나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53091 [1] 경기도 하남시 망월동 1062 미사강변 하우스디 더 레이크 1907동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '하남고등학교' 북측에 위치한 부동산으로서 주위는 아파트단지, 중.소규모의 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장 이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 21층 내 제11층 제1102호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅, 인조석 붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용중임.(후면‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생, 급배수, 지역난방설비, 승강기 설비, 소화전설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외 포장도로 개설되어 있으며, 인접도로 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-07-25)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(미사강변고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사강변중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사강변초등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(미사강변고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사강변초등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53091 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1062 미사강변 하우스디 더 레이크 1907동 11층1102호

용도: 아파트

감정가: 1,105,000,000 원

토지면적: 53.32㎡ (약 16.13평)

토지지분: 53.321999999999996㎡ (약 16.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.96㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건, 중복사건

등기부채권 총액: 1,152,511,368 원

1.1. 입지조건

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '하남고등학교' 북측에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지대입니다.

단지 인근에 미사역(5호선)이 도보 약 11분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 단지 인근에 버스정류장이 있어 차량 진출입 및 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

단지 주변으로 주민센터가 가까이 위치해 있어 행정 업무 이용이 편리합니다.

서쪽으로는 호수공원 너머에 미사 중심상업지구가 위치해 있으며, 남쪽으로는 하남고등학교 너머에 상업 건물들이 있고, 좀 더 가면 상업지구가 있습니다.

북쪽으로는 미사2동 행정복지센터 너머에 상업지구가 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 학교환경보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당되어 환경 관련 규제가 존재합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2016년 06월 22일에 접수된 신한은행 근저당권(을1)입니다.

이 기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

후순위 권리인 신한은행 근저당권(을1), 오케이저축은행 근저당권(을22), 한국캐피탈 가압류(갑7), 오케이저축은행 임의경매(갑10), 신한은행 임의경매(갑11), 국민건강보험공단 압류(갑12), 하남시 압류(갑13) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권 총액은 약 11억 5,251만 원입니다.

인수되는 보증금은 없으므로 권리 상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대보건설(주)에서 시공하여 2016년 5월에 사용 승인된 아파트 단지입니다.

총 10개 동, 821세대로 구성되어 있으며, 최고 27층, 최저 13층의 높이를 가지고 있습니다.

전용면적 84.96㎡ (약 25.70평)에 해당하는 타입입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 7월 20일 14층 매물이 13.2억 원에 거래되었으며, 2026년 7월 9일 11층 매물이 12.5억 원에 거래되었습니다.

이와 비교했을 때, 본 건의 감정가는 11.05억 원으로 시세보다 다소 낮은 편입니다.

주변에는 윤슬초등학교, 윤슬중학교, 미사중학교, 은가람중학교, 미사강변중학교, 하남고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있어 학군이 우수한 편입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 도서관, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

또한, 단지 주변으로 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사강변 하우스디 더 레이크' 1907동 11층 1102호에 위치한 아파트입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 21층 건물 중 11층에 위치합니다.

내부에는 위생, 급배수, 지역난방, 승강기, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

단지 내에는 총 990대의 차량을 주차할 수 있으며, 전기차 충전기도 지하에 10대 설치되어 있습니다. (주차대수 정보는 제공된 JSON 정보 및 검색 결과 간 상이할 수 있습니다. 총 990대/994대/980대 언급됨)

주변에는 '하남고등학교'가 위치하며, 도보 거리에 미사역(5호선)과 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다.

단지 주변으로 미사호수공원이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

아파트 입주 연도는 2016년으로 비교적 신축에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건 및 중복 사건으로 등록되어 있어, 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다.

그러나 등기부등본 상 모든 권리가 말소될 예정이므로, 권리 상 인수 위험은 낮을 것으로 판단됩니다.

토지이용계획 상 여러 제한사항이 존재합니다. 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 속해 있어 향후 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

임대관계는 미상으로, 현재 점유 및 임대차 현황에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 망월동에 위치한 신축 아파트로, 편리한 교통과 우수한 학군, 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

최근 시세가 감정가를 상회하고 있어 투자 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

권리분석 상 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있습니다.

다만, 유동화 및 중복사건 이력으로 인한 추가적인 확인이 필요할 수 있으며, 임대 관계에 대한 명확한 파악이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 미사역 인근, 학교 및 상업시설 접근성 양호.

* 신축 아파트: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세차익 기대 가능.

* 안전한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 쾌적한 주거 환경: 미사호수공원 인접.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(84.96㎡)의 아파트 매매가는 2026년 7월 기준으로 12.5억 원에서 13.2억 원 수준입니다.

본 건의 감정가는 11.05억 원입니다.

보증금 인수 부담이 없으며, 권리관계가 명확한 점을 고려할 때, 시세 수준을 반영한 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위는 약 11.8억 원에서 12.8억 원 사이로 예상됩니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 낙찰 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.