다락 2.95평이나 현황은 2층 주택 50.4㎡로서 실측으로 사정하여 평가하였음. ② 공부상 세맨와즙평가건이나 현황은 세멘와즙위 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2‘다락’은 실제 ‘2층 주택’이며 실측 약50.4㎡ 임
공부상 세멘와즙평가건이나 현황은 세멘와즙위 강판지붕임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 대구지방법원 2025타경1197 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 480-16

용도: 단독주택

감정가: 486,255,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 토지 및 건물 정보

토지면적: 218.80㎡ (약 66.23평)

토지지분: 218.8㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 81.32㎡ (약 24.60평)

건물지분: 81.32㎡

건물 제시외면적: 48.40㎡ (약 14.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함. 목록2 '다락'은 실제 '2층 주택'으로 약 50.4㎡(약 15.25평)임. 공부상 세멘와즙 지붕이나 현황은 세멘와즙 위 강판 지붕임.

1.3. 토지 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 대구광역시 남구 대명동 '대구남명초등학교' 동측 인근, 정비된 주택지대.

교통상황: 차량 접근 가능, 남측 인근 앞산순환로 통과, 일반대중교통사정 보통.

형태 및 이용상태: 정방형 토지, 평탄하며 주거용 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 서측 폭 약 3미터 도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구남명초등학교).

1.4. 건물 감정평가 요약

건물의 구조: 세멘벽돌조, 세멘와즙 위 강판지붕 2층 건물. 외벽 석재/페인팅, 내벽 벽지/타일, 바닥 바닥재/타일, 창호 새시 마감.

이용상태: 1, 2층 공히 주택으로 이용 중.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등.

부합물 및 종물: '제시외건물(기호㉠~㉤)' 소재함.

공부와의 차이: 공부상 다락(2.95평)이나 현황 2층 주택(50.4㎡)으로 실측 평가. 공부상 세멘와즙 지붕이나 현황은 세멘와즙 위 강판 지붕.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 환경

본건은 대구광역시 남구 대명동에 위치하며, 주변은 정비된 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경이 대체로 양호합니다. 인근에 대구남명초등학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

2.2. 교통

차량으로 접근이 용이하며, 남측 인근으로 앞산순환로가 통과하여 교통 여건이 편리한 편입니다. 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 주변 도로

서측으로 폭 약 3미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 을13. 근저당권, 2016-04-21, 대봉새마을금고, 195,000,000원)

3.1. 1.소유권 관련

* 갑1: 1994-09-15, 소유권이전 (전우남)

* 갑2: 2006-12-05, 소유권이전 (신성제)

* 갑3: 2016-04-21, 소유권이전 (김임순)

3.1. 2.채권 관련 (매각으로 소멸되는 권리)

* 을13: 2016-04-21, 근저당권 (대봉새마을금고, 195,000,000원) - 말소기준권리

* 을14: 2020-02-21, 근저당권 (대봉새마을금고, 60,000,000원)

* 을15: 2023-06-22, 근저당권 (중대구새마을금고, 60,000,000원)

* 갑4: 2025-10-21, 강제경매 (채권자: 김필순, 107,671,232원) - 본 경매 사건

3.1. 3.말소되지 않는 권리

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 명시된 내용은 없습니다. 다만, 등기부상 지상권 등은 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 주변 시장 동향

주변에 다세대, 연립주택 등의 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 7월 9일, 대명동 1593-14번지 소재 삼아맨션(연립다세대, 51.471㎡) 7,500만원 거래.

* 2026년 7월 3일, 대명동 348-5번지 소재 가람홈즈(다세대, 24.85㎡) 1억원 거래.

* 2026년 7월 1일, 대명동 1918-14번지 소재 삼각파크빌(다세대, 75.265㎡) 12억 3천만원 거래.

이는 다세대 및 연립주택 거래 사례이며, 본건은 단독주택이므로 직접적인 비교는 제한적입니다. 다만, 대명동 일대 부동산 시장의 거래 움직임을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 주거지로서의 가치

본건은 대구남명초등학교 인근의 주택지대에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 향후 지역 개발 및 도시 재생 사업에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 대구남명초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 주변에 학원가가 발달해 있다는 정보는 없으나, 학교와 인접한 점은 긍정적입니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 앞산순환로 접근성이 좋고, 일반 대중교통 사정도 보통 수준으로 편리합니다.

