나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102081 [1] 부산광역시 사하구 하단동 784-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단중학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서, "주거용"건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 4~6미터 내외의 막다른도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 지상의 북서측 가장자리에 소재한 삼각형 모양의 제시외건물ㄴ(블록조 스라브지붕 1층 주택 약 20㎡)로서, 1층 주택으로 이용중임. 다만, 기호(2)건물과 물리적으로 분리되어 독립적으로 이용되고 있는 점 등을 고려하여 제시외건물로 판단하여 감정평가명세표상에 별도 평가하였으며, 기호 ㄴ)이 매각대상에서 제외되어 본건 토지의 소유권행사가 제한을 받게되는 경우 이를 감안한 토지가격을 감정평가명세표상에 별도 부기하였으니, 경매 진행 및 응찰시 제시외건물 ㄴ) 의 이용상황, 관리상태 및 소유관계, 매각대상 포함 여부 등을 재확인하여 진행하시기 바람. (별첨 "지적도 및 사진용지"참조 )

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상. ② 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호 2] 블록조 스라브지붕 지상1층 건물로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 , 창 호 : 샷시창 등.

이용상태

- 기호(2)건물에 기호 ㄱ부분을 무허가로 확장하여 101~106호로 구성한 것으로 추정되며, 외관상 주택으로 이용중이었던 것으로 판단됨. - 101.103호: 폐문부재로 내부확인은 하지 못하였음. - 102호: 외부창문을 통하여 내부를 확인하였으며, 공실 상태로 보임. - 104~106호: 출입구가 나뭇가지 등으로 덥혀있어 장기간 공실상태로 방치된 것으로 추정됨. 다만, 106호는 호실 번호 확인이 어려웠으며, 인접호와 연계 등을 고려하여 106호로 추정하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 , 난방 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 용도 - 기호 ㄱ) 블록조 스라브지붕 1층 기호(2) 주택 일부 약 34.77㎡ - 기호 ㄷ) 블록조 스레트지붕 1층 화장실 약 1.2㎡ 2) 감정평가에 미치는 영향 - 감정평가명세표상에 별도 평가하였음.

공부와의 차이

- 기호(2)건물은 면적에 있어 공부와 현황의 현저한 차이가 존재하며, 가구수 또한 차이가 있음. 다만, 공부상 기호(2) 건물의 멸실에 관한 내용이 없는 점, 외벽 상태에 있어 대체로 동일하나 북측 일부분에 창이 있었던 것으로 추정되는 흔적이 보이는 점, 전체적으로 스라브지붕이나 그 형태에 있어 일부분이 차이가 있으며, 이를 기준하여 기호(2)건물로 추정되는 부분을 개략적으로 면적을 산정해 본 결과 면적이 70.608㎡로 측정되어 공부상 면적인 76.63㎡와 대체로 물적동일성이 인정되는 점 등을 고려하여 본건 평가에 있어 기호(2)건물의 물적동일성을 인정하여 정상평가하였음. (별첨 "지적도 및 사진용지"참조 )

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-3) 포함. 제시외 건물(2-2)(블록조 스라브지붕 1층 주택 약 20㎡)은 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 목록2. 건물에 제시외 건물(2-1)을 무허가로 확장하여 101~106호로 구성한 것으로 추정되며, 외관상 주택으로 이용중임. 공부상 건물 면적은 1층: 76.63㎡로 등재되어 있으나, 현장조사시 개략적으로 측정된 면적은 1층: 약 111.4㎡로 공부상 면적과 현저한 차이가 존재함. 일반건축물대장 상 호수/가구수/세대수 : 0호/1가구/0세대로 등재되어 있으나, 현황은 101호~106호가 존재함.(단, 106호는 호실번호를 추정하였음)(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 1.1. 사건번호: 부산서부지원 2025타경102081 (1)

* 1.2. 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 784-5 (신주소: 부산광역시 사하구 낙동남로1423번길 87-21)

* 1.3. 물건종별: 다가구주택 (건축물대장상으로는 단독주택으로 등재되어 있으나, 증축 등으로 다가구 형태의 주택으로 이용 중인 것으로 추정됨)

* 1.4. 토지면적: 220.00㎡ (약 66.55평)

* 1.5. 건물면적:

* 공부상 면적: 76.36㎡ (약 23.10평) - 블록조 스라브지붕 1층 주택 (건축물대장상 76.63㎡)

* 현황 측정 면적: 약 111.4㎡ (약 33.69평) - 공부상 면적과 현저한 차이 존재

* 제시외 건물/확장 면적: 약 55.97㎡ (약 16.93평) - (기호 ㄱ) 등 무허가 확장 부분 추정

* 1.6. 감정평가액: 505,567,600원

* 1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 1.8. 경매구분: 부동산임의경매

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1. 입지조건

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* 2.1. 주변환경

* 본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택 등이 형성된 주택지대로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 2.2. 교통편의성

* 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 가능합니다.

