나이스옥션 법원경매 목포 2025타경534 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2141 제일프라자 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남서측 인근에 위치한 "제일프라자 제3층 제302호 외 2개호" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) ~ 3-다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제3층 제302호 외 2개호로서, 외벽 : 화강석 붙임 및 강화유리마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지이며, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 7차선, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -일련번호 1-가), 2-나)는 벽체 구분 없이 "튼상가"로 이용중임.

물건 비고

'동소 303호'와 별도의 벽체 구분 없이 이용중임.
현황조사보고서에 의하면 동소 '303호'와 구분없이 미납관리비 약 9,548,730원(2024년 6월~2025년 10월)이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경534 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2141 제일프라자 3층 302호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 3층

건물 현황: '303호'와 별도의 벽체 구분 없이 '튼상가'로 이용 중 (합병하여 사용)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 843,000,000원

토지면적: 50.80㎡ (약 15.37평)

건물면적: 260.19㎡ (약 78.73평)

합계 면적: 310.99㎡ (약 94.10평)

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 소재지 및 주변 지역

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전라남도청 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지 및 상가 혼용지대임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

본건 북측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 7차선, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있음.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함 확인)

전라남도청 및 주변 행정기관, 아파트 단지, 근린상가 등이 밀집한 지역으로, 통상적으로 계획된 도시지역임을 고려할 때 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부 상 소유권 이전 기록 및 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리 설정 기록이 존재함.

총 채권액 합계가 상당하나, 2019년 10월 24일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(권리금액 470,400,000원)이 말소기준권리이며, 본 물건은 임의경매로 진행됨.

3.2. 인수되는 권리 사항

말소기준권리보다 선순위의 권리사항은 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.3. 임차인 현황 및 관리비

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 확인됨.

임대 관계는 미상임.

주의사항으로, '303호'와 구분 없이 이용 중이며, 미납관리비 약 9,548,730원(2024년 6월~2025년 10월)이 발생하였고, 이 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 용도 및 건물 구조

본건은 제1종 근린생활시설로 이용 중인 집합건물임.

건축물 현황은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제3층에 해당함.

외벽은 화강석 붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 벽지, 타일 마감, 창호는 새시창임.

공동 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

4.2. 상권 특성

전라남도청 인근 지역으로 행정기관 및 관련 시설의 고정 수요가 있으며, 주변 아파트 단지와 상가 혼재로 배후수요 확보가 용이한 지역임.

5. 잠재적 리스크 및 고려사항

5.1. 이용 현황 및 내부 구조

본건(302호)이 '303호'와 별도의 벽체 구분 없이 '튼상가'로 이용 중인 점은 내부 활용 측면에서 장점이 될 수 있으나, 실제 공간 분할 및 원상복구 등에 대한 고려가 필요함.

5.2. 미납 관리비 부담

약 954만원의 미납 관리비(공용부분)가 매수인에게 인수될 가능성이 있으므로, 잔금 납부 전 정확한 내역 확인 및 정산이 필수적임.

5.3. 복잡한 권리 관계

등기부 상 다수의 가압류, 압류 등 채권이 설정되어 있어 채무 총액이 크지만, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보임. 다만, 경매 절차상 복잡성에 대한 확인이 필요함.

6. 투자 포인트

전라남도청을 중심으로 형성된 행정타운 인근에 위치하여 안정적인 수요 기반 기대 가능.

아파트 단지 및 상업시설이 혼재되어 있어 지역 내 상권 활성화 가능성 있음.

'303호'와 합병하여 넓은 공간으로 활용할 수 있다는 점은 상가로서의 잠재력 증대 요인.

감정가를 기준으로 하여 합리적인 낙찰가를 통해 시세차익 또는 임대수익 기대 가능.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근이라는 우수한 입지 조건과 아파트 단지의 배후수요를 갖춘 근린상가임. '303호'와 합병하여 광활한 면적을 단일 공간으로 활용할 수 있다는 장점이 있으나, 미납 관리비의 인수 가능성 및 현재 이용 상태에 대한 면밀한 현장 조사가 요구됨. 다수의 권리 관계는 말소기준권리에 의해 정리될 것으로 예상되나, 최종적인 인수 여부 및 소멸 여부는 등기부와 물건명세서를 통해 재확인해야 함.

8. 예상 입찰가 (참고용)

인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

미납 공용관리비 약 954만원이 인수될 수 있습니다.

본 입찰가는 상기 정보를 바탕으로 한 단순 참고용이며, 현장 방문, 주변 시세, 임대료 수준, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

감정가 843,000,000원 대비 70% 수준인 약 590,100,000원부터 시작하여, 경쟁 상황 및 물건의 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 법원 경매 진행 상황 및 기타 변수를 고려하여 전문가와 상담 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.