나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513411 [1] 인천광역시 중구 신흥동2가 22-31 성신빌라 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 신흥동2가 소재 "인천광역시 보건환경연구원" 서측 인근에 위치하며 , 주위는 동류형의 공동주택과 단독주택이 주로 들어서 있는 주택지대임.

교통상황

본건 동북측 직선거리 약 700m 지점에 수도권지하철1호선 "도원역"이 소재하고 있으며, 본건 인근 도로를 운행하는 버스정류장이 부근에 소재하고 있어 대중교통편익은 무난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상4층 건물로서 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부분의 용도는 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 인하여 자세한 내부 이용상황의 확인은 불가하였음

설비내역

상하수도설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지이며, 다세대주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 지적상 노폭 약3.5m의 도로에 접하고 있으나, 외곽 공도에서 본건으로의 진입도로 구조상 차량 진출입 불가능함(본건 진입로2, 진입로3 사진 참조)

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007. 04.16.))<해양환경관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가 구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

#1 임대관계는 미상임. #2 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급 한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513411 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 신흥동2가 22-31 성신빌라 2동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 63,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.77㎡ (약 2.95평)

토지지분: 9.773333333333333㎡ (약 2.96평)

건물면적: 38.64㎡ (약 11.69평)

건물지분: 38.64㎡ (약 11.69평)

1.4. 특이사항

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 신흥동2가에 소재하며, "인천광역시 보건환경연구원" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 동류형의 공동주택과 단독주택이 주로 분포하는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

동북측 직선거리 약 700m 지점에 수도권 지하철 1호선 "도원역"이 소재합니다. 또한, 본건 인근 도로에 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본건 인근에는 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있습니다.

2.4. 혐오시설 및 환경 문제

과거 인천항 주변 지역에서 생활 하수 및 오폐수 배출로 인한 악취 및 환경 문제가 제기되었던 사례가 있습니다. 다만, 현재 신흥동 및 연안동 일대의 소각장 건설 계획에 대한 주민 반대 의견이 있었으며, 관련 시설의 친환경화 노력이 있는 것으로 파악됩니다. 본건 인근에 직접적인 혐오 시설의 존재 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김세건(2020-02-07), 윤진향(2022-05-11)

* 근저당: 이창훈(2022-10-07), 채권액 30,000,000원 (말소기준권리)

* 주택임차권: 김현민(2024-03-15), 보증금 75,000,000원 (2022-04-18 전입, 2022-03-31 확정일자) - 등기부상 말소 기재, 물건명세서상 HUG 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예상

* 압류: 국민건강보험공단(2024-07-23), 국(2024-11-20) - 등기부상 말소 기재

* 강제경매: 주택도시보증공사(2025-10-28), 채권액 75,000,000원 (본 경매 사건)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-18

확정일자: 2022-03-31

배당신고일자: 2024-03-15

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소 예정, HUG 인수조건 변경 사유와 관련하여 인수 보증금 없음.

* 임차인: 이종희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-19

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임 정보가 미상이며, 대항력이 없는 임차인이나 인수 보증금은 없습니다.

* 임차인: 한근숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-19

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임 정보가 미상이며, 대항력이 없는 임차인이나 인수 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리(을15 근저당)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 주택임차권(을16)은 등기부상 말소로 기재되어 있고, 물건명세서상 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 임차인들의 대항력 또한 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 본건은 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 등기부 채권 총액

105,000,000원 (근저당 30,000,000원 + 강제경매 75,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 인천광역시 중구 신흥동2가는 도원역 인근에 위치하며, 주로 공동주택과 단독주택이 혼재된 주거지역입니다. 인근에 도원역이 있어 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 상업시설

주변에 마트, 병원, 각종 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 상업시설이나 중심 상업지구와의 거리를 고려할 때, 주변 상권은 주거지 지원 위주의 소규모 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 지하철 1호선 도원역, 인근 버스정류장

* 병원: 인하대병원, 현대유비스병원 등 (도보권 또는 인근 거리)

* 쇼핑: 홈플러스, 이마트 등 (인근 거리)

* 공원: 솔빛 송현근린공원, 창영어린이공원 등 (인근 거리)

5.2. 건물 내부 상태

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 이용상황 및 정확한 상태 확인은 불가했습니다. 건축물대장상 다세대주택으로 등재되어 있으며, 상하수도, 위생, 도시가스 설비는 되어 있는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 진입 도로 문제

본건은 북서측으로 지적상 노폭 약 3.5m 도로에 접하고 있으나, 외곽 공도에서 본건으로의 진입 도로 구조상 차량 진출입이 불가능한 것으로 확인됩니다. 이는 부동산 가치에 매우 부정적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 하자가 될 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025-08-21까지, 외국인 토지거래 허가 구역 2026-08-25까지). 따라서 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경과 관련된 내용이 있습니다. 이는 HUG 보증 상품이나 관련 대출의 특수성을 의미할 수 있으며, 정확한 내용은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 본 건의 채권자가 HUG이며, 임차인 김현민(HUG)의 보증금 75,000,000원이 인수되지 않는 것으로 보아, HUG는 해당 채권을 회수하는 데 초점을 맞추고 있는 것으로 추정됩니다.

6.4. 내부 상태 미확인

현장 방문 시 내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악이 어렵습니다. 누수, 결로, 마감재 상태 등 내부 하자 여부에 대한 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 인천광역시 중구 신흥동2가에 위치한 다세대주택입니다. 도원역 인근으로 대중교통 이용이 편리하고 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나, 차량 진출입이 불가능한 도로 접근성 문제는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 추가적으로 확인해야 할 사항들이 있습니다. 감정가는 63,000,000원으로 책정되었으나, 위와 같은 제반 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도원역 인근 역세권 입지 (지하철 1호선).

* 인천 중구의 주거지역으로, 향후 도시 개발 및 주거 환경 개선 가능성.

* 인수 부담이 없는 권리 관계 (예상).

* 토지거래허가구역 내 위치하여 개발 잠재력 고려 가능 (단, 허가 필요).

9. 예상 입찰가

현재 주변 다세대주택 시세는 평당 약 1,500만원 ~ 2,000만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 건물 면적은 38.64㎡ (약 11.69평)이므로, 단순 환산 시 건물 가치는 약 1억 7,500만원 ~ 2억 3,400만원 수준입니다.

하지만 본건은 다음과 같은 중대한 리스크를 내포하고 있습니다.

* 차량 진출입 불가 도로 문제: 이는 부동산 가치를 크게 하락시키는 요인입니다.

* 감정가 63,000,000원 대비 건물 면적이 38.64㎡인 점을 고려할 때, 감정가가 토지 가치를 포함하여 상당히 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. (토지 지분 9.77㎡)

* 토지거래허가구역이라는 점.

* 내부 미확인 상태.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가는 이러한 리스크를 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다. 따라서, 보수적으로 접근하여 차량 진출입 불가 문제와 내부 상태를 감안하여 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

감정가 63,000,000원을 기준으로 보수적인 접근 시, 예상 입찰가는 37,800,000원 ~ 44,100,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 건물 내부 상태 및 도로 접근성 문제를 직접 확인하고, 관련 법규(토지거래허가)에 대한 전문가와 상담하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.