* 차량 접근성은 용이한 편이며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 2.3. 도로접근성

* 본건 토지 남측으로 폭 약 4~6미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

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1. 권리분석

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* 3.1. 말소기준권리

* 을구 7번 근저당권(초량새마을금고, 2017.01.05 접수, 168,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 경매 절차에 따라 위 권리보다 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 "지상권"으로 명시되어 있습니다.

* 특히 매각에서 제외되는 제시외 건물(2-2)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

* 3.3. 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018.02.26

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 임차인이 점유하고 있으므로, 실제 점유 및 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

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1. 상권분석

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* 4.1. 지역 특성

* 본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 인근이 주로 단독주택 및 다가구주택 밀집 지역입니다.

* 배후 주거 단지를 중심으로 한 지역 상권으로 형성되어 있습니다.

* 4.2. 잠재적 상권 가치

* 인근에 하단중학교가 위치해 있어 교육 관련 시설의 수요가 예상됩니다.

* 상업 시설보다는 주거 목적의 부동산 가치 상승이 주된 요인이 될 것으로 판단됩니다.

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1. 생활정보

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* 5.1. 편의시설

* 도보 및 차량 접근이 용이한 거리에 마트, 병원, 은행, 학원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 부산지방경찰청, 부산교통공사 등 공공기관도 근거리에 위치하고 있습니다.

* 5.2. 교육시설

* 도보권 내 하단중학교가 위치하고 있습니다.

* 인근 초등학교, 고등학교 등 추가적인 교육 시설 확인이 필요합니다.

* 5.3. 혐오시설 유무

* 본 물건은 주택지대에 위치하며, 주변에 뚜렷한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

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1. 잠재적 리스크

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* 6.1. 법정지상권

* 본건은 "법정지상권" 관련 특이사항이 명시되어 있으며, 특수물건정보로 분류됩니다.

* 특히, 매각에서 제외되는 제시외 건물(2-2)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지 이용에 잠재적 분쟁 소지가 있습니다.

* 이러한 불확실성으로 인해 최저매각가격이 제한받는 것으로 평가되었습니다.

* 6.2. 무허가 건축물 및 공부상 면적 차이

* 건물이 무허가로 확장되어 101호~106호로 구성된 것으로 추정되며, 공부상 면적(76.36㎡)과 현황 측정 면적(약 111.4㎡) 간에 현저한 차이가 존재합니다.

* 건축물대장상 호수/가구수/세대수가 0호/1가구/0세대로 등재되어 있으나, 현황은 101호~106호가 존재하여 추후 건축법 위반 등 행정적 제재 가능성이 있습니다.

* 6.3. 제시외 건물 포함/제외

* 제시외 건물 (2-1, 2-3)은 매각에 포함되나, 제시외 건물 (2-2)(블록조 스라브지붕 1층 주택 약 20㎡)은 매각에서 제외됩니다.

* 제외되는 건물(2-2)에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명은 토지 활용에 대한 잠재적 분쟁 소지를 안고 있습니다.

* 6.4. 임차인 관련

* 등재된 임차인 전 은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 실제 점유 여부 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 제반 상황은 추가적으로 검토해야 합니다.

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1. 종합 의견

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* 7.1. 물건 평가

* 본건은 부산 사하구의 주거지역에 위치한 다가구주택으로, 저평가된 가치를 찾을 수 있는 잠재력이 있는 물건입니다.

* 다만, 법정지상권 문제, 공부상 면적과 현황 면적의 큰 차이, 무허가 건축물 존재 등 권리 및 현황상 복잡한 문제들을 내포하고 있습니다.

* 7.2. 투자 전망

* 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 법정지상권 성립 여부와 관련된 리스크를 파악하고, 이를 바탕으로 합리적인 투자 결정을 내린다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 특히, 건축물 현황과 공부상 내용의 차이를 해소할 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

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1. 투자 포인트

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* 8.1. 장점

* 부산 사하구 지역의 주택가에 위치하여 안정적인 주거 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 최저매각가격으로 진입 가능성이 있습니다 (제시외 건물로 인해 제한된 가격).

* 토지면적이 220㎡로 비교적 넓어 활용도가 있습니다.

* 8.2. 고려사항

* 법정지상권의 존재 및 성립 여부 불분명에 따른 불확실성.

* 무허가 증축 및 공부상 면적 차이로 인한 향후 건축법 위반 관련 리스크.

* 물건 명세서 상 '제시외 건물(2-2)' 제외로 인한 토지 사용의 잠재적 제약.

* 현황 조사 및 임장 활동을 통한 정확한 상태 파악이 필수적입니다.

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1. 예상 입찰가

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* 9.1. 산정 근거

* 본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정평가액 및 시세, 유사 물건 거래 사례, 그리고 상기 언급된 법정지상권 및 건축물 관련 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격임을 감안해야 합니다.

* 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 9.2. 권장 입찰가

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 법정지상권 성립 여부, 건물 현황, 주변 시세 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

* 리스크 요인을 충분히 반영하여 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 이는 일반적인 가이드라인이며, 개별 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.