나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경754 [1] 서울특별시 구로구 구로동 745-62 삼성드림빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 7호선 "남구로역" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택,근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 7호선 "남구로역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상5층 내 제5층 제502호로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호: 하이샷시 및 시스템창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 건축허가·착공제한지역((최초)제한공고(고시)일부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시가 있는 경우 고시일까지))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.11.11.~2027.1.28.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경754 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 745-62 삼성드림빌 제5층 제502호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상5층 내 제5층 제502호

이용상태: 건물 자체는 공동주택(다세대주택-10세대) 및 근린생활시설로 이용 중에 있으나, 해당 전유부(502호)는 공동주택(다세대주택, 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 249,482,000원

토지면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

토지지분: 17.04㎡ (약 5.15평)

건물면적: 27.93㎡ (약 8.45평)

건물지분: 27.93㎡ (약 8.45평)

건물 제시외면적: 7.41㎡ (약 2.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 7호선 "남구로역" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로서 제반 여건은 보통시됨.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 7호선 "남구로역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(마경식 외 2명) 이후 공유자전원지분전부이전(김정화)이 있었고, 이후 가압류(주택도시보증공사), 압류(구로구, 의정부세무서장) 및 강제경매(채권자 김문주) 등이 등기되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: HUANGHUAMIN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-03-03

대항력: 없음

* 임차인: 김문주

보증금: 183,700,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-11-15

확정일자: 2018-10-31

배당신고일자: 2025-10-27

대항력: 있음

3.3. 말소기준권리 및 총 권리금액

말소기준권리: 가압류 (주택도시보증공사, 2023-03-14)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 김문주 씨의 보증금이 존재하며, 배당 여부 및 금액에 따라 인수 여부 확인 필요. 현장 조사 및 전문가와 상의가 필수적입니다.)

등기부채권 총액: 668,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 서울특별시 구로구 구로동, 지하철 7호선 남구로역 역세권에 위치합니다. 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주상복합지대로, 기본적인 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

소규모 근린상가로서, 인근 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업 등에 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 상업시설 및 주거단지 내 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육환경

교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)에 해당하므로, 교육 관련 시설의 신축 및 증축 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 위반

건물은 공부상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 관련 법규에 따른 시정 명령이나 이행 강제금 부과 등의 행정 처분으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 김문주 씨가 존재합니다. 비록 배당신고를 했으나, 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 명도 절차 진행 시 법적 절차 및 협상에 따른 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 물건지는 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 제한 사항을 포함하고 있습니다. 이는 향후 건축 및 개발 행위 시 추가적인 제한으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

건물 제시외 면적 7.41㎡(약 2.24평)가 매각에 포함됩니다. 이는 위반건축물에 해당할 가능성이 높으므로, 철거 또는 원상복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 남구로역 인근의 소형 근린상가로, 역세권의 이점과 기본적인 상권 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 위반건축물 등재, 대항력 있는 임차인 존재, 다수의 토지 이용 제한 등 명확한 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다. 따라서 투자자는 이러한 위험 요소를 사전에 면밀히 파악하고, 명도 및 위반건축물 관련 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 통해 잠재적 위험을 최소화하는 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 7호선 남구로역 역세권 소형 근린상가로서, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 권리관계 및 위반건축물 문제를 해결하고 명도를 완료한다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득하여 활용할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 249,482,000원에서 출발합니다.

인수 보증금은 현재 0원으로 파악되나, 대항력 있는 임차인 김문주 씨(보증금 183,700,000원)의 배당 절차와 관련하여 추가 확인이 필요합니다.

또한, 위반건축물 원상복구 예상 비용, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용 등을 면밀히 산정하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 방문, 임차인 협상, 위반건축물 시정 비용 산출, 법률 자문 등이 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하지 않으며, 잠재적 인수 비용 및 추가 투입 비용을 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.