나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104231 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 5층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 '지하철 6호선 동묘앞역' 북서측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 지하철 '동묘앞역' 및 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물(사용승인일:2021.05.28) 중 제5층 제503호로서, 외벽은 노출콘크리트 및 석재붙임 마감 등 내벽은 벽지 및 일부타일붙임 마감 등 창호는 섀시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 연립)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 주차시설, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 부정형 토지로서, 상업기타 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10m 내외, 남측 및 동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임. 기호2) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리 구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기 타 -

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104231 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 5층503호

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물 중 제5층 제503호

사용승인일: 2021년 5월 28일

용도: 연립주택 (감정평가서상), 업무시설 (건축물대장상 오피스텔)

건물총층수: 11층

해당층: 5층

감정가: 250,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.09㎡ (약 1.54평)

토지지분: 5.09㎡

건물면적: 14.19㎡ (약 4.30평)

건물지분: 14.19㎡

1.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO) (추정)

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재, 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 지하철 6호선 동묘앞역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 곳입니다.

2.2. 교통 상황

단지 서측으로 노폭 약 10m, 남측 및 동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다. 인근에 지하철 6호선 동묘앞역 및 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도시계획 및 토지이용

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(동대문 지구단위계획구역)에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(창신초등학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 9월 9일 접수된 경기신용보증재단의 가압류(을1)입니다.

3.2. 진행 중인 경매

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행되고 있습니다 (2025타경104231).

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김주영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-29

대항력: 있음

비고: 임차보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함하며, 법적 효력 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 제반 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이지유)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-28

확정일자: 2022-01-28

배당신고일자: 2023-10-04

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사가 보증 사고 후 임차인의 보증금 채권을 승계한 것으로 보이며, 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다.

3.5. 권리분석 요약

채권자(주택도시보증공사)의 적극적인 경매 신청으로, 보증금반환채권승계인으로서 매수인에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임대차보증금 관련 재정적 부담을 인수하지 않아도 됨을 시사합니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김주영의 존재는 명도 시 추가적인 법률 검토 및 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변 상권은 주거민을 대상으로 하는 소규모 상가들로 형성되어 있습니다. 동묘앞역 인근의 유동인구를 흡수할 수 있는 입지적 장점이 있습니다.

4.2. 건물 특성

2021년 준공된 신축 건물로, 최신 설비를 갖추고 있으며, 오피스텔 또는 도시형생활주택으로 이용 가능성이 높습니다. 소형 면적(약 4.3평)으로 1인 가구나 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 6호선 동묘앞역 인근으로 다양한 상업 시설, 금융기관, 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통

지하철 6호선 및 여러 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

5.3. 교육 환경

창신초등학교와 인접해 있으며, 주변에 교육 환경 보호구역으로 지정된 지역이 있어 관련 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인(김주영)

보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있지만, 2024년 7월 29일 전입하여 대항력이 있는 임차인이 존재합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 협상 및 비용 발생의 가능성이 있음을 의미합니다. 보증금이 0원이라는 점은 재정적 부담을 줄여주지만, 점유권을 주장할 법적 근거가 없을지 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 용도 불일치 가능성

건축물대장상 주 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 감정평가서상 이용 상태는 도시형생활주택(단지형 연립)으로 기재되어 있습니다. 실제 이용 용도와 공부상 용도 간 차이가 있을 경우, 추후 건물 이용이나 재건축 등에 제약이 있을 수 있으므로, 현장 확인을 통해 정확한 용도를 파악해야 합니다.

6.3. 토지거래계약허가구역

해당 지역은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 내국인 개인 매수자에게는 큰 영향을 미치지 않을 가능성이 높습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 바로 인근에 특이한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 넓은 범위에서의 개발 계획이나 지역적 특성은 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 건물로, 입지 조건이 매우 우수하며, 최신 시설을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 매각 조건에 따라 임차인 관련 권리 관계가 비교적 명확하게 정리된 것으로 판단됩니다. 즉, 낙찰자가 보증금 인수 부담을 지지 않을 가능성이 높습니다. 하지만 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 김주영의 존재는 여전히 신중한 접근이 요구되는 부분이며, 실제 명도 과정에서의 법적 검토는 필수적입니다. 건축물대장상 용도와 감정평가서상 용도 차이 또한 현장 확인이 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 프리미엄: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮고, 최신 설비를 갖추고 있어 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

* 역세권 입지: 지하철 6호선 동묘앞역 도보권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이에 따른 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 면적: 약 4.3평의 소형 면적으로, 소액 투자자 또는 1인 가구 실수요자에게 적합합니다.

* 권리관계 명확성: HUG 주도 경매로, 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 투자 리스크를 줄여줍니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 250,000,000원

최근 매매 사례 분석 시, 본건과 유사한 창신동 지역의 10년 이상 노후된 다세대주택(전용 44.11㎡ ~ 53.98㎡)의 매매가는 약 52,000만원 ~ 59,500만원으로, 면적당 가격은 약 1,102만원 ~ 1,179만원/㎡ 수준입니다. 이를 본건 전용면적(14.19㎡)에 적용 시 약 16,120만원 ~ 16,700만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 2021년 준공된 신축 건물로서, 감정가는 약 250,000,000원(2.5억원)으로 책정되었습니다. 이는 신축 프리미엄과 미래 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

가장 큰 리스크는 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 김주영의 존재이며, 이에 대한 명확한 법적 검토와 명도 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 임차인의 실제 점유 및 권리 행사 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

신축 건물이라는 점과 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 소형 면적이라는 장점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되, 임차인 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가의 88% ~ 96% 수준인 220,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 임차인 관련 리스크 해소 정도와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.