나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4355 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 5층에이05-007호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '나비초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업산업센터 및 소규모 공장, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(김포골드라인 양촌역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 에이05-007호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 및 석재 붙임, 강화유리 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

위생설비 및 급, 배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 스플링클러설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 25m 내외, 북측으로 노폭 약 10m 내외 도로와 접하며, 동측으로 완충녹지를 사이에 두고 폭 약 40m 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경4355 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 5층 에이05-007호

건물명: 현대썬앤빌 더 킹

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 평가

토지면적: 7.09㎡ (약 2.15평)

토지지분: 7.092㎡ (약 2.15평)

건물면적: 25.83㎡ (약 7.82평)

건물지분: 25.827㎡ (약 7.82평)

감정가: 138,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 소규모 공장, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역입니다. '나비초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 김포골드라인 양촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 5층 에이05-007호입니다. 외벽은 몰탈위페인팅 및 석재 붙임, 강화유리 마감 등이며, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 상태 및 이용 계획

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측 및 남측으로 약 25m, 북측으로 약 10m 도로와 접하며, 동측으로 약 40m 도로가 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 중로1류, 중로3류 도로에 저촉됩니다. 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 06월 30일 접수된 하나은행 근저당권입니다.

3.2. 등기부상 권리 관계

등기부상 채권 총액은 189,365,946원입니다.

* 갑1: 소유권이전1번신탁등기말소 (정다연)

* 을1: 근저당권 (하나은행, 118,800,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 가압류 (경기신용보증재단, 50,000,000원)

* 갑4: 가압류 (옥과농업협동조합, 20,565,946원)

* 갑5: 임의경매 (하나은행, 95,375,962원) - 본건 경매개시결정

* 갑6: 압류 (김포시)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 인수 보증금 합계가 0원이라도 계약 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 특징

본건이 위치한 김포시 구래동 일대는 신도시 개발과 함께 다양한 시설이 들어서고 있는 지역입니다. 지식산업센터, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 복합적으로 분포하고 있어 상업 및 업무 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 주요 시설 접근성

단지 인근에 나비초등학교가 있어 교육 환경 접근성이 양호하며, 김포골드라인 양촌역을 통한 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 비교적 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

오피스텔로서 업무와 주거를 겸할 수 있는 환경이며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근 나비초등학교가 있어 자녀 교육에 편리합니다. 다만, 상세한 의료 시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

본건은 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있습니다.

토지이용계획 상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 매수자는 허가를 받아야 거래가 가능할 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 최근 거래 사례 중 5천만원대의 거래가 있으나, 이는 면적, 층수, 거래 조건 등에 따라 차이가 있을 수 있으며, 본 건의 감정가 및 다른 거래 사례와 비교 시 특이사항으로 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 현대적인 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 신축 건물임에도 불구하고 경매로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 업무시설로 분류된 점과 임대 관계 미확인 사항은 투자 시 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연식의 신축급 오피스텔

* 김포골드라인 양촌역 인접 및 편리한 교통망

* 신도시에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유

* 일괄 매각으로 토지와 건물 모두 취득 가능

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 중 8층 오피스텔이 110,000,000원에 거래된 점과 감정가 138,000,000원을 고려할 때, 본건(5층, 25.83㎡)의 예상 입찰가는 125,000,000원에서 135,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 해당 범위 내에서 경매 시장 상황 및 현장 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.