* 주변에 대형 쇼핑몰이나 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주택지대이므로 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황 불일치

* 목록2 '다락'으로 표시된 부분이 실제로는 약 50.4㎡(약 15.25평)의 2층 주택으로 사용 중이며, 이는 공부와의 차이에 해당합니다.

* 건물 지붕이 공부상 세멘와즙이나 현황은 세멘와즙 위 강판 지붕으로, 유지보수 및 수리 관련 사항을 확인해야 합니다.

6.2. 제시외 건물

* 건물 제시외 면적이 48.40㎡(약 14.64평)이며, '다락'으로 표시된 부분을 포함하면 실측 면적과의 차이가 상당하므로, 이에 대한 법적 소유권 및 철거, 원상복구 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 일괄매각 대상에 포함되어 있으나, 실제 인도 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

* 대구광역시 남구 대명동 일대는 과거 미군 기지(캠프워커) 인근 지역으로, 일부 지역은 개발이 지연되고 주거 환경이 취약하다는 보고가 있습니다.

* 또한, 대구시 전반적으로 상리동 등 일부 지역에 음식물 처리장, 분뇨 처리장, 폐수 처리장, 염색단지, 매립장 등 기피시설이 밀집된 사례가 있으나, 본건 소재지인 대명동 480-16번지 인근에서 직접적인 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 그러나 간접적인 영향이나 향후 개발 계획에 따른 변화 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 성서자원회수시설(소각장) 등 환경 관련 시설이 대구시에 존재하나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6.4. 임대관계 미상

* 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 문제 발생 가능성을 주의해야 합니다. 다만, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 보증금 관련 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 대명동에 위치한 단독주택으로, 대구남명초등학교 인근의 주거지대에 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 차량 접근성 및 주변 도로 여건 또한 양호한 편입니다.

권리분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 건축물 공부상 현황과 실제 이용 현황 간의 차이(다락 -> 2층 주택) 및 제시외 건물 존재 등은 명도 과정이나 향후 활용에 있어 주의가 필요한 부분입니다. 임대관계가 미상인 점도 고려해야 하나, 인수 보증금이 0원이므로 금전적 부담은 없습니다.

주변 시세 및 개발 가능성을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 가치를 지닌 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 대구남명초등학교와 가까워 어린 자녀를 둔 세대에게 매력적인 입지입니다.

* 주거지로서의 안정성: 정비된 주택지대에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 실거주 및 재건축/증축 잠재력: 건축물 현황 차이 및 제시외 건물을 고려할 때, 리모델링이나 증축을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 486,255,000원입니다.

주변 다세대/연립주택 거래 사례와 본건의 단독주택으로서의 토지 가치, 실제 이용 면적(등기면적 대비) 등을 고려하여 시세 분석을 진행하였습니다.

최근 주변 다세대/연립주택의 거래 금액이 7,500만원(51.471㎡)에서 12억 3천만원(75.265㎡)까지 다양하게 분포하고 있으나, 이는 공동주택의 시세이며 단독주택과는 차이가 있습니다.

본건은 대지면적 218.80㎡(약 66평)의 단독주택으로, 감정가는 토지 가치와 건축물 가치를 합산한 금액으로 보입니다.

실제 건물 면적(등기면적 81.32㎡ + 제시외 48.40㎡ + 실제 다락 50.4㎡ = 총 약 180㎡)이 공부상 면적보다 훨씬 넓다는 점을 고려하면, 추가적인 가치가 있을 수 있습니다.

다만, 권리 관계, 명도 가능성, 건축물 현황 불일치 등 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

입찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 70%: 약 340,378,500원

* 감정가 대비 80%: 약 389,004,000원

* 감정가 대비 90%: 약 437,629,500원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 특징, 권리 관계, 명도 조건 등을 종합적으로 고려하여 3억 5천만원 ~ 4억 2천만원 사이에서 전략적으로 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 명도 비용 산정 후 최종 결정해야 합니다.

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