나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101516 [1] 경기도 군포시 도마교동 456 금강펜테리움센트럴파크1차 106동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 도마교동 소재 '송안초등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단 지 및 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 위치, 환경, 접근정도 등으로 보아 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통입 니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하 1층 / 지상 25층 건물 중 제4층 제404호로서, (사용승인일자 : 2018.01.12.) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 입니다. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 입니다. 창 호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1(404호) : 아파트(방3,거실,주방,욕실2,알파룸 등)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차시설 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공동주택(아파트)의 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측, 남측 및 동측으로 노폭 약 20미터, 노폭 약 30미터 및 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구 역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성 화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관 한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025- 08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다. ② 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101516 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 기본사항

소재지: 경기도 군포시 도마교동 456 금강펜테리움센트럴파크1차 106동 4층404호

용도: 아파트

건물면적: 94.00㎡ (약 28.4평) - 공급면적 기준

전용면적: 약 74.94㎡ (약 22.7평) - 시세 비교 기준

토지면적: 55.76㎡ (약 16.9평)

토지지분: 55.76㎡ (약 16.9평)

감정가: 556,000,000원

1.3. 기타 기본정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

총층수: 25층 중 4층

건축일자: 2018년 01월 12일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 군포시 도마교동 소재 '송안초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 도로상태

본 건 서측, 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 20미터, 30미터, 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량의 접근 및 이용이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 09월 20일 접수된 주식회사 리드코프의 근저당권(을6)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 인수되는 을구 7번 주택임차권이 존재합니다.

* 임차인: 안해룡

* 보증금: 420,000,000원

* 전입일자: 2022년 04월 28일

* 확정일자: 2022년 03월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차권은 인수되며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(안해룡)

* 보증금: 420,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-28

* 확정일자: 2022-03-25

* 배당신고일자: 2024-05-09

* 대항력: 있음

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향 (매매)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 유사 면적(전용면적 74.94㎡)의 실거래가는 550,000,000원으로 확인됩니다. 또한, 전용면적 84.45㎡는 600,000,000원에서 615,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가(556,000,000원)는 이러한 최근 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

4.2. 최근 시세 동향 (전월세)

2026년 5월 기준, 전용면적 74.94㎡의 전월세 거래에서 보증금은 36,000,000원에서 42,000,000원 범위로 나타났습니다. 월세는 없는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건은 철근콘크리트구조로, 2018년 1월 12일에 사용승인된 지하 1층 / 지상 25층 건물 중 제4층 제404호입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 욕실 2개, 알파룸 등으로 구성된 아파트입니다.

5.2. 설비 및 주차

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다. 단지 내 주차 공간도 확보되어 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 금강펜테리움 센트럴파크1차아파트

총 세대수: 658세대

최고층: 25층

주차대수합계: 5대 (지상 4대, 지하 15대 - 제공된 정보에 오류가 있을 수 있습니다. 총 주차 대수는 854대(지하 849대, 지상 5대)로 건축물대장에 기재되어 있습니다.)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차권의 보증금 420,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '말소: 인수' 표기와 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 명시를 통해 잔액 발생 시 매수인이 인수해야 함이 분명합니다. 만약 배당으로 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 이를 추가로 부담해야 하므로 총 인수 금액이 감정가 또는 시세보다 높아질 수 있습니다.

6.2. 기타 법적/행정적 제한

* 토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류 접합 지역입니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 과밀억제지역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-28 지정)으로, 외국인 등 특정 대상은 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 유무 확인)

주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 주거 지역으로 파악됩니다. 자체적인 조사를 통해 해당 아파트 단지나 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군포시 내 신축 아파트로, 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 4억 2천만원의 선순위 임차보증금을 인수해야 하는 중대한 권리상의 부담이 존재합니다. 해당 임차권의 배당 여부 및 잔액 인수 금액에 따라 총 투자 비용이 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 임차인 관련 사실 확인이 필수적입니다. 인수되는 임차보증금을 고려했을 때, 매우 낮은 가격에 낙찰받아야만 수익을 기대할 수 있는 고위험-고수익 투자 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 신축이며 관리가 용이합니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인접, 도로 접근성 좋음.

* 시세 대비 낮은 감정가: 현재 시세와 감정가가 비슷하거나 약간 낮게 형성되어 있으나, 인수되는 보증금으로 인해 실제 매수 가격은 달라질 수 있습니다.

* 높은 수익률 가능성: 인수되는 보증금액을 고려하여 매우 낮은 입찰가로 낙찰받을 경우, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 556,000,000원이며, 최근 유사 면적 실거래가는 550,000,000원 수준입니다.

가장 중요한 인수되는 임차보증금은 420,000,000원입니다.

만약 본 건의 실제 적정 시장 가치(인수되는 보증금 제외 가격)를 감정가인 556,000,000원으로 가정할 경우, 매수인이 부담해야 할 최대 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

최대 예상 입찰가 = 감정가 (적정 시장가치) - 인수 보증금

= 556,000,000원 - 420,000,000원

= 136,000,000원

이는 인수되는 보증금을 제외하고 감정가 수준의 가치를 확보하기 위한 이론적인 최대 입찰가입니다. 실제 입찰가 산정 시에는 물건의 현황, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰 현황, 그리고 인수되는 임차권 관련 상세 조사 결과를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 136,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 4억 2천만원의 임차보증금을 추가로 부담해야 하므로, 총 투자 비용이 5억 5천만원을 넘지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.