나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513127 [1] 인천광역시 남동구 간석동 576-22 지하층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ‘간석4동행정복지센터’ 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통편익은 보통인 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층건내 제지하층 제102호로서(사용승인일: 1986-06-18) 외벽:조적조마감 등. 내벽: 인테리어마감 등. 창호: 알류미늄새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 2M의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 576-22 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513127 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 576-22 지하층102호

용도: 다세대주택

경매구분: 청산을위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물/토지 현황

토지면적: 23.71㎡ (약 7.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.72㎡ (약 10.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층건내 제지하층 제102호

사용승인일: 1986년 06월 18일

1.3. 감정평가액

감정가: 50,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ‘간석4동행정복지센터’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인 등에 한하여 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 구매 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 채권 총액은 0원이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관례 및 기타 사항에 대한 정보가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인 현황 및 대항력 유무, 차임 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 다세대주택으로, 전용면적 33.72㎡(약 10.20평)에 해당하는 지하층 물건입니다.

최근 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

- 2026년 3월 거래된 34.65㎡(약 10.48평) 규모의 1991년식 다세대주택(2층)이 55,000,000원에 거래되었습니다. 해당 사례의 평당가는 약 5,240,000원입니다.

- 2026년 3월 거래된 47.56㎡(약 14.39평) 규모의 1987년식 다세대주택(1층)이 120,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 3월 거래된 64.73㎡(약 19.58평) 규모의 2014년식 다세대주택(3층)이 173,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 50,000,000원이며, 이는 유사 면적의 최근 거래 사례(55,000,000원)보다 낮은 수준입니다. 건물의 노후도(1986년식)와 지하층이라는 점을 고려할 때, 감정가는 시세 대비 합리적이거나 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 벽돌조 슬래브지붕의 2층 건물 중 지하 1층 102호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 조적조 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 알류미늄 새시로 되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생 설비 및 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축년도 및 상태

건축 연도가 1986년으로 노후화가 진행되었을 가능성이 있으며, 건물 내부 및 외부 상태에 대한 상세 점검이 필요합니다.

6.2. 토지거래 허가 구역 (외국인)

본건은 2026년 8월 25일까지 외국인 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 구매 시 추가적인 절차가 필요하며 이는 거래의 제한 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 형식적 경매 절차를 통해 진행됩니다. 감정가가 5천만원으로 비교적 낮게 책정되었으며, 주변 유사 물건의 시세와 비교했을 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화 및 지하층이라는 점, 외국인 토지거래 허가구역 지정 기간이 만료를 앞두고 있다는 점 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 시세: 유사 면적의 실거래가보다 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 형식적 경매: 청산을 위한 형식적 경매이므로, 경쟁 입찰이 적을 경우 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 주거지 입지: 다세대주택이 밀집한 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 52,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가(50,000,000원)를 상회하며, 최근 유사 거래 사례(55,000,000원)보다는 낮은 수준으로, 건물의 노후도 및 지하층이라는 점을 감안한 합리적인 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.