나이스옥션 법원경매 진주 2025타경981 [1] 경상남도 사천시 와룡동 37-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 와룡동 소재 청룡사 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

소형 차량 등 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

완경지세 내 부정형의 토지로서, 휴경전 상태입니다,

인접 도로상태

남측으로 폭 약 3m내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역 (돼지 개 가금류 제한), <추가기재>농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 없습니다.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경981 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사OOOOOOOO

소재지: 경상남도 사천시 와룡동 37-3

토지용도: 답 (농지)

감정가: 645,831,000원

토지면적: 2949.00㎡ (약 892.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수).

주의사항: 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함.

특수물건정보: 농지취득자격증명.

1.1. 입지조건

주위환경: 경상남도 사천시 와룡동 소재 청룡사 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 소형 차량 등 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

이용상태: 완경사지 내 부정형의 토지로서, 휴경전 상태입니다.

인접 도로상태: 남측으로 폭 약 3m내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 가금류 제한), 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지에 속합니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 말소기준권리: 을5, 사천축산업협동조합 근저당, 접수일자 2016-11-30, 채권최고액 296,400,000원.

* 총 등기부채권액 (매각으로 소멸 예상): 481,400,000원 (을5: 296,400,000원 + 을7: 65,000,000원 + 을8: 120,000,000원)

* 기타 권리:

* 갑1: 소유권이전 (윤일봉, 1979-11-05)

* 갑2: 소유권이전 (박강식, 2016-11-30, 매매)

* 을6: 지상권설정 (사천축산업협동조합, 2016-11-30) - 매각으로 소멸

* 갑3: 임의경매개시결정 (사천축산업협동조합, 2025-10-17) - 매각으로 소멸

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 정보 없음.

1.3. 상권분석

주변 환경: 해당 물건지는 주로 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 지역에 위치해 있어, 상업 시설보다는 전원적인 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다. 주변에 대규모 상권은 발달하지 않은 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 가까운 거리에 마트, 병원, 관공서 등 생활 편의 시설에 대한 정보는 부족하나, 지역 내 일반적인 교통 사정을 고려할 때 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

교통: 지역 내 일반적 교통 사정은 보통이며, 소형 차량 접근이 가능합니다. 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도에 따라 대중교통 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육시설: 주변 학교에 대한 구체적인 정보는 없으나, 지역 특성상 근거리에 초등학교 또는 중학교가 위치할 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지법 적용을 받는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰보증금이 몰수될 수 있으며, 소유권 이전 등기가 불가능합니다.

현황지목과의 차이: 공부상 지목은 '답'이나, 완경사지 및 휴경전 상태로 현황과 지목이 일부 상이할 수 있습니다. 실제 농업 영농 계획 수립 시 현지 답사가 필요합니다.

개발 제한: 자연녹지지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설 가능성: 사천시 축동면 일대에서 폐기물처리시설, 동물화장장 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 민원이 있었던 사례가 있으나, 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 농지법상의 취득 제한이 있는 농지이므로, 농지취득자격증명 발급이 가능한지 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

권리분석상 특이사항은 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 안전한 경매 진행이 가능합니다.

주변 환경은 전원적이며, 농업 또는 전원생활 목적의 투자에 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 안전합니다.

농지 취득 자격 요건을 충족하는 경우, 잠재적 가치를 고려한 투자 기회가 될 수 있습니다.

사천시 와룡동 지역의 미래 개발 가능성 및 농산물 수요 변화 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 645,831,000원.

농지 경매의 경우, 지역 및 토지의 특성에 따라 낙찰가율은 상이하나, 일반적으로 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다. [cite: search results did not provide specific regional낙찰가율 for agricultural land in Sacheon-si Waryong-dong. Therefore, a general range is provided.]

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액의 70% ~ 85% 수준을 고려하여 약 452,000,000원 ~ 549,000,000원 범위로 예상해 볼 수 있습니다. 이는 일반적인 투자자들의 심리적 저항선과 경매 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.